《中小企业征收、拆迁、关停维权成果十论》第三论:从补偿很低到抬高补偿

什么叫准合法建筑？举个例子，原则上：

第一，你没有完整的土地房产手续;

第二，你是建造在《城乡规划法》之前的集体土地上的;

第三，尽管以前没有基本法律要求集体土地上的房屋必须办理建设工程规划许可证 ，但是， 地方性法规和地方性规范化文件，有明确表述，要求办理建设工程规划许可证。

第四，由于前面地方性规定所规定的只是要求办，但并不依据建设工程规划许可证来判定建筑得合法性。所以就造成法律的真空地带，也就是我们以前所讲的无证建筑，没有证但是又不能认定为违法建筑，只能是说是一种无证建筑。从法律上不能严格的界定。

当然，如果结合司法判例来讲，由于历史原因等等的客观原因存在的化原则上也能推到合法的序列当中。此处要讲的，只能是准合法建筑。不能说完整的合法建筑，因为当中，如果按照法律的细分，有可能涉及到违章建筑的问题，这是我们要先讲的前提。

下面讲我们的四段论：

首先：一般的客观事实状态，此时面临的违章建筑认定，给你发出了限期通知，限期拆除通知，限期拆除催告书，这是一个现实状况。

其次：国土资源局给你发的，违法用地，腾退，限期腾退，并且进行罚款，复耕。这种环保安全关停的问题，发了行政处罚决定书，限期关闭关停，或者整改。在实务当中，形成统一观点是什么？不是说不给补偿，可以给予一定适当的补偿。比如讲，以前的，80年代的《城镇国有土地收回暂行条例》中讲到的给予适当补偿。比如我们在环保方面看到的，在广东省中山市的《环保污染防止条例》中有明确规定，说是给予一定的补偿。也就是给的补偿往往额度都是偏低的。我们在实务当中，划定在禁养区范围之内的养殖企业，往往给50-500之间每平米，养殖用房确实建筑成本偏低，但是不至于这么低。

有的所谓的违章建筑，会有一定的助拆费，清障费，给多少呢，给一二百块钱。也就是把整个的补偿压得非常低。那么这种补偿要求能不能真正等同于征收拆迁的补偿呢？我觉得他们不能划等号的。因为我们前面已经讲得很清楚，只能说你是准合法建筑，如果说这个时候，能用司法判例，司法裁决的方式给你归结到合法建筑，这个时候才算合法建筑，是没问题的。

但是大量实务当中的问题是什么？无法参照成合法建筑，或者归结不到合法建筑，甚至有些是突击建设。我们所讲的是一定要有前提，我们刚才讲的事实状态，在下面往往采取的方式方法，往往是不给评估的。不评估只丈量，只丈量不评估，丈量出面积以后乘上我的一平米给多少钱，价值就出来了。

如果不同意的话，要实施强制拆除，强制处理。一旦强制处理，一分钱不给。那么实务当中，就有三强的问题。哪三强？强断，强制拆除，强抓。其实，整个手段比在征收拆迁当中用得更加剧烈，更加的狠。应该这么说，为什么这么说呢？行政机关所讲，他本身认定的就是违章建筑，那么他们所运用的手段，直接是从违章的角度出发的，而不是从合法征收的角度做出的。所以说，用得更直接，更到位。

第三点：应对办法，那么应对办法，要根据我们前面所讲的基础：

1.08年之前建造在集体土地上，非耕地，必须建立在非耕地的基础上。

2.存在招商引资行为，地方人民政府把你招进来，把你安置在这里。

3.有地方人民政府主管职能部门给你的允诺许诺的相关事实，允许你的实际生产经营行为。

4.明显的行为跟事实以及政府官员的话语当中所表露的可以先上车后买票的。

必须有这些基础的存在，这个时候，我们应对的办法就比较合法了。因为:

第一，《行政强制法》第44条，明确规定，在对他的行政行为进行行政复议或者诉讼过程中，是不允许强制执行的，这就给你留出了申诉的空间。 

第二，即便遇到了强制拆除，这个时候，也要赔偿你的建筑使用费，也就是建筑成本费，以及室内物品的损失。当然这个时候还要看责任划分的问题，重与轻的问题，他承担的高还是你承担的高的问题。这都是你可以运用的方式，来主张你的利益。所以说，在利益之前，我也不想加合法的单词，这个是介于合法和非法之间的中间地带所主张的利益。

第四点，从效果来讲，有两个效果。

第一种：达到的效果就是不拆了，这个事情过去了，特别是一种大政策大环境之下的，如果是一个运动式的拆违，运动式的环保大督查了，可能事情过去以后，只要你有足够的法律制约的措施，可能这个事情就放下了。我们在浙江的三改一拆，上海的五违四必，包括现在在全国搞得环保大督查，可能都存在这个问题。当然，环保大督查这个方面，你必须整改到位，才能有所顾及。比如现在阜阳这边有些企业就这样，有一部分交了保障金，可以现在先留存下来，但是你必须在限期之内进行整改，整改到位了才可以。到了唐山的遵化，也是这样搞的，划出80多家企业可以留存，但是你先交上200万的保障金，保障在两个月内要整改到位，这个就是不拆了或者不关了。

第二种，就是所谓的抬高我们的补偿，所以说，我们这个地方你不想用，追到了合法利益而且抬高了补偿，把200块钱可能抬高到500块钱，这是让自己的损失降低到最小，让自己的利益增长到最大，这是一个正规的到最后达到维权效果的一个目的。今天就讲到这里。