棚户区改造，您想知道的全在这儿了！

 

导读
 

自2009年开始棚户区改造以来，至今已过了9个年头。一项政策从开始摸索式的实施到逐渐成熟，中间必然会出现各种问题，当然针对这些问题有关部门也会及时给予相应的修正。例如近日住建部针对棚户区改造工作进行了媒体见面会，其中主要就实践中出现的棚户区改造范围肆意扩大、新房被棚改及货币安置是否收紧等问题给予了回应。其他地区近几年针对棚改项目也相继出台了完善政策。下面小编尽可能给大家全面介绍一下棚改中最为关心的问题。
 

一、针对棚改适用范围被肆意扩大的问题，各地相继出台了应对之策
 

1、住建部针对部分地方将棚改范围扩大到一般建制镇、有的地方把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚改范围等问题，指示各地坚持既尽力而为、又量力而行的原则不要搞一刀切，要进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。同时，严格控制城边村、城郊村被纳入棚户区改造范围。因为“城边村”甚至“城郊村”的房屋则很可能不具备“棚户区”集中连片，危旧房林立，存在较大消防、居住安全隐患等基本特征。同时，从严格意义上讲，棚户区改造项目仅针对国有土地上的房屋进行，不涉及农村宅基地上的房屋。
 

2、湖南株洲就棚户区的范围的界定标准进行了规定，如棚户区内的建筑结构为砖混或砖木及以下等次房屋为主，使用年限为房屋建成年限20年以上，其中使用年限超过30年的房屋达25%以上，房屋质量较差，存在安全隐患等。
 

3、深圳市出台《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，其中就棚户区改造项目适用范围规定为，本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：（1）存在住房质量、消防等安全隐患；（2）使用功能不齐全；（3）配套设施不完善。另无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。
 

二、面对棚户区改造，可以从以下几个方面寻找违法点
 

1、切记棚户区改造的性质和适用范围，全方位分析当地棚改项目是否符合前述标准。棚户区改造是一项民生工程，目的是改善困难群众的居住条件。然而现实中各地政府却肆意的扩大该项政策的适用范围，例如刚盖几年的房子还比较新却面临被棚改、一些豪华住宅区的烂尾楼被纳入棚改、为了减少成本，将其他征收项目纳入棚改等。因此广大被征迁人可以以此为违法点进行维权。
 

2、社会稳定风险评估程序，在项目征收决定作出之前是必不可少的。590号国务院令第12条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。社会稳定风险评估的主要内容包括：是否符合现行法律、法规、规章，是否符合党和国家的方针政策；是否兼顾了各方利益群体的不同需求，是否考虑了社会的稳定性；是否经过充分论证，是否符合大多数被征收群众的意愿，所需的人力、财力、物力是否在可承受的范围内并且有保障；对被征收群众利益和生产生活的影响，群众对影响的承受能力，引发矛盾纠纷、群体性事件的可能性等等。广大被征迁人可以通过申请信息公开的方式获得，仔细查阅，争取寻找违法点增加维权筹码。
 

3、被征收房屋的价值要依据市场价值进行评估。 590号令第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由此规定规定可知，被征收房屋的价值以类似房地产的市场价格为基准。而现实棚改项目中，政府常常会自己设置一个价格上限，评估公司只能在这个上限范围内进行评估，显然这个评估价格远远达不到市场价格。这就需要广大征迁人委托专业的律师与政府方、评估方进行博弈了。幸好现在有的地方对补偿比例进行了明确规定，如深圳市出台的棚户区实施意见中就将补偿比例定位1:1.2，对于广大征迁人，是确实公平的。
 

4、针对评估机构的选择，一定要符合法律法规的规定。590号令和相关的房屋征收办法均规定，被拆迁人有权在规定时间内协商确定评估机构，协商选定未果的，应当通过摇号抽签等方式由被征收人参与选定评估机构，而不是由政府单方强制地选定。这也是广大被征迁人应当掌握的维权点，毕竟评估很重要。
 

5、谨慎对待类似预征收补偿协议等模拟协议。棚户区改造项目中，常常会遇到签订模拟协议的情形。有时签或不签直接决定征收项目是否成功实施，甚至直接决定被征迁人最后所能获得的补偿权益。一般在签订模拟协议之前必然会经历意愿征询阶段，一般通过公告或听证会的形式进行意愿征询。这一阶段大家一定要重视起来，要争取参加并表态，不要一味采取回避、逃避的状态。自己一定要以主人公的身份参与到整个征迁过程中。
 

总之，面临棚户区改造征收项目，广大被征迁人一定要掌握这个政策的相关信息，着重掌握各个环节易出现的违法点，和专业的维权律师一起为争取到满意的补偿而努力。