案例四：北京润滑油公司马驹桥镇消防站建设征收项目

【案情介绍】
北京JSJ润滑油公司是一家专业生产、销售润滑油的企业，主要生产汽油机油、柴油机油、齿轮油、自动排挡液、液力传动油、抗磨液压油、防冻液以及各种类型工业用油。北京JSJ润滑油公司拥有国内先进的生产、研发和检测设备。北京JSJ润滑油公司的产品规模、品牌影响、技术经济等综合实力逐年提升。
北京JSJ润滑油公司作为润滑油生产企业，具有现代化的生产工艺，对生产设备和经营场所都有特殊的严格要求。润滑油的生产以各种基础油为主要原料，根据所需生产的润滑油品种决定添加不同的添加剂，然后进行加热调和，最终制备成满足国家、行业及企业规定质量标准要求的润滑油产品。产品生产流程如下：
（1）基础油调和。启动搅拌，按工艺单要求比例往调和釜加入各品种基础油，搅拌均匀，取样检测油品的常规指标，等待加热。
（2）加添加剂调和。掌握加热速度，控制油品加热温度，搅拌脱水，按工艺单要求的比例数量和顺序，缓慢均匀地往调和釜内加入添加剂；加完添加剂后继续搅拌，然后开动循环泵循环搅拌；检测合格后停止搅拌，静置沉淀等待灌装。
（3）灌装成品。静置沉淀合格后出料，通知化验室取样留存和进行复测；检测合格后按包装要求罐装。
【法律评估意见】
根据本次估价目的，估价对象是北京JSJ润滑油公司因通州区马驹桥镇新海消防站建设项目征收造成的损失。估价范围是位于征收范围内北京JSJ润滑油公司所有的地上建筑物价值、装修及附属设施价值、搬迁费用、停产停业损失。
（一）依照法律规定，北京JSJ润滑油公司应当获得房屋补偿、设备、搬迁补偿、停产停业损失补偿等，补偿标准参照市场价值，能弥补实际损失为宜。
2001年4月18日，北京JSJ润滑油公司与北京市通州区马驹桥镇马村村民委员会签订《租赁协议》，北京市通州区马驹桥镇马村村民委员会将位于通州区马驹桥镇马村村委会西南方向的180平方米建筑物及近6000平方米院落出租给北京JSJ润滑油公司，2014年12月10日双方签订《补充租赁协议》，合同期限更改为20年，自2001年6月1日到2021年5月31日。截至目前为止，北京JSJ润滑油公司共有1700余平方米现状地上建筑物及附属设施。拟征收的土地性质为集体土地，通州区马驹桥镇新海消防站建设项目征收启动时间为2015年。因此北京JSJ润滑油公司本次征收项目应当适用2003年8月起实施的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）,2004年7月起实施的《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号），参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据上述法律法规办法之规定，征收方对被征收人北京JSJ润滑油公司给予的补偿包括：
1、被征收房屋价值的补偿；
2、装修及附属设施价值的补偿；
3、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
4、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
5、本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励。
（二）对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，不得明显低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
根据《北京市建设征地补偿安置办法》第十七条第二款之规定，“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿”。从征收方对北京JSJ润滑油公司作出的潞评拆（2015）字第016号《北京市集体土地房屋拆迁估价明细表》中可知，征收方目前提出每平方米均价为748.70元的重置成新价。本所律师认为，该重置成新价没有给出评估依据，故对于房屋价值的评估缺乏合法性与参考价值。兼且，《北京市建设征地补偿安置办法》2004年实施，迄今为止已逾十年，当年集体土地上非住宅拆迁采用重置成新价格计算，与同一区位类似房地产市场价格差异不大；但是随着历年房地产价格不断走高，单纯机械地用重置成新价格进行补偿，补偿价格与市场价格将存在数倍甚至十数倍的巨大差距。本所律师通过对北京JSJ润滑油公司和周边企业进行走访，调查发现2015-16年房屋的重置成本远远高于748.70元。由此可见，征收方给出的重置成新评估价显著低于目前建筑成本，有失公允。
另外，征收方测算的北京JSJ润滑油公司全院建筑总面积为1703.44平方米，但是仅按照1481.11平方米计算房屋价值补偿，存在222.33平方米的漏算，提请征收方注意。
本所律师通过实地踏勘，结合北京JSJ润滑油公司提供的资料，经初步估算得到该区域的重置成本价约为1500元/平方米，且据了解征收方给马村村委会房屋征收补偿约为2200元/平方米。以此为基础测算得到，被征收房屋价值补偿金额在255.52万元（1500×1703.44）到374.76万元（2200×1703.44）到之间浮动。
（三）被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属设施价值补偿也应当包括在内。土地使用权的完整与否，建筑占地面积以及房屋所处的区位因素、房屋的装修程度、附属设施配套是否完善都直接影响着房屋的市场价值。装饰装修是附和在房屋上的添附物，已经成为房屋不可分割的一部分，使房屋当然升值。另一种附属设施则是对室内、室外环境的优化，提升美感、舒适度、方便度，使房屋除了基础的实用功能外，还具有额外的价值，以达到一个区域内的生产、生活价值更为便利的实现。
附属设施按照以下公式计算补偿：
附属设施补偿金额=Σ附属设施各项目重置单价×工程量×成新率
据现场查勘，附属设施成新率为85%。附属设施项目单价及工程量见下表：

类别	项目名称	单位	工程量	单价（元）	合计
附属设施	普通灯	盏	20	110	2200
附属设施	荧光灯	盏	60	215	12900
附属设施	蹲便器	个	5	408	2040
附属设施	院门	平方米	51.45	415	23410
附属设施	砼院地	平方米	1453	72	104616
附属设施	电表	个	3	200	600
附属设施	上水管	米	100	36	3600
附属设施	下水管	米	100	48	4800
附属设施	院墙	平方米	418.5	276	115506
附属设施	吊扇	个	1	120	120
附属设施	防盗门	扇	1	1450	1450
附属设施	小锅炉	个	2	1200	2400
附属设施	正厕	平方米	2.08	240.38	500
附属设施	广告牌	平方米	32.4	240	7776
附属设施	桶太阳能	个	1	400	400
附属设施	机井（60m）	眼	1	7200	7200
附属设施	树木	棵	6	125	750
附属设施	水池	平方米	1.6	72	115.2
附属设施	化粪池	平方米	3	72	216
附属设施	化粪池管线	米	200	48	9600
附属设施	办公电话	部	2部	200	400
附属设施	生活采暖炉	台	1	1200	1200
附属设施	空调	台	2	1000	2000
附属设施	阀门	个	38	198	7524
附属设施	配电盘	组	3	2800	8400
附属设施	压力表	个	5	300	1500
附属设施	插座	个	10	10	100
附属设施	暖气片	组	10	300	3000
附属设施	暖气管线	米	58	50	2900
附属设施小计				327223.2元

可见，附属设施补偿金额=327223.2×0.85=278139.72元。
装修按照以下公式计算补偿，由于北京JSJ润滑油公司装修标准高、保养较好，故综合修正系数以10%计：
装修补偿金额=Σ装修各项目重置单价×工程量×（1＋综合修正系数10%）×成新率＋其他项目费用
鉴于北京JSJ润滑油公司尚未就装修各项目提交明细表，重置单价以500元/平方米预估，工程量以1703平方米暂计，成新率为20%。代入公式可得，装修补偿金额为187330元。
综上，北京JSJ润滑油公司如果被征收，装修及附属设施价值补偿金额=278139.72＋187330=465469.72元。
（四）关于搬迁费、临时安置费用，在本次通州区马驹桥镇新海消防站建设项目征收中，由于征收方表示只提供货币补偿，故应给予北京JSJ润滑油公司因征收房屋造成的不能搬迁的机器设备的损失、搬迁费用、以及搬迁过程中对机器设备造成的损毁补偿，不再考虑临时安置费用。
北京JSJ润滑油公司建设润滑油生产线共计2条，设计年产润滑油10万吨。该公司投入大量资金进行基础设备的组建、安装，形成了生产经营的沉没成本。润滑油生产设备大型独特，不是现成的设备成品，需要购置大量储油罐，在厂区中间空地地下布设数公里长的输油管道，并将储油罐置于管道上方地面联通、测试后才能完成。因此北京JSJ润滑油公司设备价值在现有市场上很难找到同类品进行比较评估，需要根据设备的实际生产重置价值进行计算不能搬迁的设备毁损补偿。且设备体型较大，需要规定长度、宽度的货车，并辅助吊车才能完成搬迁任务，实际整体搬迁费用是远高于一般企业的。征收方应补偿不能搬迁的机器设备的损失、搬迁费用、以及搬迁过程中对机器设备造成的损毁补偿，并且在一次性停产停业损失中计算不能安置而造成的额外损失。
对于搬迁费，根据设备是否可迁移，分别计算。
设备迁移费按照以下公式计算补偿：
设备迁移费=拆卸费+包装费+运输费+安装费+调试费+不可预见费+管理费
北京JSJ润滑油公司已对可搬迁的设备进行搬迁，设备迁移费计为200000元。
对于不可迁移设备，按照设备重置价结合成新，给予补偿。北京JSJ润滑油公司设备购进时间较长，成新度在1-2成之间，按2成计算成新率。
根据北京JSJ润滑油公司提供的资料，下列设备属于不可迁移范围：

序号	名称	计量单位	数量	评估价值（元）
				原值	净值
1	卧式储油罐	个	34	2550000	510000
2	调和釜	个	4	152000	30400
3	搅拌罐	个	3	174000	34800
4	运送基础油的地下管道	米	1000	300000	60000
5	运送基础油的地上管线	米	850	168300	33660
6	5吨成品油罐	个	17	306000	61200

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