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【案例解读】饭店拆迁,房东与承租户纠纷案:谁能争取利益最大化案例

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-03 16:41     咨询热线:010-61057018
【案情简介】
黄先生在昌平开了一家饭店,因为管理经营得好,口味也比较有特色,饭店的生意一直很不错,十多年的经营已经有了很固定的客户群,黄先生也对房屋进行了几次装修,添附了很多设施,比如冷库和采暖设备。虽然生意很好,但是黄先生一直感觉没有保障,因为饭店的经营地点是租的,合同都是半年一签的,虽然每次合同到期了房东都会续签合同,但是毕竟主动权在房东手里,黄先生不知道什么时候合同就会被中止了。
果不其然,2013年初,饭店周围的村庄都开始拆迁了,迟迟得不到拆迁确切消息的黄先生在2013年底等来的却是房东以危房为理由的合同到期不再续租的通知。合同到期不再续租意味着黄先生这十多年经营的装修投入、设备投入,及客户流失等经营损失统统得不到补偿。因为合同确实马上就到期了,双方又没有约定如果合同到期不再续租对于自建房、添附的设备应当怎么处置,面对这个法律上的障碍,黄先生到底应该怎么办呢?
 
【维权策略】
本律师团队在接到黄先生的委托后,经过研究分析,确定了以下的承办思路:
第一、进行拆迁项目调查。
通过信息公开的方式获取拆迁项目的具体信息,包括拆迁项目是什么时候开始的,拆迁的范围是什么。调查的目的主要是确定饭店所在的地方是不是已经有拆迁项目在开展,因为本案中,拆迁项目是否已经开始有着至关重要的作用,如果拆迁项目开始的时间早于租赁合同到期的时间,那么根据相关的法律规定,承租户在拆迁中也享有合法的被补偿权益,只要拆迁开始的时点我们在合法地经营,就有权要求参与到拆迁谈判中来,就有权要求获得相关的装修损失、停产停业损失、搬迁损失的补偿。至于拆迁的过程合同是否到期了,并不实质影响我们去争取合法的权益,只要承租户作为被拆迁人的地位能确定下来,那么获得补偿就是多少的问题,而不是有还是没有的问题了。
第二、第一时间致函房东并做好相关证据的保全,为民事纠纷诉讼做好充分准备。
本案中有一个很重要的事实就是黄先生和房东之间的合同一直都是半年签的,合同到期之后双方再进行续签。显然这种合同的签订方式是因为房东想规避拆迁须给承租户补偿的风险及给房租上涨留出空间,因为北京的城市建设很快,北京周边的农村,迟早都会被列入拆迁范围,很多房东都会选择使用这种方式来使自己的利益最大化。
 
【办案总结】
如果本案中,如果黄先生和房东的租赁合同在拆迁项目正式开始之前就已经到期了,那么,黄先生仍然可以通过民事诉讼的方式来主张自己的合法权益,而不是只能按照房东的意愿无条件搬迁。因为相关的法律明确规定,租赁合同到期后,对于承租人在租赁期间合法添附的装修、设备等附属物,如果双方有约定的,应当按约定处理,如果没有约定,房屋所有人应当对承租人进行折价补偿。
因此,我们应当在进行相关法律调查的同时,做好相关的证据保全,为有可能要进行的民事诉讼做好充分准备。