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胜诉!因不能办理房屋所有权转移登记,责令原被告解除购房合同,退还购房款

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2021-07-14   咨询热线:400-155-0888

本案代理律师:北京吴少博律师事务所王永宁

本案事实:

2011年 10月 13 日,原告张某(化名)与被告李某(化名)签订《存量房买 卖合同》,由张某向李某购买位于六安市***路 以西 **19#楼1004 室房屋,房屋价款 73.8 万元。合同签订当天支付购房定金2万元,双方定于2011年10月26日前到六安市公证 处办理公证手续时,张某付款约 44 万元。合同补充协议约定,双方商定本次交易以公证续按揭的方式进行。房屋总价 73.8 万元,除去银行按揭余额(以银行查额为准)约 44 万元,剩余贷款由张某按月还款。李某负责办理第一本产权证、契税、维修基金,张某必须按月还款。2011年 10 月 14 日,李某出具收据确认收取张某购房定金2万元。2011年 10月 26 日,张某向李某转账支付 25.6万元。此后,按揭房屋的按揭贷款由张某逐月偿还。2015年4月23日,张某结清案涉房屋贷款。013年2月 21日,张某缴纳涉案房屋契税 11983.44 元。庭审中,张某陈述其支付李某的购房款构成为定金2万元、首付款 25.6 万元加上按揭款余额44万元,合计约 71.6万元。另合 同约定李某应负担第一本证及契税维修金 (9587 元),该笔款项亦由张某代李某支付。厦门市中级人民法院在执行工行厦门分行与Z某、李某等借款合同纠纷一案中,于 2019年1月 28日查封了位于李某名下的 案 涉房屋。张某提起案外人执行异议之诉,厦门市中级人民法院于2020年10月12 日作出(2020)闽 02 民终 2363 号终审判决,认为案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案诉争房屋的权属于 2016 年 1 月 19日登记至李某、Z某名下,李某、Z某亦于 2011 年 10 月 26日将办理诉争房屋过户登记的手续通过公证委托给张某。但张某直至诉争房屋于 2019 年1 月 28 日 被查封仍怠于办理过户登记,且未能举证证明其未过户的合理理由, 故张某的上诉主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理 执行异 议和复议案件若干问题的规定》第 28 条规定,该上诉请求本院不予支持。二、涉案房屋已无法过户登记至原告名下,属于法律上履行不能,根据《民法典》第 580 条第 2 款规定,应当解除原被告双方的《存量房买卖合同》,涉案房屋已经无法过户登记至原告名下,属于法律上履行不能,根据《民法典》第 580条第 2 款规定,应当解除原被告双方的《存量房买卖合同》。三、根据《民法典》第 356 条规定,合同解除后,被告应向原告 返还购房款及利息《民法典》第 356 条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。

法院观点:

法院认为,原被告签订的《存量房买卖合同》双方意思表示真实,不违背有关法律禁止性规定,该合同合法有效,原告按约定支付购房款的目的是取得案涉房屋的所有权,本案被告虽向原告完成了房屋交付,但由于原告自身为避税未按被告出具的委托书即时办理房屋所有权转移登记,案涉房屋一直登记在被告李某名下,根据我国法律规定,不动产物权变动是强制公示,公示具有对世效力,未经登记不产生物权变动的法律效力,由此导致案涉房屋被厦门市思明区法院查封,原告虽提起执行异议之诉,但被该一审法院判决驳回及二审法院终审判决维持原判,致使原被告签订《存量房买卖合同》原告支付购房款但不能取得案涉房屋的所有权,原告的合同目的不能实现,属于法定的履行不能,合同应当终止履行,故原告要求解除合同,符合法律规定,本院予以支持;原被告双方《存量房买卖合同》解除后,被告收取原告的购房款70余万 元应予返还,关于原告要求被告支付利息问题,本案法律关系为买卖合同纠纷,原告要求被告支付利息应当举证证明被告存在违约行为或存在过错,从现有证据能够证实原被告签订《存量房买卖合同》后,原告支付了购房款,被告交付了房屋,未能办理房屋所有权转移登记,是因原告自身为避税在符合办证条件后长达三年的时间内怠于办理导致,被告无违约行为也无过错行为,原告诉称被告在交易时隐瞒所负债务,对此本院认为民事主体负债具有通常性,在交易后能够办证的时间长达三年,原告自身原因未能办证,不能因此认定买卖合同标的物存在所有权瑕疵,原告该意见本院予以采纳; 故原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求,本院不予支持;关于被告辩称原告诉请解除房屋买卖合同,已超过了法定的诉讼时效,对此本院认为,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使,或者经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。本案合同履行不能的时间起点应为厦门市中级人民法院(2020)闽终 2363 号民事判决书的宣判时间,即 2020年 10月 12 日,故原告行驶合同解除权未超法定期限。
综上所述,原告张某要求被告李某返还购房款70余万元,符合有关法律规定,本院予以支持;原告要求被告支付利息的诉讼请求,不符合有关法律规定,本院不予支持;依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下∶
一、解除原被告双方于 2011年 10月 13 日签订的《存量房买卖合同》,被告李某于本判决生效之日起三十日内返还原告张某购房款70余万元;
二、驳回原告张某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案判决:











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