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北京吴少博律师事务所

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【案例解读】黑龙江房屋拆迁土地使用权纠纷维权

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2021-02-24   咨询热线:400-155-0888
【案情简介】
      2007年,黑龙江省的A先生与B单位签订了《出让协议》,协议约定B单位将其所有的院落与院墙共计25亩出让给A先生,出让价格一次性付清;出让后B单位不再具有占有该院落的权利;出让后B单位协助A先生办理过户手续,由A先生承担各种费用,B单位提供一切可能的相关手续;如A先生不过户可以长期使用该地与B单位共用一个土地证。《出让协议》签订后,A先生如约缴纳了土地出让金,但B单位一直未能协助A先生办理过户手续,仅向A先生交付了1977年涉案地块的《土地证》。此后,A先生基于对《出让协议》的信任,一直合法使用涉案地块。
      2014年,涉案地块遇到拆迁工作,征收方对于A先生的土地使用权人主体资格不予承认,对于A先生的土地使用权也不予补偿。征收方更是在A先生未就涉案地块签订补偿协议之前,就直接将涉案地块的土地使用权非法转交给C企业,随后C企业在涉案地块上开始施工。A先生在与征收方就征收补偿无法进一步达成协议的情况下,委托本所吴少博律师,希望吴律师可以帮助其就涉案地块获得合理补偿,解决其面临的严峻形势。

【法律分析】
      针对A公司面临的情况,吴律师结合具体的事实和相关法律的规定,作出了如下分析:
      一、A先生就涉案地块拥有合法的土地使用权,应当就涉案地块的征收获得补偿。
      A先生经过与B单位签订《出让协议》的方式获得涉案地块的使用权,并依据该协议履行了付款义务,直到征收工作开始之前,一直合法使用涉案地块。在此期间,从未有任何单位或个人对其合法的土地使用权提出质疑。因此,A先生基于对B单位拥有涉案土地使用权的信任、基于签约双方对《出让协议》效力的认可,依据《出让协议》中:“如A先生不过户可以长期使用该地与B单位共用一个土地证”的约定,应当就涉案地块拥有合法的土地使用权,应当就涉案地块的征收获得补偿。
      二、在A先生未获得征收补偿之前,征收方将涉案土地交予C企业,并在涉案土地上进行建设的行为是违法的。
在A先生与征收方未签订征收补偿协议之前,该地块的土地使用权仍归A先生所有,征收方无权处置,C企业也无权在涉案地块上进行建设。本案中,征收方和C企业无视A先生是涉案地块的土地使用权人,就肆意对涉案地块进行处置的行为是严重侵犯A先生权利的行为,应当受到法律的制裁。

【维权策略】
      吴律师在了解案件基本情况后,经过充分思考,结合具体事实和拆迁方的具体态度进行了维权设计,并迅速实施:
      办案第一计:通过政府信息公开,确认C企业的建设行为违法。
      A先生委托吴律师开展工作之时,C企业已经在涉案地块上开始有关建设,为审查C企业建设项目的合法性,吴律师遂向当地相关政府部门——建设局、发改委等寄送政府信息公开申请,申请公开C企业建设项目的相关文件。通过上述机关的答复,进一步分析得出C企业的建设项目没有取得任何相关的审批和立项文件,也未获得建设工程施工许可证。因此,可以得出C企业的建设行为是违法的。
      办案第二计:向当地土地行政管理部门申请进行土地确权,将土地使用权通过政府文件确定下来。
      经过上述政府信息公开的工作,吴律师确认了C企业的建设项目是违法的,遂依据《土地管理法》第十六条及国土资源部《土地权属争议调查处理办法》第五条的规定,向涉案地块所在市的土地行政管理部门寄送了《土地确权申请书》,申请对涉案地块进行土地确权。在《出让协议》、《土地证》及上述政府信息公开答复的共同证明作用下,当地土地行政管理部门确定了A先生是涉案地块合法的土地使用权人。
      办案第三计:向当地人民政府进行举报投诉,要求其对下属征收部门的违法行为进行查处。
      在土地行政管理部门对A先生的土地使用权人身份进行书面确定,并在知晓C企业的建设项目违法的情况下,吴律师结合当时政府机关内部严肃纪律的大形势,建议A先生向当地人民政府进行举报投诉。当地人民政府在接收到A先生的举报信后,对下属征收部门的违法行为进行了严肃查处,罢免了直接主管人员,并对A先生进行了合理的征收补偿。

【承办总结】
      本案中,当事人最初面临的情况非常严峻,不仅征收方不认可他的被征收人主体地位,其赖以获得补偿的涉案地块也被征收方转交给了第三方使用,可以用四面楚歌来形容。但在律师介入后,通过一系列有目的的工作,首先确认了第三方获取土地的违法性,其次确认了当事人的合法地位,进而结合当前政府工作的大形势,一举扭转了当事人面临的不利情形。因此,当事人在面临征收方的违法行为时,应当首先坚定自己的信心,并保存对自己有利的证据,便于律师后续工作的开展。

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