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拆迁的背景

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2016-04-14 18:20     咨询热线:400-155-0888
拆迁是一场重大利益之争,也是社会矛盾最集中、最突出的地方,掌握着土地资源配置权的政府,在整个拆迁的进行中都扮演着重要的角色。
 

(一)拆迁模式的转变

2011年《国有土地上房屋征补偿条例》(以下简称征补条例)颁布以前,无论是集体土地,还是国有土地上房屋拆迁,都是由建设单位也就是开发商向政府申请拆迁许可证,在政府许可并颁发拆迁许可证后由建设单位直接对被拆迁户进行安置补偿。所以2011年之前的土地开发的模式基本上是政府许可拆迁,开发商在对被拆迁人进行安置补偿后,经相关程序后向政府交纳土地出让金取得土地开发的权利。2011年新的征补条例出台以后,国有土地上房屋的拆迁就发生了重大变化,名称上由“拆迁”改为“征收”,最大的变化是政府由原来的拆迁许可主体变成了拆迁的实施主体,建设单位退出土地拆迁安置补偿的环节。土地的开发模式变成政府直接实施拆迁的安置补偿,进行土地储备后,再向开发商进行招拍挂。

(二)土地财政的利益冲突

虽然新的征补条例规定要按照市场比较法评估被拆迁房屋,要参照市场的实际交易价格对被拆迁人进行安置补偿,但是因为地方政府有权进行土地资源的配置,以及在土地流转过程直接参与利益的分配,各地都在实行“以房为纲,以地生财”土地财政模式,按市场价值进行补偿这一法律规定基本上没有得到落实。同时政府本身拥有行政权力的支配权,为了达到利益最大化的目的,各职能部门工商、税务、消防、公安等会全面积极地参与到拆迁中,利用手中的职权给被征收人施加压力,导致拆迁越来越走向强权化的道路,我们称之为“强权拆迁”。
 

(三)集体土地征收的规则乱象

集体土地上房屋的拆迁法律法规虽然没有随之进行相应的修改,但是实践中大部分集体土地上房屋也不再走申请拆迁许可证进行拆迁的模式。在北京很多集体土地的项目是通过旧村改造、村民自治的方式开展,此外一些三四线城市集体土地项目很多是直接由政府以征收项目的名义进行,尽管对于集体土地上征收的合法性上存在很多的争议。北京地区的旧村改造、村民自治虽然大多以村委会的名义进行,但实际上背后的实际拆迁主体是地方政府。之所以以旧村改造、村民自治的方式开展是因为这样可以不受审批手续的束缚,加大了拆迁的随意性。因为取得拆迁许可证需要取得立项、规划、土地、资金证明等繁琐的手续,且强制拆除的执行权在国有土地征补条例出台以后也仅限于法院的司法强拆,但是走旧村改造、村民自治的拆迁方式只需要村民代表大会开会通过,村委会就可以实施拆迁,补偿标准自己制定、程序简单,并且村委有权实行强拆拆除,属于村民自治,法院以此为由不予受理等等。
其实,法律并没有赋予村委会强制执行的执法权,如果是完全自由民主的村民自治,根本不需要强制执行权的介入,强制拆除在集体土地上大量上演正是村民自治的最大讽刺。但是,因为地方政府利益的参与,小小的一级村委会在行使强制执行权的时候往往能得到政府公安、消防等各部门的全程配合。
这就是我们在拆迁中所面临的社会背景,其中涉及的利益越大,双方的斗争就必然越激烈,这个背景决定着我们在拆迁维权的过程中必定困难重重,企业如何在困难重重的情况下如何合理合法的维权,在控制风险的前提下争取利益的最大化,就成为我们不得不认真思考的问题。

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

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