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我租的店面遇到拆迁,被认定为违章建筑和承租人的合同有效吗?

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-11-07   咨询热线:400-155-0888
一、主要事实:

张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店,双方签订2年期租赁合同,并对期限、租金、支付方式及合同有关事项等做了明确约定。合同签订后,李某依约交付了租金并装修了房屋,进行前期固定资产投资,开始营业;因该房屋地理位置好,生意兴隆;然而,没开多久,遇到拆迁,由于张某的房子是违章建筑,拿不到补偿,李某的损失很大,可以按照合同约定向张某主张返还租金吗?

二、律师分析:

在现实中 ,双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项,却忽略了一些不常见的问题。如:建筑本身合法性等等。而正是由于对这些问题未明确约定,往往可能会导致纠纷产生。根据相关法律法规明令禁止房屋租赁情形如下:

(1)未依法取得房屋所有权证的。

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

(3)共有房屋未取得共有人同意的。

(4)权属有争议的。

(5)属于违法建筑的。

(6)不符合安全标准的。

(7)已抵押,未经抵押权人同意的。

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、维权建议:

实践中,有一种观点认为租金应该适当保护。即变认为虽然租赁合同应该无效,但实际上承租人已租用了房屋或者场地,本着实事求是的原则,仍应给予一定的补偿。而且因为租赁合同的无效不像买卖合同,可以返还,租赁是一种事实行为,租赁合同是一种继续性合同,当宣告无效时也没有朔及力,利益无法返还。作为承租人,要在和出租方协商一致的情况下进行争取属于自己的补偿。

四、重点法条:

    ①根据《合同法》第58条规定,房屋租赁合同确认无效后,其处理上主要是承租方腾退房屋 ,租赁房屋恢复到签订合同之前的状态,承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵顶。承租方实际使用房屋的,出租方不返还租金 ,作为租赁期间出租人不能使用房屋的损失;造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

    ②根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权,因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租,作为承租一方防范的唯一办法就是到当地房管局查处房屋权属,没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然,个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。

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