被拆迁人最关心话题之四：怎样提高拆迁补偿款？

文章导读：作为被拆迁人，最关心补偿款的数额问题，很多人都觉得拆迁补偿给的太少了！想提高补偿数额。今天我给大家梳理一下拆迁补偿款的相关问题，讲讲怎样提高拆迁补偿款！
 
一、拆迁补偿款包括哪些项目？
 
1、房屋补偿费和其他固定资产补偿
 
（1）房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失。其他固定资产补偿包括构筑物、地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备补偿等。
房屋补偿费(房屋重置费)用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。固定资产补偿包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备补偿等。
 
（2）此项补偿要求被拆迁人必须为房屋的合法所有权人，不得是违章建筑。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”对依法应当予以拆除的，进行拆除并不予补偿；对于拆迁公告前可以补办手续的违章建筑或手续不全的房屋等，要根据实际情况，应予补偿的则予以补偿。
 
（3）房屋补偿包括以下几项内容：
a、房屋自身价值：房屋价值要根据被拆房屋的结构和折旧程度，以平方米为单位估算成本价，也可能会包括区位补偿费。
b、附属物：此处附属物是指合法依附于房屋而存在，对房屋具有某种用途，有利于提升房屋价值，并可估算价值的某种设施。它既可以是房屋所有人添加的，也可以是房屋使用人添加的。
c、收益权：这里的收益权是指获取基于所有者财产，根据合同或者法律而产生即将获得的利益或合法预期收益。它要求受益人必须是房屋的合法占有使用人。
 
2、停产停业损失补偿（必要性损失、利润性损失）
 
第一、在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。
第二、各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。
第三、对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。
第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照同行业平均收益率，该企业最近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
第六、其他因停产停业所产生的损失。

3、周转补偿费
 
周转补偿费用于补偿被拆迁人临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。房屋被拆可能会导致被拆迁人一时“居无定所”，如果租房会产生一些费用。对于企业拆迁，可能会遇到厂区员工宿舍被拆，员工福利房被拆等情况，很多员工需要临时住处。或者需要临时租用厂房，用于放置办公家具和工厂设备。周转补偿费就是针对这类情况，根据当地租房标准，被拆迁人数量和企业的规模，给予的相应补偿。
 
4、奖励性费用（安置款、奖励费、速迁费、早签费）
 
为了拆迁工作的顺利进行，拆迁方会根据拆迁项目的实际情况设定奖励补偿。如果被拆迁人配合拆迁工作或自愿做出一些“牺牲”，都可以享受到此项奖励。拆迁补偿款的各项标准，由当地人民政府根据本地的实际情况，以及国家有关法律法规来规范。
 
5、拆搬迁相关费用
 
拆搬迁相关费用就是因拆搬迁行为直接产生的费用。包括机器设备调试修复费用、物资的拆卸和包装费、运输费用、设备搬迁安装费等。
 
 
二、拆迁补偿款的计算方法
 
1、房屋拆迁补偿计算标准
 
（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额(或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)。
 
（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
 
2、房屋拆迁安置费计算标准
 
被拆迁人（承租人）的房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因“停产停业”造成的损失赔偿费。
 
三、那些拆迁补偿中的陷阱
 
1、空白协议和口头协议
 
（1）空白协议是国家法律法规明确禁止的，但在实践中，拆迁方有时会作出吸引人的口头承诺，诱导被拆迁人签订空白协议，被拆迁人信以为真，签上了名字。拆迁方拿走协议后，填上与口头承诺大相径庭的内容，补偿款数额也减少许多，这时被拆迁方才恍然大悟。
（2）口头命令和书面公告的效力不一样，书面形式效力更大。当征地公告、征收决定下达之后，政府部门或者政府的职能机关，可能会用两种方式通知企业停产停业。或者用书面的形式，直接发一个要求你限期停产停业的公告；或者口头通知企业停产停业。对于口头通知和书面通知，我们要加以区分，因为两种形式所产生的效力有所不同。正式的书面形式通知，其证据效力要大得多。
 
2、签协议时避开违约责任
 
在一般情况下，拆迁方答应的补偿条件，基本都能实现。尤其是补偿协议中明确的具体条款。但凡事就怕万一。如果在拆迁方给的格式条款协议里，没有相关违约责任的约定，被拆迁人千万不要签字。被拆迁的企业主最好请专业的“企业拆迁律师”审查协议内容，是否有不利于我方的条款，或者遗漏掉的重要内容。根据实际情况，可以考虑另外拟定补偿协议内容，最大限度的保障企业的合法权益。
 
3、不给被拆迁人原件
 
拆迁补偿协议是一种合同，是双方合意的结果，出于公平公正，每一方都要持有协议的原件。如果拆迁方以各种理由拿走所有原件，对于被拆迁人来讲，就面临着很大风险。例如拆迁方擅自修改协议内容，将补偿款数额减少等情况。
 
4、签协议主体不合法
 
为了保障企业主的合法权益，签订拆迁协议时，对方一定要是拆迁人，具有法定主体资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行协议的风险。例如拆迁指挥部、拆迁办公室、拆迁工作领导小组之类的机构，并不具备法人的主体资格！都属于临时成立的拆迁组织，一旦拆迁结束即解散，不要说以后履行协议了。对于这点，《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法实施条例》中都有明确规定。
 
5、不出评估，不正式谈判
 
有一些企业面临拆迁时，相关部门工作人员从不正式坐下来谈判，也不说具体给多少补偿。更没有作出过评估报告。可是随着时间推移，企业被拆迁的日子在步步逼近。在这种情况下，企业主可以通过律师发函，与双方评估人员、相关部门工作人员进行谈判，而获得应得的补偿。公平而专业的评估结果，以及正式的谈判，对于提高补偿款数额是很有效的！
 
6、先关后拆，少给或不给停产停业补偿
 
在实务中发现，有些部门找各种理由，先把被划入征地拆迁范围的企业关停，将来再实施征收拆迁行为。这样做的主要目的是这样的，因为企业已经被关停，以后再拆迁就可以少给一部分停产停业损失补偿。这对于经营效益好的企业，少给的停产停业损失补偿，是一笔不小的数目。
 
四、提高拆迁补偿款，要从哪些方面入手？
 
1、照片和视听证据可证明有哪些损失
 
拆迁前后的现场照片、录音、录像等视听证据，能直接证明被拆迁人受到哪些损失。以此为依据，根据相关评估标准进行评估，并计算出补偿数额。如果这方面的证据不全，可能补偿数额也会缩水。例如对拆迁现场的损毁建筑、物品、实施拆迁人员等，拍摄大量高清照片和录音录视频。如果有暴力强制拆除或伤害被拆迁方人员生命健康的行为，更要妥善留存相关证据。其实，在收到拆迁关停通知的时候，就要在厂区各个角落拍摄高清照片和视频，将来被拆迁之后，哪些建筑物损毁，哪些设备和物品损失，也就有法律依据了。与此同时，也要随时准备拍摄和收集“将要发生的实施拆迁”证据。
 
2、评估结果决定补偿数额，全面评估停产停业损失可提高补偿。
 
（1）评估结果与补偿数额直接相关，要选择专业的评估机构进行评估。
 
不要随意报价，补偿款数额以评估结果为依据。不是说报价多少，就能给多少钱的。如果报价少了呢？企业吃亏也是有可能的。各个地方的政策不一样，各行业的评估标准不同，谈判协商的律师水平有差异，可能最后获得的补偿款与预期有很大差距。这也是为什么律师介入以后，可以争取到高出预期数倍，甚至几十倍补偿款的原因。
 
（2）在评估时，要进行全面评估，不要有遗漏。
 
根据各个地方和不同行业的评估标准，评估方式主要有如下几种，可供参考：以被征收房屋的总体价值的一定比例计算、按房屋面积计算、根据经营收入和利润确定、区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋、按照营业年限计算数额、由评估机构评估、根据实际情况协商确定。
 
3、专业谈判能大幅提高补偿数额
 
我们代理过这样一个案例，有一家国有企业面临拆迁，政府部门工作人员从不正式坐下来谈判，也不说具体给多少补偿。只是通过别人的旁敲侧击，听说一个补偿数额。企业与政府之间关系倒是良好，几次在酒席上吃喝说笑。可是随着时间推移，企业被拆迁的日子在步步逼近，如果真的只给这些钱，不足以重建企业。在这种情况下，该企业负责人找到了吴少博律师和李晓宁律师。两位律师给出精准的分析，判断出目前的形势，制定了具体解决方案。企业负责人十分认可，快速签下委托协议。本案仅通过律师发函，与双方评估人员、相关部门工作人员进行谈判，就达到满意的效果，最终补偿数额翻倍。
 
 
4、被实施拆迁时及时报警，可作为争取补偿款的依据。
 
有一些被拆迁人，在接到拆迁通知以后，并没有对拆迁前的房屋和设备拍照保存，只是拍摄了厂房被拆后的照片，并且在厂房被拆时马上报警。在这种情况下，计算因拆迁造成的损失是有困难的。因为被拆迁人没有证据证明拆迁之前是什么样子，都有哪些房屋和房屋内的情况。也就无法计算因拆迁造成的相关损失。但是因为当事人报警了，可以调取当日出警记录，证明确实有拆迁的行为，被拆与损失有因果关系，也会因此争取到相应补偿。
 
 
{责任编辑/原创作者：北京吴少博律师事务所---楚林}