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如何进行拆迁的谈判

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2016-04-14 18:25     咨询热线:010-61057018
拆迁谈判中有些问题是不能回避的。
我们都清楚,我们实际谈判的对象都是拆迁方委托的拆迁公司。拆迁公司的工作人员素质参差不齐,但往往都是社会上的闲杂人等;但是不可否认其社会阅历和拆迁经验确实了得。对被拆迁人的心理往往都摸得很透。所以对付这一类社会“老油子”,还真是要用“社会办法”才行。那就要选择既不违法又有用的办法。有的企业很精明,俗话说背靠大树好乘凉。在自己同行业中寻找战略合作伙伴;比如讲有个企业是做低端车4s店。但是自己的规模不够大,在同行业内的影响力也不够足,这个时候面临拆迁了,那我怎样来背靠大树呢?他找到了同行业中北京区域的老大,看能够战略联营,将自己的一部分店面作为其联营的出资,完成了双方公司形式上的结合。拆迁方再找谈的时候,他能够将事情游刃有余的推来推去,完成给拆迁方造成主体不明确、被拆迁人实力雄厚的主观印象。也就提升了自己的谈判筹码和谈判地位。你的朋友全是国王,那不用说,你也是国王,就是这个道理。
 

(一)谈判双方人员的选择

在团队前不久处理的某企业拆迁案件中,拆迁项目系某高速公路的建设项目,由于高速公路的建设要途径很多县市,省交通厅具体委托县政府,县政府再委托各地交通局,由交通局委托一般办事人进行谈判,所以拆迁的参与方有省交通厅、某下属的高速公路建设有限公司、地方县政府等多层多位人员,面对此种复杂的拆迁情况,谈判人员的选择就显得尤为重要。
首先,谈判对象要有选择性:在涉及到提出拆迁补偿要求的问题上,一般在进行第一轮报价前可以与一般的工作人员先行了解,通过实际没有谈判权限的工作人员反应自己较高或者认为无法达到的报价,通过对其向上反馈结果的试探、从其字里行间获取有用信息,了解对方的可承受价格与底线。其次,从谈判技巧上讲,我们也不主张在谈判的一开始就与高层人员交谈,这样能保证我们较大的回旋余地,等到我们在项目调查和其他渠道中抓住对方的把柄和短处,足以撼动谈判的地位时候找到高层人员,一锤定音。最后,多方的获取信息也极为重要,一般高层的信号都会逐级通过工作人员释放出来,及时的把握信息、判断形势,有利于我们最终获得最理想的谈判结果。
 

(二)谈判地点和谈判时机的选择

就谈判地点来说,基本分为谈判主场和谈判客场,基本的原则是尽量使用主场作战,有利于谈判时间和气氛的控制,但是要注意选择不会导致对方抓住己方把柄的地点。
第一,在实践的选择上,最重要的是首轮谈判和定局谈判:在我们大量的拆迁谈判实践中深刻的感受到企业拆迁补偿谈判与商业谈判有过之而无不及,在时机的选择上,要把握的一个基本原理是,一定要在对方主动找你的时候才谈,因为在谈判中采取主动会给对方传递明显的“想促成”的信息。尤其是首次谈判,不管听到了对方有什么风声和消息,一定是坚持“被动谈判”的原则:对方约,我才谈。
第二,要看拆迁进度:如果拆迁刚刚开始,建议即便被动谈判也坚持不要去谈,建议在双方谈判进行的比较有进度感的时候再去,尤其是从对方的行为语言上已经能看出来有拆迁进度的压力时再去谈,只有这时双方的第一次谈判,才能真正有进展。如今由于拆迁都是由政府主导,即便政府有高层的官员来谈,其实也不一定会有实质性的进展,所以把握好谈判的时机十分重要。
第三,当有可参考实例的时候再谈:一般拆迁进展到中期,会有很多附近的拆迁户因为奖励、威胁等各种原因提早签定拆迁补偿协议,这时候被拆迁人要做到眼观六路耳听八方,对于附近已经签字的有多少户、各自都拿到了多少赔偿要有所了解,这会成为我们在今后的谈判中报价的基本或者说最低的标准。
 

(三)谈判的阶段性

1.谈判目的的阶段性

拆迁谈判是一个长期和阶段性的过程,我们不能期待一两次谈判就解决所有的问题,例如一般企业在拆迁补偿问题上,最为关注的企业用地置换,由于近些年各地的城镇化和经济发展迅速,政府难以迅速找到合适的置换用地,在谈判的某个阶段的某次谈判只解决某个问题是较为有利的,例如当企业首先就坚持进行土地置换的情况下,政府找不到可供置换的土地没能解决这次谈判的问题,我们在接下来的谈判中可以以此为引用这个“未决问题”换出来在另外问题上的较高补偿。拆迁维权律师进行的是有步骤有策略的谈判,除了谈判的步骤行和程序性,还有其他法律手段的程序性配合,如信息公开、评估、裁决、复议和裁判等。只有充分把握谈判节奏、配合其他法律手段,才能达到拆迁谈判最理想的效果。
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