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王某售后包租维权案,挽回损失

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2021-03-05   咨询热线:400-155-0888
案件概述 
 
原告王某、刘某诉被告四川省BS商业管理有限公司(简称“BS公司”)合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由审判员曾晓芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某、刘某的委托诉讼代理人赵某,被告BS公司的委托诉讼代理人曾秉铎、杨佳旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 
二原告向本院提出诉讼请求:1.判决被告立即支付原告收益金121548元;2.判决被告立即支付原告违约金,违约金为应支付收益金的同期银行贷款利率的两倍;3.判决解除原、被告2015年6月5日签订的《委托经营管理协议》;4.本案诉讼费用由被告承担。
 
事实和理由:原告购买巴中市LW国际小区B区负一层4号商铺,后将其委托被告经营,并签订了《委托经营管理协议》,根据协议被告应向原告每年支付固定收益金。2018年被告向原告支付部分收益金后,就未再支付收益金,经原告多次催收未果,故诉至法院,提出上述请求。
 
被告辩称:一是,原告与被告签订LW国际商铺《委托经营管理协议》,委托被告对其商铺进行管理属实。被告是受委托代替业主即(购房者)将商业用房整体出租后返还租金给业主,这种售后包租的商业模式违反了《商品房销售管理办法》和建设部的相关规定。原、被告签订的经营管理协议除结算性条款、解决争议条款外,其余均为无效,故原告主张的违约金不应得到支持。二是,被告每年返还的租金明显过高,不符合商业惯例,一般应当在3%—4%左右,请求人民法院依法予以调整,且应当以原告已交房款为基数计算收益金。三是,若人民法院认为原、被告签订的《委托经营管理协议》有效,被告同意解除协议,立即将房屋交付原告,由原告自行管理、经营和收益。
 
一审法院查明 
 
经审理查明:原告方购买了四川省巴中市东兴房地产开发有限公司开发的巴中市巴州区桑园坝LW国际D区4.5.6栋大底盘(裙楼)-1层4号门市,约定:建筑面积49.67平方米,房屋总价1099516元。
 
之后,原告(甲方)与被告(乙方)签订了《LW国际商铺委托经营管理协议》,双方就权利义务等进行了约定,其中约定:甲方委托乙方对其购买的上述商铺进行经营管理;委托经营期限为七年,自2015年5月1日起计算;未经甲乙双方协商一致,不得变更委托经营期限;委托经营管理期间,甲方每年按照《商品房买卖合同》房屋总价款金额1278507元的固定比例(第一年为7%,第二年为7%,第三年为8%,第四年为8%,第五年为8.5%,第六年为8.5%,第七年为9%)享有固定收益金;固定收益金每年转账支付一次,在每年五月一日开始时转入;乙方不按照本协议约定支付固定收益金的,应按照同期银行贷款基准利率的两倍向甲方支付违约金。
 
合同签订后,原告按合同约定向出卖人缴款1099516元。因被告未按约定支付收益金,致使原告起诉来院,提出上列请求。本院受理后,在审理过程中,原告方明确其主张的收益金具体计算方式为1278507元×8%÷8(第四年半个季度未支付)+1278507元×8.5%≈121458元,上述收益金计算基数1278507元是由委托经营管理协议载明的房款1278507元×7%(第一年收益金比例)+1278507元×7%(第二年收益金比例)+1099516元演变得来;被告对原告变更后的收益金金额121458元无异议。同时,原告明确其主张的违约金从2019年3月1日开始起算,并当庭撤回第三项诉讼请求即解除《委托经营管理协议》的诉请,本院口头裁定予以准许。后因原、被告双方分歧较大,致使调解未果。
 
上述事实,有原告的陈述、被告的答辩,原、被告的身份信息,《商品房买卖合同》,《LW国际商铺委托经营管理协议》,收据等证据在卷佐证。本案事实清楚,证据充分,足以认定。
 
一审法院认为 
 
本院认为,原、被告双方签订的《LW国际商铺委托经营管理协议》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。因被告对下欠原告收益金金额121458元无异议,故本院对原告要求被告支付收益金的诉请予以支持。
 
被告是否应当支付违约金的问题。因被告未按约定支付商铺收益金,其行为已构成违约,但双方合同中约定的违约金标准过高,本院以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑,根据公平原则和诚实信用原则,对原告主张的2019年3月1日起算的违约金酌情调整为2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行公布的金融机构人民币同期同档贷款基准利率进行计算,2019年8月19日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算,超出部分本院不予支持。
 
综上,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定,判决如下:
 
一审裁判结果 
 
一、被告四川省BS商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某、刘某支付商铺收益金121458元;
 
二、被告四川省BS商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某、刘某支付违约金,违约金计算方式为:以商铺收益金121458元为基数,从2019年3月1日始计算至2019年8月19日,以中国人民银行公布的金融机构人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算;从2019年8月20日始计算至本判决确定的收益金给付之日止,以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算;若未按本判决确定的给付之日给付收益金,上述违约金以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述收益金付清之日止;
 
三、驳回原告王某、刘某的其他诉讼请求。
 
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
 
案件受理费1365元,由被告四川省BS商业管理有限公司负担。
 
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。

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