商品房维修案例

一、案情简介。
2010年9月，原告甲、乙与被告丙公司签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋。该《商品房买卖合同》就“保修责任”约定：“买受人购买商品房的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方还可以以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”
根据被告的《住宅质量保证书》，被告承担保修责任主要表现为：
（1）保修期从被告将竣工验收的房屋交用户使用之日起计算；
（2）基础设施工程、房屋建筑地基基础工程和主体结构工程，最低保期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（3）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年……墙面、顶棚抹灰层脱落保修1年；地面空鼓开裂、大面积起砂保修1年等等。
但本案中原告对该质量保证书不予认可。另查明，原告于2012年6月13日领取了房屋钥匙，接收了房屋。
2015年7月，原告在房屋装修过程中发现房屋存在质量缺陷，双方由此引发诉讼。2018年3月，区法院作出一审判决，判决：“1、被告丙公司于本判决生效之日起三十日内将原告所有的涉案房屋按照专业公司作出的ＨＤ15-03-03-551检测报告中明确的整改建议方案进行修复；2、被告丙公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告房屋装修损失以及租房费；……”。该案判决生效后在执行过程中，原、被告双方达了执行和解，但被告按和解协议内容履行完毕后原告认为，案涉房屋顶板质量缺陷虽经法院判决并执行完毕，但在诉讼和执行阶段，原告还就房屋墙壁抹灰层脱落问题多次与被告协议未果，致使该房屋至今仍不能正常装修入住，原告一直在外租房居住,故2017年5月20日之后租金应由被告承担。另，该房屋的顶板经过修复后造成室内层高明显缩水，被告应予赔偿。
原告为此又行诉讼并提出请求：1、被告将两原告所有的涉案房屋墙壁质量问题修复至符合国家标准止；2、被告赔偿两原告租房费至涉案房屋墙壁质量问题符合国家标准止；3、被告赔偿两原告因修复房屋顶板而造成的层高负差经济损失；4、由被告承担本案的全部诉讼费用、检测费用、鉴定费用。
二、法院裁判。
区法院审查后认为本案存在的争议焦点有二：
一是关于原告请求被告赔偿其损失应否支持的问题；
二是房屋顶板经过修复后造成室内层高缩水被告应否赔偿的问题。
经审理，法院认为承担修复责任的前提是发生质量问题时未超过保修期。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定《住宅质量保证书》作为该合同的附件，被告向本院提交了《住宅质量保证书》，用以证明涉案房屋的墙面、顶棚抹灰层脱落情形约定的保修期限为一年。被告提交的该证虽无原告的签收证明，且原告不予认可，但原告亦未向本院提交房屋墙面抹灰层的质保期限。有约定按照约定，无约定按照法律或部门的规定执行。因此，法院最终参照建房[1998]第102号文的规定，认为涉案房屋墙面抹灰脱落保修期应自交付用户之日起按一年计算。原告于2012年6月13日领取了房屋钥匙，接收了房屋，至今才提质量问题，故原告所诉房屋质量问题已过保修期，被告无需承担修复和赔偿责任。
又因为原告在保修期内怠于行使该权利，因此，原告请求赔偿其租赁房屋租金损失等各项主张也未得到法院的支持。最终，法院判决驳回原告的诉讼请求。
三、律师说法。
《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。因此，承担修复责任的前提是发生质量问题时未超过保修期。
因此，法院参照建设部关于印发《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（文号：建房[1998]第102号）第五条3项以及第六条之规定，认定涉案房屋墙面抹灰脱落保修期应自交付用户之日起按一年计算。进而以当事人要求赔偿的责任前提不存在为由，判决驳回了当事人的请求。由此可知，当事人应当准确且及时的维权，既然配套的法律法规对当事人的合法权益予以了合理的保障期限，当事人就应当正确且及时地行使，不要躺在权利上睡觉，白白浪费了维权的时机。