【案例解读】办案手记：安徽合肥汽车配件厂拆迁案例

【案件事实】
案件的起因是该地政府筹划了一个国际物流的项目，计划征用该汽配厂的土地。该汽车配件厂在2006年取得了建设用地规划许可证，2007年取得出让性工业用地，国有土地使用证记载的土地使用面积大约是一万两千多平方米，2009年分前后两次取得房屋产权证，产权范围是500多平方米。后来为扩大经营需要，汽配厂又自建了五千七百多平米的厂房，但是自建部分没有取得房屋产权证。针对无证厂房，拆迁方给出的补偿政策以1986年航拍图为标准——如果1986年航拍图中建筑物存在的话，建筑物可按照合法建筑来补偿；如果1986年航拍图中建筑物不存在的话，那么建筑物将按照违章建筑来处罚。明显的，这种处理方式是非常不合理的。一般情况下无证建筑拆迁补偿都是以2008年的航拍图为标准，最早也是以2002年的航拍图为标准，以1986年的航拍图为标准作为区分合法建筑的标准，实在有些苛刻。

拆迁之前，该汽配厂负责人和拆迁方也曾进行谈判，拆迁方给出两千万的补偿金额，但是汽配厂负责人想要两千八百万赔偿额。后来经过谈判、协商，拆迁方给出两千五百万的赔偿额，可是汽配厂负责人非两千六百万不签合同。矛盾激化下谈判破裂。当地乡镇人民政府和区政府联系后，区政府指派区城管局和当地乡镇政府进行了强制拆除行为，6000多平米的建筑一次性被拆除，有证建筑和无证建筑没有被区分，且大量工厂设备被砸毁，给厂家造成了严重的损失。

【办案过程】

随后，该汽配厂找到我所，委托我们代理这次案件。我所接案后，主要采取了三个手段：

一、要求法院确认政府的强制拆除决定和强制拆除行为违法。我所提供的证据证明其违法性在于：第一，起码我方500多平米的建筑已取得了产权手续,不应认定为违章建筑进行强制拆除；第二，根据我国《城乡规划法》，认定违章建筑必须要有完整的认定程序，包括勘验、笔录、听证、陈述、申辩等，可是这些法定程序拆迁方都没有实施；

二、经本所查实，对方国际物流的项目没有正规的立项，甚至没有就土地使用权类别进行划定，也就是说，对方没有完全取得土地使用权，我方之前取得的国有土地使用权还是有效的。就此，我们要求恢复重建，向区规划部门、国土部门递交了申请办理施工许可证和建设工程规划许可证的法定资料。我们非常清楚，在已经有拆迁计划的前提下，相关部门不可能再为我们办理重建手续，但是对方拆迁项目的手续又有严重的漏洞，依照法律必须为我们办理重建手续。对方陷入矛盾中，迟迟不给答复，手续办理法定期限到期以后，我们把要求相关部门履行职责纳入到法律诉求范围，给对方施加了压力。

三、根据法律规定，我方当事人被损毁的有证建筑和设备都可以要求赔偿，但是无证建筑无法要求赔偿。为了最大程度上争取当事人的预期赔偿数额，我们转换思路，向检察院、当地纪委和人大常委会发出了律师检查建议函，要求追究相关负责人（区城管局局长和乡镇人民政府镇长）的行政主体责任，要求对其违法行为进行惩治。

以上我所采取的措施给对方造成了巨大的心理压力，因为对方行为的恶劣性，当地媒体对此次案件也进行了全程跟踪。在法律和舆论的双重压力下，对方最终妥协，和我方当事人达成协议，我方当事人最终得到了两千八百万的拆迁补偿，案件圆满结束。