开发商承诺售后返租的租赁合同有效吗？

开发商承诺售后返租的租赁合同有效吗？
导读：近年来，随着房地产业的飞速发展，在商业房地产销售中，房地产开发商为了吸引购房者眼球，以一种给予部分百分比租金作为回报的销售手段，促进商品房的销售。有些开发商还将其叫做“售后包租”、“带租约销售”、“返租回报”等。其目的就是尽快回收资金，迅速获取利润，为滚动开发提供资金支持。目前，房地产开发商承诺的租金回报从每年6%到8%不等，有的甚至高达10%，返租年限一般3-5年，有的长达8-10年。然而，我国商品房售后返租的实际运行现状并不乐观，涉及到投资回报是否能像开发商所述如期兑现的问题，还有开发商存在欺诈行为，卷款潜逃的情形，在实践中也引发了不少纠纷，因此售后返租对购房者来说存在的风险较大。
 
一、案情简介
某开发公司是黄某的保证人及受委托人，受黄某以及数名案外人的委托代为出售黄某和数名为推销商铺，开发公司通过派发宣传单及刊登广告的方式宣传、推介中国南方进出口商品交易中心的商铺。2010年9月30日，李某、肖某（乙方）与开发公司（甲方）签订《航空商住大厦商铺交接确认书》，其中为保证商场的正常经营，甲乙双方在签署《商铺买卖合同》时已对本次商铺交接进行了相关约定，即乙方负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并配合商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。2010年9月30日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按《商铺买卖合同》约定的装修标准进行装修，乙方不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺交接会手续；甲方对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2012年9月30日前按《商铺买卖合同》约定的装修标准，将该商铺交付买受人使用。甲方承诺在2012年9月30日监督经营管理公司。
二、法院判决
李某、肖某明知购买商铺属于风险性较高的投资行为，作为理性的投资人，李某、肖某应对宣传广告中所包含的不确定性及不确定性所带来的经营风险存在合理预期，故开发公司的宣传不足以构成商业欺诈，因此而产生的风险应由购买人自行承担。李某、肖某主张黄某、开发公司利用其在商业房产销售、策划的优势，利用李某、肖某没有任何经验，通过极大虚高商铺价值，售后返租期不采取实质经营，商铺未做旺及按揭条件苛刻等理由提出解除合同，并不成为法定或合同约定解除合同的条件。李某、肖某与黄某、开发公司在履行买卖合同过程中，李某、肖某未按约定支付购房余款，因此李某、肖某未征得黄某、开发公司的同意无权单方解除合同，故李某、肖某于2012年9月20日发出《关于解除广州市花都区航空商住大厦商铺买卖若干事宜的函》不产生合同解除的效力，李某、肖某要求确认《商铺买卖合同》已于2012年9月25日解除的请求，不予支持。
三、律师说法
按照建设部《商品房销售管理办法》对售后返租所下的定义，售后返租大致分为两种类型：
房地产开发商作为商品房的销售者与购房者签订商品房买卖合同，同时又以承租人的身份与购房者就所售商品房签订租赁合同。这是一种类型，容易引发纠纷的正是这份租赁合同的效力，根据《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”我国建设部也颁布了《城市房屋租赁管理办法》中规定：“禁止将未依法取得所有权证的房屋出租。”那么是否表明就该未竣工商品房所签的售后返租合同就因此无效呢？这两则法规从效力上看属于规章，而售后返租合同仅仅违反了规章的规定，并未违反法律以及行政法规，因此违反上述规章规定，只能引起相应的行政法律责任，并不影响当事人之间民事行为的效力。若约定的租赁期间在购房者取得房屋产权证之前，则意味着购房者在未取得房屋所有权的情况下处分房屋是一种无权处分的行为。根据合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此时开发商既是房屋的所有权人又是房屋的承租人，而开发商与购房者签订了房屋租赁合同，此时应当视为开发商与购房者已达成合意，开发商也就购房者无权处分的行为予以追认。因此，这种售后返租合同属于经追认有效的无权处分合同。
2.开发商与购房者签订商品房买卖合同，又与购房者另行约定，代为出租购房者房屋。从该法律关系的性质来看，这种代为出租的行为属于委托合同。开发商受购房者的委托，代为处理购房者房屋的出租事项，该委托合同的内容并未违反我国法律的强制性规定，并且也不具有其他无效事由，与第一种类型的售后返租的合同效力相同，其原因仍然是租赁合同约定内容未违反法律法规的强制性规定。