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视频 | 企业拆迁维权实战篇08如何签订拆迁补偿协议

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-05-20   咨询热线:400-155-0888


很多被拆迁人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见,拆迁维权就算大功告成了,这是不对的,怎样审查拆迁补偿协议,怎样签订补偿协议也很重要,尤其是大型企业的安置补偿协议签订,一定要有律师全程参与,才有有效地保护拆迁谈判的成果,在合同履行的过程中规避风险。下面,我们就来介绍一下在签订拆迁补偿协议的过程中应当注意哪些方面:
 

(一)审查签订合同的主体是否合法

和我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人,具有法人资格,否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构,是不具备法人的主体资格的,拆迁一结束就撤了,找都找不着,更不要说以后履行的问题了。
 

(二)合同的主要条款内容要明确

很多被拆迁人都是第一次经历拆迁,在合同细节应当怎么约定没有经验,经常签订的合同内容不明确,导致以后的履行的过程中存在麻烦。拆迁协议里比较重要必须明确的内容有:第一、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细,如果存在厂房出租的情况,这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要,这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。第二、补偿款的支付时间及支付方式。第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质,因为地理位置决定了土地的区位价值,土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值,如果双方在合同中没有明确的约定,在实际履行中很容易产生纠纷。第四、如果签订补充协议,补偿协议上的内容必须合法,与主合同条款不冲突,如果对主合同有重大改动,须明确约定以补偿协议约定为准。
 

(三)约定违约责任

一般来说,拆迁人答应的补偿条件,尤其是落实到合同条款的补偿条件,基本上都能实现,但是什么事情都是有万一的,我们在签订合同的时候,也应该为可能出现的“万一”提前防备,那就是明确约定违约责任,从另外一个角度来说,也是从合同条款的角度去督促拆迁人今早的履行合同。
 

(四)明确约定合同履行的程序

很多拆迁项目都要求合同签订后马上腾退房屋,在交房后支付拆迁补偿款,有的项目甚至是要求先腾退房屋,然后才把拆迁补偿合同交给被拆迁企业和支付拆迁补偿款。后一种合同的履行程序是有很大的隐患的。曾经有一位企业客户来咨询律师,遇到的就是这种情况。这家企业和政府关于所有的补偿条件都已经谈妥了,企业也在拆迁补偿协议上签字了,但是政府以补偿协议需要上级审批但项目等不及为由,要求企业先行拆迁设备和厂房,并保证待上级批准后会将拆迁补偿款和合同一起给企业。企业拆除设备后,政府却告知,项目规划有所变动,暂时用不着企业这块地了。因为没有拆迁补偿协议的保护,企业自行拆除设备的损失经过几年的交涉,不仅得不到解决,甚至至今连明确的赔偿数额也确定不下来。
 

(五)审查合同的其他不利因素

审查拆迁补偿合同是否对我们有不利的因素,有不公平的条款。比如是否为拆迁人付款设置了条件,这个条件是否是模糊的或者难以实现的,一旦出现这样的条款就要注意了,拆迁人有可能要通过这样的条款设置延迟付款时间,因为大型企业的拆迁涉及到的补偿金额都比较高,几千万甚至上亿,这些补偿费用一旦晚付几个月所产生的利息都是很大的。
有的客户在拆迁补偿合同签订后出现纠纷才来找到律师,这时候因为已经签订了合同,合同约定的不利条件或者不利的法律后果已经形成,律师可以在法律方面操作的空间就变得很小。
 

(六)拆迁协议外的口头协议勿相信

本律师团队最近接到青海段先生(化名)的来电咨询。在电话以及邮件中,段先生详细向笔者讲述了其受骗经历。
段先生经营着青海地区有名的餐厅,总经营面积达800多平方米,段先生对其餐厅的装修也是下了一番功夫的,民族特色的装修风格也为餐厅加分不少。借着当地民族特色旅游业兴旺的东风,生意做的有声有色。段先生的餐厅已经成为了当地的一道风景线,很多前来青海旅游的游客都要到段先生的餐厅大饱口福一顿。段先生也接受了不少新闻媒体的采访,一时风头无二,成为当地小有名气的名人。
当地进行规划,段先生的餐厅被划到了规划区域范围内,段先生的餐厅不得不搬迁。但是搬迁之前,能拿到多少补偿呢?段先生经营餐厅的用地是通过国有土地挂牌出让的方式得来的,为此段先生缴纳了不菲的出让金,换来了40年的使用权。这土地刚拿到手不过四五年,餐厅也刚刚经营见起色,这突如其来的变故让段先生忧心忡忡。
且不说不得不中断经营,造成巨大的营业损失;没有了这块土地的使用权,段先生又能到哪里经营呢?这餐厅刚刚见起色,几年的巨大投入还没有收回本钱就得搬走,这餐厅的建设、装潢都是段先生亲力亲为,一砖一瓦的盖起来的,心血投入可想而知。
当时县政府并没有派来评估人员,只是给了段先生一份房屋拆迁协议书。协议书上写明拆迁补偿110万。这让段先生很难过。这餐厅光装修就不止这个数,还有建设成本、营业损失、设备搬迁、设备补偿、土地使用补偿都没有。段先生心想无论如何都不能签字的,但是心里有非常害怕,自古民不和官斗的。
接下来的日子不断的有人来和段先生谈判,提出各种威胁和引诱。最后,县里某位大人物和段先生保证,只要段先生肯签协议,就会在别的地方给他补偿。段先生担心只有口头上的保证自己的权益不能得到保障。但是这位大人物拍着胸脯疾言厉色的说:我们县长什么时候说话不算数了?段先生不得不签字、拆迁。
在拆迁结束后,县长如约给了段先生“补偿”---一个距离非常遥远的工程。段先生算了算这个工程不仅不能有利润,自己倒要赔进去30多万!这样粗粗一算,整个事情下来,段先生损失了将近300万,如果再加上营业损失,也就已经远远不是这个数字了。
在拆迁中,这种房屋已经被拆迁且签订了拆迁协议的案件,维权的难度是非常大的。我们对这个案子的办案思路是:
1.从拆迁补偿协议无效的角度进行民事诉讼。补偿协议中没有列明停产停业补偿及设备搬迁等部分补偿。
2.从国有土地使用权收回的程序是否合法进行诉讼审查。
3.从您的土地现有建设项目(拆迁后的建设项目)的合法性进行诉讼审查。
在此,我们提醒各位面临拆迁的朋友们,签订协议一定要慎重,对于协议以外的口头承诺更要慎重。

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