导读：以“长春轨道交通公司菜市街改造征收项目”为例
【案情介绍】
长春BZ轨道交通公司现有集体建设用地17 4953平方米，厂房面积40662平方米，全套地铁、轻轨转向架及准高速和高速铁路客车用橡胶减振制品生产线。因菜市街改造项目，长春BZ轨道交通公司被纳入征收拆迁范围。
目前，依照长春BZ轨道交通公司提供的吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司于2013年4月26日作出的《征收评估咨询报告单》等资料，被征收人长春BZ轨道交通公司面临两大问题。第一，截至目前，菜市街改造项目尚未发布征收公告及补偿安置方案，依照现有法律法规及长春市非住宅房屋、集体土地上房屋拆迁政策，该公司能够获得的补偿范围、补偿标准如何确定。第二，关于评估方法的选定。2010年、2013年，征收方委托的评估机构均以成本法对长春BZ轨道交通公司进行征收补偿评估，本所律师认为该方法严重低估了长春BZ轨道交通公司的价值，没有综合考虑历史遗留问题以及长春BZ轨道交通公司的行业特点、市场地位的特殊性。
【案情解读】
2010年征收方第一次评估的拆迁补偿总金额为：10*********元。
2013年征收方第二次评估的拆迁补偿总金额为：18*********元。
2016年被征收企业委托我所后，我所出具的评估意见书测算出被征收企业应获得的征收补偿金额不低于8******万元。
2017年因评估双方得出的征收补偿金额差距较大，而我所出具的评估意见汇集了评估师、审计师、会计师的建议，并采用法律规定的“收益法”，对被征收企业进行了全面的、完善的价值评估，优势明显，且合法合理。因此我所介入后，经政府同意，被征收企业又委托吉林某房地产土地咨询评估公司对企业资产进行重新评估，评估总补偿参考价值为5*******万元。从而使被征收企业与政府的谈判基础从1800多万元提高到5000多万元。
【2010年第一次评估资料】
菜市街拆迁项目评估明细表
序号：企业3-1
房屋座落产权人或承租人
土地使用权取
得方式集体估价时点2010年3月10日
房地产基本情况
房屋用途结构层数产权证号面积（m2）评估单价
（元/m2）评估总
价（元）
收发室混合结构—
供料车间钢结构—
办公室钢筋混凝土—
锅炉房钢筋混凝土—
机加车间钢筋混凝土—
实验室混合结构—
成形车间钢结构—
食堂钢结构—
仓库轻钢结构—
小锅炉房砖木结构—无证258484221 757
618001368845 424
176801350238 680
129221306168 761
489601373672 221
165121183195 337
12414613391 662 315
130201142148 688
65886748492 827
12005256300
无照房小计3647104 452 310
菜市街拆迁项目评估明细表
序号：企业3-2
房屋座落产权人或承租人
土地使用权取得方式集体估价时点2010年3月10日星期三
附属物评估结果（1）
名称单位数量评估单位（元/m2）评估总价(元)
厕所平方米2451012 240
车棚平方米2108016 800
垃圾站平方米1962084077
花坛平方米1341648582
厂区围墙延米614280171 920
炉灰存放围墙延米171282176
前后院隔断墙延米5524013 200
房屋周围护水墙延米2088016 640
正门延米10100010 000
前后院隔断门延米510005000
马路条石延米20012024 000
沥青路面平方米36807120441 684
水泥地面平方米259859120311 831
方砖地面平方米104366466 790
草坪平方米10003030 000
冷却回水池立方米6032019 200
地窖立方米181602880
水井眼4300012 000
聚丙烯水箱立方米1118008880
泻水井座125002500
渗水井个57003500
下水井个612007200
清洗池立方米48842801368
铁烟囱延米204008000
工艺隧道延米12048057 600
离心机通风管道延米228641459
炼胶风机支架延米68136925
续表
名称单位数量评估单位（元/m2）评估总价(元)
西车间排风罩个515307650
采暖管保温天桥延米8120960
资质喷砂箱管道延米964576
动力电KV265600159 000
果树棵321003200
松树棵243007200
杨树棵155609300
绿篱延米100404000
针叶树棵291805220
附属物小计11 457 558
菜市街拆迁项目评估明细表
序号：企业3-3
房屋座落产权人或
承租人
土地使用权取得方式集体估价时点2010年3月10日星期三
附属物评估结果（2）
名称单位数量评估单位
（元/m2）评估总
价(元)
暖气地沟延米19542582 875
暖气管道（无缝钢管）延米（130×10）21017035 700
暖气管道（无缝钢管）延米（50×6）19640784
暖气管道（镀锌管）延米（1寸）3756225
暖气管道（镀锌管）延米（12寸）457315
暖气管道（镀锌管）延米（15寸）280102800
暖气管道（镀锌管）延米（2寸）328165248
暖气管道（镀锌管）延米（3寸）2927783
暖气管道（镀锌管）延米（4寸）198448712
雨排水管道延米（350）2804813 440
雨排水管道延米（200）180203600
室内PVC排水管道延米（100）4702813 160
室内PVC排水管道延米（75）380249120
续表
名称单位数量评估单位
（元/m2）评估总
价(元)
室内PVC排水管道延米（50）420208400
循环水管延米（2寸塑料管）926552
循环水管延米（15寸塑料管）1445720
循环水管延米（1寸塑料管）1265630
循环水管延米（2寸镀锌管）1916304
循环水管延米（15寸镀锌管）2110210
循环水管延米（1寸镀锌管）367252
压缩气路管延米（1寸镀锌管）129162064
压缩气路管延米（4分镀锌管）288224
四分气阀个2822616
电缆地沟延米90151350
附属物小计2192 084
附属物小计1+21 649 642
设备搬运安装
调试费（见附表1）543 842
设备损失费（见附表2）389 317
土地用途证号土地面积
（m2）评估单价
（元/平方米）评估总价
（元）
工业长款基建（籍）字第
25-08（2）-203号17 495301803 149 154
拆迁补偿总金额10 184 265
注：1设备搬运安装调试费汇总包含设备搬运费、安装费、拆卸费、基础费；
2设备损失费中包含设备材料费、安装费；
3以上结果均为结合成新率之后的价值。
【2013年第二次评估资料】
征收评估咨询报告单
房屋座落产权人
估价时点2013年4月20日估价报告编号吉共建拆评报字［2013］第号
房屋建筑物基本情况
序号名称证号结构单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
1办公室长房权字3622153号混合m2172853270565 656县办公室
C1-6（该房
屋外墙贴砖，
塑钢窗，地
砖地面，内
墙大白、吊
棚，大理石
窗台板，有
水、暖、电
等设施）
2锅炉房长房权字3622155号混合m243093054131 597现锅炉房
C1-4（该房
屋外墙贴砖
塑钢窗，水
泥地面，内
墙大白，吊
棚等设施）
3办公室长房权字3622155号混合m2117653164372 245现食堂
4厂房长房权字3622152号混合m2140003380473 200
现硬化车间
（该房屋外
墙贴砖，塑
钢窗，水泥
地面，内墙
大白，吊棚，
水、暖、电
等设施）
5仓库长房权字3622156号混合m2187203380632 736
现硫化车间
（该房屋外
墙贴砖，塑
钢窗，水泥
地面，内墙
大白，吊棚
等设施）
续表
序号名称证号结构单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
6办公室长房权字3622157号混合m263503380214 630
现硫化车间
（该房屋外
墙贴砖，塑
钢窗，水泥
地面，内墙
大白，吊棚
等设施）
7厂房长房权字3622158号混合m2212283380717 506现硫化车间
（该房屋外
墙砖，塑
钢窗，水泥
地面，内墙
大白，水、
暖、电等设
施）
8厂房长房权字3622159号混合m24837031641 530 427C1-8测绘
超出产权面
积150273-
4837
9办公室无证混合m2598210212 570C1-6测绘
超出产权面
积17883-
17285
10锅炉房无证混合m257111934110 451C1-4测绘
超出产权面
积1002-
4369
11办公室无证混合m21418213830 317C1-18测绘
超出产权面
积13183-
11765
12厂房无证混合m21207218726 397C1-21\\C1-
24测绘超出
产权面积
61504-140-
1872-655-
21228
续表
序号名称证号结构单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
14房屋无证混合m2163201682274 502C1-12
15库房无证钢m26596615511 023 133C1-2
16库房无证钢m2598041551927 560C1-1
17库房无证钢m2626261551971 329C1-27
18仓房无证砖木m29104504 095C1-3
19锅炉房无证混合m282061934158 704C1-5
20房屋无证彩钢m2272885023 188C1-16
21房屋无证砖木m26806504420C1-15
22房屋无证砖木m214006509100C1-16
23门卫无证混合m22728168245 885C1-15
24库房无证钢m2175841751307 896C1-20
25房屋无证彩钢m2245465015 951C1-25
26房中房无证彩钢m21235058572 248C1-26
小计4066208 694 074
集体土地使用权基本情况
序号名称证号土地
类别单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
1集体土地
使用权长宽集建（籍）字
第25-08（2）-203工业m217 495304117 190 568
小计7 190 568
构筑物基本情况
序号名称规格结构单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
1厕所砖混m21059509975C1-28
2砖围墙高2米砖米6134240147 2162010年3
月10日详
280元/米
3铁艺围
墙隔断铁艺米61526015 990
4铁大门长10米处150005000
5水泥地面m226649216575 618
6方砖地面混凝土m213379110147 169
7沥青地面m23515210738 150
8沙石地面m24297360257 838
9冷却
回水池立方米6065039 000
续表
序号名称规格结构单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
10地窖立方米183005400
11水井60米深口412 00048 000
12聚丙烯
水箱个420008000
13渗水井口15180027 000
14下水井口615009000
15清洗池个95004500
16厨房案台个115001500
17实验室
案台221米长个133153315
18烟囱钢管高20米个130003000
19离心风机
通风管道个63001800
20排风罩个52001000
21排水管道直径350cm米2808022 400
22排水管道直径200cm米1806010 800
23云杉高2米棵6020012 000
24果树8年棵17801360
25云杉胸径15cm棵7050035 000
26杨树胸径20~25cm棵3855020 900
27篱笆树8年米100606000
28花坛m2246651599C1-7
29花坛m2152465991C1-8
30花坛m22654651725C1-10
31花坛m2144765941C1-11
32花坛m29465611C1-13
33花坛m29365605C1-14
34花坛m2174651131C1-22
35花坛m217651105C1-23
36车棚无证砖木m21508935052 812C1-17
37草坪m2105293031 587
38马路条石米20012024 000
小计2 274 038
续表
机器设备基本情况
序号设备名称型号规格单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
1切胶机660-1台127072707搬迁价值
2切条机自制台1382382搬迁价值
3精密成
型机JY200台113 58513 585搬迁价值
4开放式
炼胶机X(S)K-450A台113 22913 229搬迁价值
5开放式
炼胶机X(S)K-400A台112 36612 366搬迁价值
6开炼机SK-160台133423342搬迁价值
7开炼机XK-16D台131803180搬迁价值
8捏合机GRH-100台153175317搬迁价值
9捏合机GRH-50台112721272搬迁价值
10粉碎机JL-200A台125512551搬迁价值
11塑料
挤出机SJ-65/30台191589158搬迁价值
12裁断机GF-526台138163816搬迁价值
13注射
成型机HY-1200F台189048904搬迁价值
14注射
成型机TTI-300台145 66545 665搬迁价值
15聚氨酯
弹性体
浇注机CPW-20F台120 98820 988搬迁价值
16橡胶注压
成型机C-XZB-D550X600/
2000KN台113 86513 865搬迁价值
17橡胶注压
成型机C-XZB-D550X600/
2000KN台113 86513 865搬迁价值
18橡胶注压
成型机C-XZB-D650X700/
3000KN台118 57118 571搬迁价值
19橡胶注压
成型机C-XZB-D650X600/
3000KN台118 57118 571搬迁价值
20疲劳试
验设备专用试验台SDS200套167 84067 840搬迁价值
21电子万能
试验机DNS100台112 46612 466搬迁价值
22液压式万
能试验机WE-100B台161566156搬迁价值
续表
序号设备名称型号规格单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
23蜕变松弛
试验机RWS100台124 42224 422搬迁价值
24橡胶平板
硫化机XLB-PC450×480台119081980搬迁价值
25半自动压
力成型机YXC-160(D)台110 17610 176搬迁价值
26平板
硫化机750×850台111 44811 448搬迁价值
27半自动压
力成型机HP-63420×420台2750515 010搬迁价值
28半自动压
力成型机YX-100650×650台112 59312 593搬迁价值
29半自动压
力成型机YX-100650×650台112 59312 593搬迁价值
30浇注
硫化箱自制台1285285搬迁价值
31浇注
硫化箱自制台1636636搬迁价值
32失效炉RHX-25-2台119721972搬迁价值
33失效炉RHX-25-2台119721972搬迁价值
34失效炉RHX-25-2台219723944搬迁价值
35浇注硫化
平板自制3台台3469414 082搬迁价值
36车床CA140台152795279搬迁价值
37数控车床CAK5085di台116 15416 154搬迁价值
38数控车床大头车台125 44025 440搬迁价值
39数控车床CK1600台122 64222 642搬迁价值
40钻床普通台1200200搬迁价值
41万能
试验机WE-100B台161566156搬迁价值
42砂轮机台2200400搬迁价值
43粉碎机台1731731搬迁价值
44屏风连桌台110301030搬迁价值
45太阳能
热水器台1655655搬迁价值
46空调台2350700搬迁价值
47电控设备GGD台156605660搬迁价值
48型煤锅炉2吨台181 62081 620净值
续表
序号设备名称型号规格单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
49收发室
散煤锅炉025吨台112001200净值
50锅炉水箱………………台197239723净值
51骨架处理
热水炉1长宽高（08×
15×08）台1445445搬迁价值
52骨架处理
热水炉2长宽高（08×
15×08）台1445445搬迁价值
53骨架处理
热水炉3长宽高（08×2×08）台1445445搬迁价值
54电机吊
车2吨200cm的工字钢7米台120102010搬迁价值
55电机吊
车1吨台115261526搬迁价值
56拉链吊车
05吨100mm元钢支架5米台1458458搬迁价值
57橡胶平板
硫化机XLB-D650×700/3000台131803180搬迁价值
58干燥
平板箱自制台2292584搬迁价值
59捷特炮塔
铣床GIQNT-5S台110 81210 812搬迁价值
60空气
压塑机台36631989搬迁价值
61高低温
试验箱个1150150搬迁价值
62电焊机台1175175搬迁价值
63水焊机台1150150搬迁价值
64氩弧焊机台15050搬迁价值
65排风机台102252250搬迁价值
66摇臂钻床台1625625搬迁价值
67划线平台台1930930搬迁价值
68高架聚氨
酯反映台台124932493净值
69卷帘窗帘台151672505净值
70报警系统套135003500搬迁价值
71监控系统套135003500搬迁价值
72实验设备套185008500搬迁价值
续表
序号设备名称型号规格单位数量评估
单价评估总
价（元）备注
73库存
原材料车3050015 000搬运费
74办公用品车55002500搬运费
75备品备件车105005000搬运费
76包装物车105005000搬运费
77磨具及
电动工具车1585012 750搬运费
①动力电265KV②生产订单损失③职员损失④员工流失
损失
小计673 399
合计18 832 079
签发人林秀娟复核人林秀英估价师林秀英吴广福
估价
单位吉林省共建伟业房地产估价有限责任公司评估报告
提出日期
2013年4月26日
备注：本估价结果为确定被征收非住宅房屋货币补偿参考，不作他用。
【2016年我所法律意见+评估意见】
【法律意见】
一、被征收人基本情况概述
长春BZ轨道交通公司是一家自主研发、具有国际先进水平的地铁、轻轨转向架及准高速和高速铁路客车用橡胶减振制品专业制造企业。2005年，长春BZ轨道交通公司实际控制人通过受让方式取得“集体土地建设用地使用证”下的集体建设用地使用权以及1426平方米的地上建筑物所有权。后由于生产经营需要，长春BZ轨道交通公司改、扩建了部分厂房，目前共有厂房等40662平方米的地上建筑物。
长春BZ轨道交通公司属于铁路、船舶、航空航天和其它运输设备制造业，细分行业属于铁路机车车辆配件制造业。长春BZ轨道交通公司是国内领先的减振缓冲部件提供商，主营业务为轴箱弹簧、转向架用安全轮、辅助车轮、牵引拉杆、牵引橡胶堆、车钩缓冲器等大型减振制品的研发、生产、销售和检修，是我国地铁、轻轨、城规等轨道交通车辆减振弹簧、橡胶减振件的定点生产企业。
主导产品现状及市场前景：
1安全轮、辅助车轮系列：转向架用“D”类安全件，目前国内独家生产，产品技术含量高、附加值大，产品水平处于国际领先地位；年平均销售额在500万元以上，品种和市场需求逐年增加(重庆单轨)。
2一系轴箱弹簧系列：转向架用“D”类安全件，目前国内仅两家工业化生产，产品技术含量高、附加值大，产品水平在国际、国内均属领先地位；2008年以后平均销售额在400万元以上，品种和市场需求逐年增加(目前中标的新车型：伊朗地铁，沈阳地铁，深圳地铁1号线、3号线，成都地铁，北京地铁13号线)。
3牵引拉杆组成系列：转向架用“D”类安全件，目前国内仅两家工业化生产，产品技术含量高、附加值大，产品水平在国内、国际均属领先；2008年以后平均销售额在400万元以上，品种和市场需求逐年增加(目前中标的新车型：伊朗地铁600辆，沈阳地铁，深圳地铁1号线、3号线，成都地铁，沈阳地铁，北京地铁，重庆单轨)。
4橡胶复合弹簧系列：转向架用“D”类安全件，目前国内仅三家工业化生产，产品技术含量高、附加值大，产品水平在国内处于领先地位；2008年后平均销售额在200万元以上，品种和市场需求逐年增加(目前中标的新车型：伊朗地铁，沈阳地铁，深圳地铁1号线、3号线，成都地铁，北京地铁)。
5橡胶减振器系列：属目前国内工业化生产较大的厂家，产品技术含量高、附加值大，产品水平在国内处于领先地位；2008年以后平均销售额在200万元以上，品种和市场需求逐年增加(目前中标的新车型：伊朗地铁，沈阳地铁，深圳地铁1号线、3号线，成都地铁，北京地铁，重庆单轨)。
长春BZ轨道交通公司主要采取直销的方式进行产品销售，销售对象主要为中车集团旗下各车辆制造厂商、国际轨道交通车辆厂商和工程机械公司，包括重车长春轨道客车股份有限公司、北京市地铁运营有限公司、北京地铁车辆装备有限公司、长春轨道客车装备有限公司、唐山轨道客车有限责任公司、天津地铁运营公司等。
长春BZ轨道交通公司实际控制人是宽城区政协委员，于2005年创办长春BZ轨道交通公司。其多年来一直从事橡胶工程专业领域的技术、管理、研究等工作，近十年来主持开发、生产的金属与橡胶复合减震制品用橡胶材料、轨道交通车辆转向架用轴箱减震弹簧制造技术、轨道交通车辆转向架用牵引拉杆制造技术、单轨车用辅助轮制造技术、单轨车用安全轮制造等技术均处于国内行业领先地位，并取得了五项专利，开发的这些产品在地铁、城铁、轻轨等轨道交通行业减隔振等领域均获得了广泛应用。长春BZ轨道交通公司基于市场准入优势、客户渠道优势、技术优势、产品及质量优势，通过加大研发力度、提高产品质量、加强营销渠道拓展，从而确保在行业的领先优势，获得持续稳定的盈利。
二、依照现行法律法规及长春市非住宅房屋、集体土地上房屋拆迁政策，长春BZ轨道交通公司应当获得土地和房屋价值补偿、装修及附属物价值补偿、设备搬迁费用及损失补偿、停产停业损失补偿等费用，补偿标准参照同地段国有土地上房屋市场价值，以能弥补实际损失为宜
2005年，长春BZ轨道交通公司实际控制人继受取得土地使用权及房屋所有权。截至目前，长春BZ轨道交通公司共有4066余平方米的地上建筑物、附属物、构筑物若干。
拟征收的土地性质为集体土地，菜市街改造项目的征收启动时间为2016年。因此，本此对长春BZ轨道交通公司的征收应当适用2012年2月起实施的《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》（长府办发\[2012\]6号）,2009年7月起实施的《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》，2010年1月起实施的《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知》（长府发\[2010\]8号）。《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知》第8条规定：“被征收土地上有地上和地下建筑物、构筑物及其附属设施的，可参照国有土地拆迁法规给予补偿。”长春BZ轨道交通公司拟被征收集体土地上有大量地上建筑物、构筑物、地下附属设施，依照该规定，应当参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》。根据上述法律法规办法之规定，征收方对被征收人长春BZ轨道交通公司给予的补偿包括：
（1）被征收集体土地及房屋价值的补偿；
（2）装修及附属物价值的补偿；
（3）因征收房屋造成的设备搬迁费用及损失补偿；
（4）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
（5）本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励。
1对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，不得低于房屋征收决定公告之日与被征收房屋类似房地产的市场价格。
根据《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》第22条之规定：“……被征收的房屋补偿标准，应与同一区域或同一建设项目国有土地上房屋拆迁补偿标准相同。”而依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条的规定，同一区域或同一建设项目“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。其中，“被征收房屋类似房地产”的解释，参照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］77号）第30条之规定，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素”。可见，长春BZ轨道交通公司被征收的房屋补偿标准，应当不低于周边类似房地产目前的市场价格。
而实践中的评估应当依据《国有土地上房屋征收评估办法》第14条之规定：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。”
2被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属设施价值补偿也应当包括在内。土地使用权的完整与否、建筑占地面积以及房屋所处的区位因素、房屋的装修程度、附属设施配套是否完善都直接影响着房屋的市场价值。装饰装修是附和在房屋上的添附物，已经成为房屋不可分割的一部分，使房屋当然升值。附属设施，则是对室内、室外环境的优化，提升美感、舒适度、方便度，使房屋除了基础的实用功能外，还具有额外的价值，以更为便利地实现一个区域内的生产、生活价值。
被征收房屋的价值是由土地使用权的价值以及房屋本身的价值决定的，其具有市场价值的可比较性。被征收房屋室内装饰装修价值以及土地上房屋附属物如构筑物等则是因人而异，同等区位的房屋可能附属物、装修价值差异就比较大。被征收房屋装饰装修、附属物价值，由房屋征收部门与被征收人协商给予补偿：协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
3关于搬迁费用。被征收人选择货币补偿的情况下，征收方应给予因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失费用、可搬迁设备的搬迁费用。
《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》第22条规定：“征收集体土地涉及征收地上房屋的，被征收人可以选择货币补偿安置、房屋产权调换安置和迁建安置。”依照该规定，长春BZ轨道交通公司有选择安置的权利。但是，从长春BZ轨道交通公司的企业规模、占地面积、经营的行业来讲，其占用土地面积较大，且属于传统生产制造企业，出于菜市街改造后周边社区环境、安全风险的考虑，长春BZ轨道交通公司属于本次征收必须要搬迁的企业。同时，近几年各地对新建建设用地的控制极为严格，对立项、环保、占地面积都有明确的限制，本所律师基于行业经验认为，征收方在本次征收中可能对长春BZ轨道交通公司只提供货币补偿。故此处暂计被征收人选择货币补偿的情况下，应当获得的不能搬迁的机器设备的损失、可搬迁设备的搬迁费用，不考虑临时安置费用。
被征收人执行ISO9001-2000质量体系标准，具有世界先进水平的生产设备30台套，各种检测、试验设备20余台，实现了年生产各种橡胶减振制品500余吨、特种橡塑制品300余吨的产量。被征收人投入大量资金进行基础设备的组建、安装，形成了生产经营的沉没成本。橡胶减振制品生产、加工设备大型且独特，需要根据设备的实际生产重置价值进行计算不能搬迁的设备毁损补偿。且设备体型、质量较大，需要长度、宽度符合规定的货车，并辅以吊车才能完成搬迁任务，实际整体搬迁费用是远高于一般企业的。对于此，征收方应当给予合理关注，并在搬迁费用中予以体现。
4被征收人规模大，效益好，本次因菜市街改造项目征收造成的直接停产损失远远超过同一区片的其他企业，基于《合同法》的公平原则，应当对长春BZ轨道交通公司停产停业损失在合理期限内进行补偿。
依照《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》第23条之规定：“对房屋等附着物的补偿，还应对产权人补偿……停产或停业损失补偿费。”对于停产停业损失的补偿范围和补偿标准，《长春市集体土地房屋征收与补偿实施办法》中尚无细则，只能参照国有土地上房屋停产停业损失标准进行补偿。现行有效的吉林省住房和城乡建设厅2012年发布的《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》（吉建发［2012］16号）对非住宅房屋被征收造成的停产停业损失补偿范围、补偿标准作出了专门规定，参照该规定，被征收人停产停业损失的补偿范围包括“1停产停业期间的净利润损失补偿；2停产停业期间职工工资损失补偿”。
《关于进一步做好国有土地上房屋征收工作若干问题的规定》规定的停产停业损失补偿计算方法如下：“1停产停业期间的净利润损失补偿，依据房屋征收决定公告之日上年度净利润均值计算，具体以缴纳所得税完税凭证为准；2停产停业期间职工工资损失补偿，依据征收公告之日企业缴纳职工养老保险的人数确定职工人数，按照养老保险缴纳基数确定补偿标准。”依照该计算方法可知，被征收人停产停业期间的净利润损失补偿为：
上年度应纳税所得额÷12（月）×停产停业期限（月）
同理，停产停业期间职工工资损失补偿为：
上年度企业养老保险缴纳年平均基数×职工人数÷12（月）×停产停业期限（月）
由上述公式可见，要对被征收人停产停业损失进行合理补偿，关键是确定合理的停产停业期限，而这，恰恰是目前长春市乃至吉林省集体土地、国有土地上房屋征收都尚未明确的。针对此现实情况，不论是各级政府还是征收方，都应当在综合考虑本地实际情况、被征收企业间的差异后再行确定。
本所律师结合多年征收拆迁实务经验以及相关学术成果，根据企业类型、企业规模，综合考虑确定搬迁所需实际时间，提出停产停业合理补偿期限，供征收方参考：
企业类型
营业面积（平方米）
停产停业合理补偿期限（月）
工业
<500
6
500（含）~5000
9
5000（含）~200 00
12
20 000（含）~30 000
15
>30 000（含）
18
根据长春BZ轨道交通公司提供的近几年财务报告，该公司在行业内规模大、效益好，是国内轨道交通橡胶减振制品行业的领先企业。从对多地区地铁、轻轨安全减振供应关键性部件的数量和覆盖面上来看，长春BZ轨道交通公司是行业内仅次于中国中车股份有限公司、株洲时代新材料科技股份有限公司的重要企业。行业特性和地铁、轻轨等轨道交通作为社会公共品的服务不间断性决定了长春BZ轨道交通公司不能轻易停产，一旦停产将不可避免地导致多个合同违约，产生巨大的经济损失。这还仅仅是直接损失，如果将长春BZ轨道交通公司停产对各地轨道交通相关配件备品无法及时供应、售后服务因缺乏场地和设备无法及时进行造成的间接经济和对社会公共利益的影响计算在内，相关损失将难以估量。
考虑到停产停业损失的补偿基础在吉林省内业已确定，即企业的应纳税所得额、企业养老保险缴纳基数平均数，故不同企业间的差异，应当且只能通过停产停业合理补偿期限来调整。由于长春BZ轨道交通公司具有前述具体特殊情况，征收方在计算其停产停业损失时不能仅仅以其实际恢复生产所需时间，而应当以其实际恢复生产所需时间和过往经验值孰高计算，这样才能体现出征收补偿的公平合理原则。同样，考虑到该公司复杂的实际情况，选取18个月作为其停产停业合理补偿期限，并未对长春BZ轨道交通公司的停产停业损失进行高估，长春BZ轨道交通公司未来需要面临对关键客户违约导致订单量减少以及很长一段时间内难以恢复到目前产能的产能不足状况，停产停业损失仅能从一定程度上弥补其直接损失。
三、通过对现有评估方法进行对比分析，采用收益法为主、辅以成本法对长春BZ轨道交通公司进行评估，能够较好地体现长春BZ轨道交通公司的价值
依照《吉林省非住宅房屋拆迁补偿评估指导意见》第6条的规定，吉林省非住宅房屋评估方法通常从成本法、收益法、市场法中进行选择。2010年、2013年，征收方委托的评估机构均以成本法对长春BZ轨道交通公司进行征收补偿评估，本所律师认为该方法严重低估了长春BZ轨道交通公司的价值，没有综合考虑历史遗留问题以及长春BZ轨道交通公司的行业特点、市场地位的特殊性。
所谓成本法，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法，具体来说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧情况，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。实践中，受集体土地的法律政策局限，“购建价格”通常简单转化为“建设价格”，即完全以重新建设成本为导向求取集体土地上房屋价值。如《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）将“重新购建价格”调整为“重置成本或重建成本”，明确将工程造价作为首要考量因素。集体土地上房屋仅采用成本法进行估价的结果是，房屋价值被大大低估，这违背了《长春市集体土地房屋征收与补偿实施方法》中“公平补偿”“与同一区域或同一建设项目国有土地上房屋拆迁补偿标准相同”的立法精神。
成本法补偿的数额通常远低于市场价值，选择货币补偿方式的被征收人很难用拆迁补偿款重建或购置到同等质量、同等生产条件的房屋。兼且，现行的补偿安置标准为2010年1月起实施的《长春市人民政府关于公布实施长春市市区征地区片综合地价的通知》（长府发\[2010\]8号），有的征收方甚至仍然依照2002年公布的长物价\[2002\]45号文确定评估指导价，但5年甚至10余年前的政策过于陈旧，以致无法涵盖新建房屋的成本，这使得长春BZ轨道交通公司这样的集体土地上生产经营性用房的成本在征收评估中被严重低估。
《房地产估价规范》中关于估价方法选用的条款规定，凡是有条件选用比较法进行估价的，应当以比较法作为主要估价方法；收益性房地产应当选用收益法作为估价方法之一；只有在无市场依据、财务依据或者依据不充分而无法采用比较法、收益法的情况下，才能采用成本法作为主要估价方法。本次征收应依照前面论述的政策，参照使用国有土地上《房地产估价规范》。因此，下文将对比较法、收益法、成本法进行逐一比较，确定适当的评估方法。
（1）比较法。又叫市场法、市场比较法，指通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的估价方法，本质上以市场成交价格为导向，理论依据是替代原理与大数定律，适用于存在较多类似房地产在估价时点近期有交易的情形。
本次征收的估价对象是集体土地使用权及地上房屋价值，由于受现行法律政策限制，集体土地上房屋没有合法的公开市场和交易价格，集体建设用地和宅基地使用权原则上不能流转，导致“房地一体”的地上房屋亦无法流转，此时直接应用比较法并不可行。即使不考虑上述理论上的障碍，本次征收如果选用比较法仍存在现实困难：估价对象长春BZ轨道交通公司的厂房等为工业用房地产，同一区片内同类房地产交易不活跃，很难搜集到三个以上市场交易案例进行比较，故不宜选用比较法。
（2）收益法。指通过预测估价对象未来收益并将其转换为现值来求取估价对象价值的估价方法。该方法以预期收益为导向，以预期原理为支撑，即决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素。收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产估价，不适用于公益性房地产估价。有经济收益或有潜在经济收益的房地产，又叫收益性房地产，主要包括以下几类：出租型房地产、商业经营型房地产、生产经营型房地产。对于用于出租的写字楼、公寓来说，可以用其一年间的房租收入扣除各种成本费用，如修缮费、管理费、保险费、房产税、利息等，来求取其纯收益，再选用适当的还原利率，对此纯收益进行还原，从而求得该出租房地产的收益价格。对于工厂、商店等收益性房地产来说，可以其每年的销售额，扣除生产成本、管理费、营运资金的利息、企业所处行业一般利润等必须扣除的项目，得到企业用房地产的纯收益，再以对应的折现率进行资本还原求得企业用房地产的评估价格。
在现行法律下，土地所有权性质不构成使用收益法的障碍。根据《土地管理法》第47条之规定，征收耕地的，土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍~10倍，安置补助费为该耕地被征收前3年平均年产值的4倍~6倍。耕地产值就是土地的收益，平均产值倍数就是补偿未来年期，可见，《土地管理法》就是从收益法的角度来对耕地补偿进行立法的。那么，集体建设用地上房屋，如果用于出租、商业经营、生产经营，能够产生稳定收益，就可以用收益法进行估价。长春BZ轨道交通公司多年以来在其自有集体建设用地上厂房进行生产经营，持续产生稳定、可观的利润，故可以采用收益法对其自有集体建设用地使用权和地上建筑物、装修和配套的附属设施价值进行评估。
（3）成本法。由前述分析可知，本次征收中，征收方如果采用成本法对长春BZ轨道交通公司进行评估，必然严重低估该公司的价值，违背现有法律政策“公平”“参照国有土地上房屋”体现市场价值的原则，故对于长春BZ轨道交通公司自有的土地使用权和厂房、装修附属物不宜选用此方法进行评估。当然，成本法对于对非收益性资产进行估价，还是有其稳定、易用的重要价值，故对于长春BZ轨道交通公司无法产生直接收益的构筑物、搬迁费用、停产停业损失补偿，可以用成本法进行测算。
综上，通过对现有评估方法进行对比分析，对于被征收人长春BZ轨道交通公司来说，收益法相对于比较法、成本法，能够较好地体现该公司的价值。故本所律师在本法律意见书中确定采用收益法为主、成本法为辅进行评估。同时，考虑评估方法的适用前提和满足评估目的，建议征收方亦采纳收益法评估结果作为评估结论，用于本次拆迁补偿。
【评估意见】
（一）估价对象和估价范围
鉴于本法律意见书意在为长春BZ轨道交通公司在本次菜市街改造项目征收其集体土地上房屋应当获得的合理补偿提供法律依据，因此估价对象是长春BZ轨道交通公司因菜市街改造项目征收造成的损失，估价范围是位于征收范围内长春BZ轨道交通公司所有的集体土地使用权及地上建筑物价值、装修及附属物价值、搬迁费用、停产停业损失。
（二）基本假设
（1）国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
（2）长春BZ轨道交通公司的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
（3）长春BZ轨道交通公司未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
（4）长春BZ轨道交通公司在未来经营期内其主营业务结构、收入成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态，而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的业务结构等状况的变化。
（5）在未来的经营期内，长春BZ轨道交通公司的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化，仍将保持其最近几年的变化趋势持续，并随经营规模的变化而同步变动。本所估价意见所指的财务费用是企业在生产经营过程中，为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大，估价时不考虑存款产生的利息收入，也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。
（6）本次菜市街改造项目的补偿范围、补偿标准与本所法律意见无重大变化。
（三）估价方法
1概述
根据国家管理部门的有关规定以及《房地产估价规范》、国际和国内类似交易估价惯例，本所确定按照收益法，将收益性房地产剔除资本、劳动等要素收益后的纯收益折现，估算长春BZ轨道交通公司所有的集体土地使用权及地上建筑物价值、装修及附属物等经营性资产的价值。其基本思路是通过预测企业预期的销售额、生产成本、管理费、营运资金的利息、企业所处行业一般利润，估算出收益性房地产未来预期的收益和采用适宜的折现率折算成现时价值，得出评估值。其适用的基本条件是：企业具备持续生产经营的基础和条件，即企业经营性房地产通过生产经营能够产生稳定的收益，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用收益法的最大难度在于收益性房地产未来预期纯收益的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期纯收益的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有一定的客观性。
2基本估价思路
根据本所对长春BZ轨道交通公司尽职调查情况以及该公司资产构成和主营业务特点，本次估价的基本思路是以长春BZ轨道交通公司提交税务部门公开的历年报表以及现场查勘情况为基础估算估价对象的价值，即首先按收益法测算估价对象中收益性房地产（即长春BZ轨道交通公司自有的集体土地使用权及地上建筑物、装修及配套附属设施）的价值，再加上非经营性或溢余性资产（构筑物、搬迁费用、停产停业损失）的价值，来得到估价对象的价值。具体如下：
（1）对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况的变化趋势和业务类型估算预期的销售额、生产成本、管理费、营运资金的利息，剔除企业所处行业一般利润，并折现得到收益性房地产的价值。
（2）对预期收益估算中未予考虑的诸如无法带来收益的构筑物重置成本、因本次征收造成的设备搬迁费用及损失补偿、停产停业损失的补偿、本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励等类资产，定义为基准日存在的溢余性或非经营性资产，单独估算其价值。
（3）由上述计算得出的收益性房地产价值加溢余性资产或非经营性资产价值，得到估价对象的价值。
..........（未完待续，查看详细内容，请阅读书籍）
