二、 拆迁开始了，企业的前期准备  

 
对于企业来说，如何在谈判前做好自查，在心中对自己的企业情况及基本事实有简单的了解，对应拆迁中的补偿事项做好梳理和规范是十分重要的，在拆迁谈判开始初期做好如下准备，能够在拆迁的开始阶段就掌握主动权：
 

（一）企业全部房屋、土地的定性

由于在拆迁开始后拆迁方会请评估公司进行评估，在具体测量之后要认定企业的经营面积。企业在拆迁开始前可以对自身情况做以下自检：
首先，就土地来说：土地属于何种性质，国有土地还是集体土地？企业属于何种身份，承租户还是土地使用权人？
其次，就房屋来说：企业的房屋属于何种产权性质？房屋的用途、结构以及建筑面积能否确定？
最后，清算企业全部的其他附属物，防止在未来的附属物补偿中利益受损。
 

（二）经营面积的扩张

在我们曾经承办的一起石膏板厂拆迁案件中，石膏板厂占地面积共一万七千多平米，房屋面积三千多平米，还有四千多平米的水泥地硬化。而在最开始的评估中只将三千多平方米的房屋作为经营面积，以每平米一千八百元的标准进行补偿。由于我们律师较早的介入到了拆迁维权的过程中，提出在石膏板的制作工序中很重要的一道就是晾晒，因此其余四千多平米的硬化水泥地也应当认定为经营用地，最后企业获得了全部七千多平米经营面积的补偿，可见对于经营面积的合理扩张是多么重要。
 

（三）主体合法性补强

在拆迁进行中，拆迁方会使用各种手段否定企业的主体合法性，现实中的企业经常存在一些证照不齐的情况，都会被拆迁方用来作为不予补偿的依据。
在经营手续方面：有一些企业因为在较为偏远的地方经营，并不要求办理营业执照而导致企业手续不全；还有一些企业虽然有营业执照，但是没有按时进行年检；有一些企业虽然有税务登记证但是存在漏税的情况。
在土地手续方面：
首先，是对于土地使用权的确定，企业是否是土地使用权主体，适用的土地性质是耕地、宅基地还是乡镇企业建设用地。
其次，土地使用权是如何取得：划拨、出让或者仅是长期租赁。
最后，有些企业有国有土地使用权证，但是出让金是一年一年交，就会存在到拆迁时已经几年未交出让金的情况；另外企业“超出土地用途”经营、超出土地面积建设或者变更用途都会被拆迁方抓住把柄。
我们在黑龙江某养殖拆迁维权的过程中，政府就提出土地用途由“养殖、种植”变成了“商业经营用地”，而根据《土地管理法》，土地用途仅分为农用地、建设用地和未用地；土地用途上也仅有住宅用地、工业用地、商业用地、综合用地和其他用地，而不存在“养殖种植”和“商业经营”这样的土地分类。