泰丰大酒店有限公司诉大同市土地管理局土地使用权出让纠纷二审案

当事人信息

原告：山西泰丰大酒店有限公司。

法定代表人：孟宝云，董事长。

委托代理人：赵进荣，山西省大同市第三律师事务所律师。

被告：山西省大同市土地管理局。

法定代表人：母福祥，局长。

委托代理人：张士杰，山西省大同市土地管理局干部。

审理经过

原告山西泰丰大酒店有限公司（以下简称泰丰公司）因与被告山西省大同市土地管理局（以下简称土地局）发生土地使用权出让纠纷，向山西省大同市中级人民法院提起诉讼。

一审原告诉称

原告诉称：被告单方面撕毁自愿与原告签订的《国有土地使用权出让合同》后，不仅不退还原告给付的定金，还将原告给付的土地使用权出让金也一并没收。虽经原告多次交涉，被告拒不退还。故诉请依法判令被告退还原告给付的土地使用权出让金２７９３１３１．０５元，并赔偿占用此款期间的银行利息，或者依法判令被告继续履行土地使用权出让合同。

一审被告辩称

被告辩称：原告在支付了定金及部分土地使用权出让金后，其余款项虽经被告多次催促，一直未按约定履行，至今欠下违约金７９０余万元，给被告造成损失。为此被告根据合同的约定，决定解除合同，并决定根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称出让转让暂行条例）第十四条和《山西省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》（以下简称山西省实施办法）第十一条的规定，对原告已经支付的定金及土地使用权出让金不予退还，以弥补原告给被告造成的损失。原告现在提起诉讼，已经超过诉讼时效，人民法院应当依法驳回其诉讼请求。

一审法院查明

大同市中级人民法院经审理查明：１９９３年１１月２３日，原告泰丰公司（合同乙方）与被告土地局（合同甲方）依照出让转让暂行条例的规定，经协商一致自愿签订了《国有土地使用权出让合同》。合同约定：甲方将位于大同市城区鼓楼西北角面积为８９３９．７７平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方用于商业建设使用４０年，土地出让金为８０４５７９３元。合同签订后３０日内，乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的１５％（计１２０６８６８．９５元）作为合同定金，６０日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期３０日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后的５日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。

合同签订后，原告泰丰公司于１９９３年１２月２７日给付被告土地局４００万元。其中，含合同定金１２０６８６８．９５元，土地使用权出让金２７９３１３１．０５元。泰丰公司还向土地局提出书面申请称，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓至１９９４年４月１日付清。土地局同意了泰丰公司的申请，并于１９９３年１２月２８日给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的８９３９．７７平方米国有土地使用证。但是，泰丰公司并未于１９９４年４月１日付清尚欠的土地使用权出让金。后经土地局多次催促，泰丰公司仍未履行。１９９４年９月２２日，土地局给泰丰公司发出书面通知，限其必须于９月３０日以前履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地局承诺９月底前履行全部义务，但是到期仍未履行。土地局遂依照出让转让暂行条例第十四条关于“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿”和山西省实施办法第十一条关于“受让方不履行合同的，出让方可以依法解除合同，所支付的定金及出让金不予退还”的规定，于１９９４年９月３０日决定；解除１９９３年１１月２３日与泰丰公司签订的《国有土地使用权出让合同》，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记，泰丰公司已经支付的定金１２０６８６８．９５元和土地使用权出让金２７９３１３１．０５元不予退还。１０月２４日，泰丰公司收到解除合同的决定通知书后，曾与土地局多次协商，并于１９９６年３、４月间向大同市人民政府报告，请求给予解决，但均无结果，遂于１９９７年８月２０日提起诉讼。

上述事实，有原、被告签订的国有土地使用权出让合同、付款凭证、国有土地使用证，解除合同通知书、泰丰公司给大同市人民政府的报告和当事人陈述笔录等证据在案。这些证据经过质证，可以作为认定事实的根据。

一审法院认为

大同市中级人民法院认为：出让转让暂行条例第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。”由此可见，土地使用权出让合同的出让方与受让方之间，是平等的民事关系。被告土地局与原告泰丰公司签订的土地使用权出让合同，符合平等、自愿、等价有偿的原则，是有效的。《中华人民共和国民法通则》第八十九条规定，依照法律的规定或者按照当事人的约定，当事人可以采用保证、抵押、给付定金等方式来担保合同的履行。土地局与泰丰公司在土地使用权出让合同中约定，以土地使用权出让金总额的１５％作为合同定金，该条款成立，应当对双方当事人发生法律效力。民法通则第八十九条第（三）项规定：“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务的，无权要求返回定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”泰丰公司在合同约定的期限内没有交清土地使用权出让金，是不履行合同债务的行为，无权要求返回定金。至于泰丰公司已交纳的部分土地使用权出让金，出让转让暂行条例并没有“不予退还”的规定，土地局没收这部分资金，于法无据。泰丰公司诉清土地局赔偿占用这部分资金期间的银行利息一节，因泰丰公司违约在先，故不予支持。土地局因泰丰公司的违约行为而依法不予退还的合同定金，既有惩罚泰丰公司违约行为的作用，也有弥补土地局损失的作用。土地局未能举证证明该局的损失已经超过收取的合同定金，其辩称不退还土地使用权出让金，是要以此款赔偿泰丰公司造成的损失，理由不能成立。土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰公司提供的证据表明，该公司在１９９６年３、４月间向大同市政府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断。据此，大同市中级人民法院于１９９７年１１月２７日判决：

被告土地局在本判决生效后１０日内，退还原告泰丰公司土地使用权出让金２７９３１３１．０５元。

一审案件受理费３５９６３元，由被告土地局负担。

上诉人诉称

第一审宣判后，被告土地局不服，向山西省高级人民法院提起上诉，请求改判。理由是：１、上诉人土地局与被上诉人泰丰公司签订的合同，完全按照出让转让暂行条例和山西省实施办法执行。泰丰公司交纳的土地使用权出让金２７９３１３１．０５元，本局并没有没收，而是依照山西省实施办法第十一条的规定作不予退还处理。出让转让暂行条例第十四条虽然没有规定不予退还，但也没有规定应该退还。２、１９９４年１０月２４日泰丰公司接到上诉人的解除合同通知后，在近三年的时间里，始终只要求重新受让土地，并未主张过退还土地使用权出让金。这一主张是１９９７年８月起诉时才提出来的，已经远远超出民法通规定的诉讼时效。况且土地局在签订土地使用权出让合同一事上，与泰丰公司是平等的民事主体。泰丰公司应当向土地局或者人民法院主张自己的权利，其向别人去主张自己的权利，不能发生时效中断的效力。一审判决以“原告主张过权利”这一模糊的说法，来掩盖泰丰公司超过诉讼时效起诉的问题，是错误的。

本院认为

山西省高级人民法院经审理认为，一审判决认定的事实清楚，证据确定、充分。出让转让暂行条例第十四条没有出让金不予退还的规定。该条例第五十三条规定：“本条例由国家土地管理局负责解释。”因此，山西省实施办法第十一条规定的“不予退还”，既未经行政法规授权，又与行政法规抵触，是无效的。国有土地使用权出让和受让方之间，是平等的民事主体，应当本着公平、等价有偿的原则相处。作为出让方的上诉人土地局没有退还收取的定金，已经是对受让方、被上诉人泰丰公司的违约行为进行了制裁。除此以外，泰丰公司没有对土地局造成其他损害，也没有从土地局获取到任何利益，土地局没有任何理由再继续占有泰丰公司交付的土地使用权出让金。土地局决定不退还泰丰公司交付的土地使用权出让金，理由不能成立。大同市人民政府是土地局的上级主管部门，土地局发给泰丰公司的“国有土地使用证”上，加盖着“大同市人民政府”印章。泰丰公司与土地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力。请求重新受让土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系。泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时提出这两项请求。因此，泰丰公司只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时，则退还土地使用权出让金就成为其必然请求。土地局认为泰丰公司起诉时才提出退还土地使用权金的请求，已经超过诉讼时效，理由不能成立。一审判决适用法律准确，程序合法。据此，山西省高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，于１９９９年７月２８日判决如下：