【视频】175期：企业征收拆迁关停评估环节最重要的几个问题是什么？

各位朋友，今天的企业拆迁讲堂，我们讲这样一个话题，题目就是《企业征收拆迁关停评估环节最重要的几个问题是什么？》
 
我想先用一句概括的语言来概括，讲述一下最重要的问题应该是什么。用目的性，该概述性的语言来讲述，就是——与拆迁关停方达成的协议，争取自行委托，或与拆迁关停方合作委托，本地范围以外的，有资质、有经验的专业评估机构。
 
那么下面，我从四个方面来给大家解读一下这个目的到底是什么意思。
 
首先，必须是以拆迁关停方达成协议，这是第一点。
 
第二点，是争取自行委托或与政府（拆迁关停方）合作委托评估机构。
 
第三点，委托的必然是本地范围之外的评估机构。
 
第四点，是有资质、有经验的专业评估机构。
 
主要就这么几点。
 
那么，咱们来详细的阐述这几点。
 
第一、对拆迁关停方的评估结果，应该怎么认识？
 
我觉得这是一个比较关键的问题，这要是个直接传达到目的的环节问题。怎么认识呢？比如讲，他给你表现呈现出来的，第一个是评估表还结果评估报告？如果说是一个完整的结果评估报告，这就是经过了正规的有资质的评估公司给你评估的完全的结果的报告。这当中可能有评估机构的盖章，有两个以上的评估师签字的话，这就是一份完整的评估报告。对于评估的结果，跟评估的过程，评估公司是要负但相应的责任的。这是一个问题。如果单纯的给你一个评估表，给你拉了个清单，当中包括比如讲附属物、包括你的土地、包括你的厂房、包括你的装修、机器设备等等…简单的一个表，没有任何的评估机构的签字盖章，如果是这样的话，只能说明这不是一份真正的评估报告，是没有相应的评估结果的、没有法律效力的，你是可以不认的。
 
所以我们要先阐述一下，你对这个评估报告，特别对征收关停方出具的评估报告该怎么认识。
 
第二点，你有没有权利自行选择评估机构？
 
我们认为，你是有这个权利的。如果按照征收拆迁的相关规定的话，必须是由双方协商或者说摇号、抽签来决定，但是在实务的谈判当中，你都是有相应的权利的，都是可以争取来自行选定评估机构的。
 
特别是现在有很多地方这种关停了、征收了、拆迁了，原则上都属于一种“协议征收拆迁”，没有依据相应的国家的法律法规，没有依据2011年的《国有土地征收补偿条例》，也没有依据《土地管理法》，更没有依据《环保处罚法》，以及一些相应的法律依据，这样的话都纳入到一种单纯的协议、协商性质的，那么这样你的权利更是得到了保障，更是有权利自行委托评估机构，或者与拆迁关停方合作委托评估机构。都是有这种权利的。
 
第三个问题，是什么时候委托最合适？
 
我认为这是一个最关键的问题，有许多企业一面临拆迁马上就去委托评估机构了，要求进行评估。
 
这样的话合适不合适？我们认为这样做并不合适。为什么？你委托了评估机构出具了评估报告，那么你拿不拿出这个评估报告来，向征收拆迁方展不展示你的评估报告？如果在刚开始的拆迁环节中你就展示了你的评估报告，那么这样你会让自己处于一个非常尴尬的地位。为什么？你所拿出的评估报告，就等于你的报价，你报的价格。那么你报的价格一旦出来了以后，又是依据完整的评估报告出来以后，你的价格下行的空间非常小。
 
有些客户就问了，我为什么要下行，我是正规的评估公司评的，这就引出我们的一个话题，由于评估机构根据谁的委托以及选定不同的评估方式方法出来的评估结果是大相径庭的，差距是非常之大的。你这个时候委托的评估机构往往都是给你按照最高的收益方法，最高的方式方法来做的，并且是你委托的，他得对你负责的，不受征收拆迁房的制约，这个时候出来的评估结果往往是比较高的，或者说是相当高的。你这样的话，拿出这个价格，你会给自己一个不上不下的位置，上不去下不来的位置。而且，如果你这个时候的价格，跟对方给你报出的价格差距非常之大，其实这时候往往就会给对方提供了口实和理由，来给你施加压力，来给你采取一些打击性的手段。这样的话，往往是不利的，对整个企业拆迁谈判、环节灯整个过程都是不利的。
 
其实，秉承的策略也不应是这样的。那么，我们就要引述了，什么时候最合适呢？
 
我们认为，就是一开始我们讲的目的，是你什么时候跟征收拆迁房达成协议，就是说可以自行委托，并且对你所委托、或者是合作委托的评估结果双方都要进行认可。那么把这个前提如果达成了，你再去委托，不管评估的价格有多高，对方也不得不接受这个评估结果，并给予补偿。这个时候是比较合适的。
 
而且这个时候吧，双方的斗争也经过了一段时间了，双方谈判的氛围也形成了。这个时候再委托出一个结果出来，双方都有一个谈判的基础了。这个时候是最有利的。
 
所以说我们跟当事人，跟客户解释的时候，都是在这里，评估机构的委托时间，跟委托阶段，要进行优中选优，要进行合适的处理，这才是最重要的环节，最重要的方式。所以在这个问题上一定要注意。
 
还有的企业问了，那么我如果这个时候委托一个评估结果非常高，跟对方的差距非常大，对方能接受么？接受完了这个款项我能拿到么？其实如果说这个地方，这个时候委托评估机构，评估出来结果，作为对方而言是可以接受的。原因就在于他可以采取自己的手段和方式去简化这个流程，来达到真正的评估结果的目的。怎么来达到？
 
比如讲，在江苏有一个企业，你委托了评估机构做出一个评估报告来，是你委托的。他的委托方是企业本身，作为政府相关机构他认这个评估结果，他重新委托评估机构再做一遍，就等于是他委托评估机构做出来的，并且评估的法律依据都非常充分。那这个时候他只需要再过一遍审计，走到财政拨款的阶段就可以了。所以说在这个问题上，是没有障碍的。
 
第四个，对自己委托的评估机构的评估结果，怎么看，怎么用？
 
这就跟第三个问题是相互呼应，上下衔接的。对你自行委托的评估机构的评估结果，也不要高看。据我所知，对评估的问题的话，对全国范围内不同的评估公司选用不同的方式，需要进行不同的评估项目，来进行评估。选择不同的方法来进行评估，评估出来的结果也是大相径庭。差距之大，几倍，甚至几十倍，很正常。所以说对自己委托评估公司评估出来的结果，要正确、客观的看待。正确、客观的评价这个问题，不要把它看得过高，只是说他对方，以及评估机构给你出来一个有一定法律依据跟评估数据的评估结果报告，不等同于你到最后能够百分之百拿到补偿。其实跟征收拆迁房给出的评估单一个道理，评估单属于对方给你的基础报价，也不等于你必须按照评估单去签字。如果真按照评估单去签字的话，那你的亏损就大了。所以说这个要正确的看待，怎么用呢？在这个过程当中，他既是一个我的重要的法律评估利器，到最后给我一个重要的依据，这是要这么用。
 
重要的依据，在任何谈判、协商的时候，这都是不可或缺的重要依据。但你又要看到，这个依据是一个基础性的，也就是一个平台性的。你不能说我有了这个依据我就必须百分之百的在这个依据之上，或者在这个依据之中解决问题，我做出了退步与让步，都是在这个依据跟基础之上进行退让的。也就是把这个依据当成整个谈判的一个平衡线来处理这个问题，我觉得这是比较适中的。
 
 所以说，一旦你打成了这种协议可以自行委托，或者合作委托评估机构的话对你是比较有利的。其实从另外一个角度来讲，就属于征收拆迁方已经给你做了巨大的妥协让步。但是在实务当中，也会产生一个迷雾。有的评估公司为了摆脱一定的评估责任，他往往给出的是“咨询评估报告”，这个咨询报告他是不需要要付法定责任的。我简单的给你出一个咨询报告，对所要承担的法律责任，是极其有限的，甚至是没有的。所以说我们要咬住了，最后给我出具的必然是结果报告，是确定的一个报告数字，所以在这方面也要注意一下。
 
好，今天我们从企业征收拆迁关停的评估环节向各位解答几个重要的问题。