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厂房遇拆迁,能以航拍图为准定论是否违建吗?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2019-01-08 16:33     咨询热线:400-155-0888


关于违建认定处理的相关法律规定和程序要求,我所曾专门撰文为大家做过讲解,也结合我所代理的胜诉案例及最高院发布的典型案例进行过深入解析。接办案件过程中,有越来越多的企业主问到了“以航拍图定违建是否合法”的问题,今天我们就结合我所代理的一起江苏南通某印染厂拆迁维权案件,具体探讨“航拍图”拆迁的相关问题。

前情概览

孙先生是江苏南通某镇一家印染厂(以下简称印染厂)的负责人。该印染厂始建于1995年,经过20年的发展,该厂已具有相当规模,经营产品包括棉、麻、腈纶、涤纶、毛、尼龙、氨纶及其各种混纺纱线及散羊绒、散棉花等。

20年间,印染厂先后取得了共计一万四千余平米证载国有土地使用权面积,共有厂房建筑7000余平米,其中包括部分自建无证厂房。2016年,该印染厂被地方政府纳入案涉征收项目拆迁范围,但双方无法就印染厂部分无证厂房建筑补偿问题达成一致,搬迁一度搁置。

协商过程中拆迁方提出,将以1987年航拍图为准,对航拍图上存在的建筑以合法建筑为准进行补偿,航拍图上未存在的建筑部分以违法建筑计,由此最终给出的整体拆迁补偿价格仅为3000万元,远远达不到孙先生的预期标准,也无法弥补印染厂因搬迁遭受到的巨大损失。

几次协商未果,拆迁方突然向印染厂作出了一份《限期自行拆除违法建设通知书》,并火速对印染厂的厂房实施了强制拆除作业。“和平”解决无望,孙先生经过多方打听联系到我所律师,咨询“以航拍图认违建、定补偿”的合法性问题,并将案件委托给我所律师代理,帮助其讨回公道、争取合理拆迁补偿。

案件解读

接受孙先生委托后,我所律师第一时间对案情和证据进行了整理和初步分析。在该案中,拆迁方明显存在三个重要的破绽。

首先,对建筑合法性问题应结合权属证书的证载登记情况和历史因素等综合确认,仅以某个确定时点的航拍图为准认定建筑违法并不予拆迁补偿,明显缺乏法据支持。

只要房屋建筑确实在征收红线范围内,且结合相关产权证明能够确认建筑合法,拆迁方就应给予补偿。在本案中,印染厂虽有部分建筑缺少规划许可证,但仍有87年之后的厂房已取得完整的产权证书,对这部分厂房建筑应给予完整、合理的补偿。

其次,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》等的相关规定,征收国有土地上房屋的补偿数额的确认应以评估结果为主要依据。

在本案中,拆迁方并未对印染厂依法进行全面的拆迁评估,补偿数额的确定主观武断,缺乏事实基础和法律依据。由此确认的补偿数额明显缺乏说服力,如此儿戏地决定一家经营状况一直良好的印染厂的命运,明显是违反最基本的法治精神的。

最后,拆迁方仅凭一份1987年的航拍图就认定印染厂厂房属于违建,未依法进行调查勘验,明显缺乏依据;拆迁方作出限拆决定前,既未依法履行对当事人的告知义务,也未听取当事人的陈述、申辩,剥夺了当事人的陈述、申辩权利和申请听证的权利,也不符合法定前置程序要求;在催告程序等明显缺失的情况下,未尊重当事人的救济权利,拆迁方即对印染厂实施强制拆除,明显违法,侵犯了印染厂的合法财产权利。

也就是说,在本案中,从违建的认定到处理,拆迁方都是在缺乏事实和法律依据的情况下进行的,如此作出的责令拆除相关行政行为显然存在严重的违法问题,更不能以此为借口压低印染厂应得的拆迁补偿标准。

办案掠影

把握整个案件脉络后,代理律师第一时间帮助孙先生就厂房评估价值问题做了尽可能全面的取证确认工作,并出具了详实的法律意见书。接着,我所律师帮助孙先生向法院提起了行政诉讼,请求法院依法确认拆迁方的强制拆除行为违法。在诉讼过程中,我所律师抓住拆迁方违建认定处理程序违法这一点进行重点打击。

在此基础上,在代理律师的建议下,孙先生向检察院和纪委监察部门递交了举报材料,请求依法查处相关人员的违纪违法行为,追究其法律责任;并通过向相关部门申请政府信息公开的方式查证案涉拆迁项目的合法性问题。

庭审过程中,拆迁方难抵我方通过多种途径施加的压力,主动表达了愿就拆迁补偿事宜与我方进行诚恳协商的意见。最终在我所律师的帮助下,孙先生成功通过谈判协商争取到了8000余万的补偿,并就迁厂相关事宜争取到了地方政府的许多福利性政策支持,孙先生对维权结果相当满意。

律师说法

在该案件中,印染厂争取满意补偿的难点主要在于实际存在的部分无证厂房,以及拆迁方提出的以1987年航拍图为准确认补偿的缺乏法律依据的认定方式。

通过该案我们希望各位企业主明白的是,航拍图可以作为辅助资料帮助确认房屋的存在年限,判断合法性问题,但单纯以指定年限航拍图为依据认定和处理“违建”的方式明显是缺乏法律依据的,在拆迁谈判过程中,各位企业主要能够分辨这类违法情形,拒绝签订以此为基础的拆迁补偿协议,并积极做出应对。

另外,及时企业因某些原因确有无证厂房的,也不意味着依法不能取得任何补偿。在双方难以就补偿标准问题达成一致意见时,企业主一定要及时聘请专业的评估人员和企业拆迁律师介入,尽可能避免强制拆除的发生,并保证在强制拆除发生前能够充分获取和保存能够证明企业补偿诉求的证据材料,为维权打好基础。

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频,目前已经累计超过300个。

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