烂尾楼案例：赔偿违约金，新开发商接盘开工

原告何某、高某诉被告云南**房地产有限公司（以下简称**地产）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2019年7月24日公开开庭进行了审理,原告何某及两原告共同委托诉讼代理人，被告**地产的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何某、高某提出请求：判决被告向原告支付自2015年6月1日至2019年4月26日止的逾期交房违约金为人民币100468.63元。事实理由：2013年10月4日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发建设的“**金岸˙**居”第16幢第20层第2005号房出售给原告，房屋面积为134.23平方米，房屋总价为人民币752574元。同时，合同约定被告应于2015年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告使用，若被告未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至180日止，被告每天按合同总房款的0.05‰向原告支付违约金；逾期180天仍未交接，自逾期的181天起，被告每天按合同总房款的0.1‰向原告支付违约金。合同签订后，原告按约定付清了购房款，但被告未按约定的交房期限将房屋交付原告，直至2019年4月27日才交付原告。据此，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。
被告**地产答辩称：一、被告确实未能按照《商品房购销合同》约定的交房时间节点交房，存在违约行为。二、原告要求的违约金被告无能力赔偿，也不愿承担赔偿责任，要等全部项目建设完成并回笼销售资金，按顺序清偿债务时，才能协商解决。本案涉及的建设项目因投资方资金链断裂，2014年至2017年处于全面停工状态，影响了建设周期。项目资金链断裂后，原控股东云南锡业房地产开发有限公司未履行股东责任，未投入建设资金。项目停工引发了各种社会问题，引起了政府的高度重视，玉溪市委市政府成立“**金岸项目风险化解领导小组”，在党委政府的领导下，经过多方努力，筹措了巨额建设资金，项目才得以复工，原告购买的房屋才得以建设完成并交付给原告。现在都还有部分工程未能完工，项目建设还有许多问题未能得到解决，也还存在许多风险，如后续工程不能完工也将引发社会矛盾，甚至导致新的群体性事件，所以只有等项目建成，完成销售，回笼资金，才能逐步解决这些问题。在党委政府支持下，原告购买的房屋已经建成交付，原告等人的基本民生问题已经得到解决，原告也应该考虑被告及项目的现状。原告要求巨额违约金将会造成被告无力赔偿也无力完成后续工程，导致项目再次停工，引发更严重的社会问题。
本案审理过程中，原告何某、高某提供了以下证据：
一、《商品房购销合同》、付款凭证（发票两张），证明双方于2013年10月4日签订了《商品房购销合同》，原、被告之间存在商品房预售合同关系，以及合同约定的相关内容。合同约定被告应向原告交付房屋的时间为2015年5月31日前。原告已经按照购房合同约定支付了被告全部购房款；
二、收据、发票、云南省住宅专项维修资金专用收据，证明被告有违约行为，被告未按合同约定按时交房，至2019年4月27日才向原告交付房屋；被告逾期交房长达1425日，应向原告支付违约金合计100468.63元。
经质证，被告**地产对原告提供的上述证据的真实性、合法性和关联性无异议，对原告主张的违约金的计算方式和按合同约定计算所得的金额都没有意见，但认为如果按此支付的话过高了，其没有能力也不愿承担。
被告**地产第一次开庭后又提交了通知原告接房的短信记录，证明被告于2019年4月25日通知原告4月27日接房，原告按时办理接房手续。
经质证，原告对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可。
本院认为，原告提供的证据，被告对真实性合法性和关联性均无异议，本院予以采信；对被告提供的证据能与原告接房时间相互印证，予以采信。
根据上述证据，结合当事人陈述，本院认定本案法律事实如下：
“**金岸·**居”房地产项目位于玉溪市红塔区康井社区，由被告**地产投资开发。原告何某、高某系夫妻关系。2013年10月4日，原告何某、高某与被告签订《商品房购销合同》，约定被告将其开发的“**金岸·**居”第16幢第20层第2005号房出售给原告，房屋建筑面积为：134.23平方米，房屋总价为人民币752574元。合同第七条约定被告应于2015年5月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。第九条约定若被告未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至180日止，被告每天按合同总房款的0.05‰向原告支付违约金，合同继续履行；逾期180天仍未交接，若乙方继续履行合同，自逾期的181天起被告每天按合同总房款的0.1‰向原告支付违约金；若乙方解除本合同，被告须退还原告已付购房款，并支付总房款的1%作为赔偿金，违约金不再支付。合同签订当日，原告支付了被告购房款232574元，2013年12月12日又支付520000元给被告，付清了全部购房款。2013年11月8日，该合同在玉溪市房地产管理局办理了登记备案手续。被告未在约定的交房期限届满时将房屋交付原告，直到2019年4月底才具备交付条件并通知原告等购房者接房。被告通知原告接房的时间是2019年4月27日，原告于2019年4月27日去办理接房手续。接房后原告向本院起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。
另查，被告**地产位于玉溪市北片区康井社区的“**金岸”项目是被告公司投资开发的房地产项目。该项目因投资人资金链断裂于2014年9月完全停工，引发购房者、承包单位和农民工上访等严重社会问题。玉溪市委市政府于2015年11月18日成立风险化解领导小组，研究通过了《**金岸项目风险化解实施方案》，决定由玉溪市家园建设投资有限公司介入重整，对金玉地产原股东的股权进行托管，由**地产主要债权人成立新的董事会和监事会，市政府协调1亿资金注入家园公司，农业银行玉溪分行新增4亿建设资金贷款，红塔农村合作银行提前支付1.5亿购房款，使项目建设得以复工。原告等购买的住宅现已建好交付，但商业房产部分及配套设施还未完成。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方的《商品房购销合同》合法有效，双方均应该严格履行自己的义务，原告已经依约履行了付款义务，被告应当依约履行交房义务。合同约定的交房时间为2015年5月31日以前，被告没有按约定的时间履行交房义务，本案争议涉及的房产项目直到2019年4月才具备交房条件并通知购房者交房，因此原告要求被告承担逾期交房的违约责任具有事实及法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质是补偿守约方损失为主，惩罚违约方的违约行为为辅。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。违约金的确定应以当事人的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错及预期利益，并遵照公平合理的原则。”上述规定表明违约金应当符合公平合理的法律原则，不能超过守约方损失的合理限度，否则经当事人申请人民法院可以进行调整。本案被告不同意支付违约金，应当视为是认为约定的违约金过高。本案**地产逾期交房给何某、高某造成的损失客观表现为房屋未能占用使用的租金损失或者资金占用损失，原告没有提供租房损失的证据，双方合同约定的逾期交房违约金折算后约为年利率3.2%，本院认为这并不超过逾期交房给原告造成的实际损失，原告要求被告按合同约定计算支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。故被告应支付原告何某、高某逾期交房违约金100468.63元（按本金752574元，从2015年5月31日起计算至2019年4月26日，其中2015年5月31日至11月26日，共180天，按日利率0.05‰计算，合计6773.17元；从2015年11月27日至2019年4月26日，共计1246天，按日利率0.1‰计算，合计93770.72元，但原告请求93695.46元，按其请求予以支持）。被告以本案争议涉及的“**金岸·**居”项目已经因**地产股东资金链断裂成为烂尾楼，玉溪市委市政府为救助该项目安排国有企业玉溪市家园建设投资有限公司对**地产股权进行托管，重组董事会，投入大量人物力，使原告等人购买的商品房能够建成交付。在项目的后期建设还困难重重的情况下，其他购房者都给予理解并心存感恩，原告等却还要追究违约责任，虽有合同为据，但却与情理不符为由，认为其无力也不应承担违约责任的答辩意见没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：
由被告云南**房地产有限公司于本判决生效之日起九十日内支付原告何某、高某逾期交房违约金100468.63元。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2310元，减半征收1155元，由被告云南**房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。