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【案例解读】辽宁营口·养殖孵化企业拆迁维权案例

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-18 17:19     咨询热线:010-61057018
  
         我们所历经近十年中小企业维权纠纷,处理了上千件中小企业拆迁征收、违章建筑拆除以及不动产维权工作,律师骨干团队组建在一起到现在已经将近10年,在荆棘中前进,在维护法律和尊严的前提下,积极进行中小企业的维权工作,下面讲述一下我们维权之路的心路历程。
 
  这么多年对不同中小企业进行不动产、建筑、土地等的维权工作、人身风险、法律把控、维权手段甚至媒体报道有很多。今天就摘取几个案件,来向大家叙述一下这几年中小企业所面临的法律困境,以及破解上述法律困境所运用的法律手段。
 
  首先来介绍一个案例。在2010年前后,有一个发生在辽宁营口老边区的案例由我主办。该企业是一个幼鸡养殖孵化企业,在当地有一定名气和品牌。创业经营过程步履维艰,企业主付出了很大的艰辛把企业运营地蒸蒸日上,结果在2010年一场拆迁不期而遇。面临拆迁企业主首先考虑的问题是,怎么能让蒸蒸日上的企业继续生存下去,并且保持一种良好的生存状态。这也是企业主所提的最大的维权效果要求。
 
  我们接受委托之后到企业进行了实际勘测,接触了当地征收拆迁办公室的工作人员。根据现场走访,看到该企业确实有品牌知名度,在当地非常有影响力,并且该企业主在当地是政协委员,对当地的经济和税收作出了很大的贡献。当然了,企业在现实当中都会多多少少有些问题,这些问题不是中小企业自身单纯造成的,往往是在改革开放开始后八九十年代,国家对经济发展的速度有很大的要求,所以在法律层面,包括客观事实层面的要求不够充分,没有严格按照法律程序进行实际操作。这个企业具体是怎么回事呢?该企业的土地是从当地乡镇府的一个乡镇企业一次性出售拍卖所得,这个乡镇企业当时已经处于濒临倒闭的状态,企业主花了数十万元买下了土地和厂房。厂房年久失修基本老化,于是企业主把厂房进行拆除,按照自己的养殖规模进行了厂房设施建设,并逐年进行厂房设备更替,投资行为陆续进行。得到集体建设用地许可之后,企业主陆续建筑符合企业生产经营的厂房,并且都经过了当地住建部门和国土资源部门的审核,当然这个审核可能不是严格按照法律要求来的。
 
  地方性政策不断在变化,在进行集体建设用地转化国有工业用地的时候,也给他进行了审批并办理了征收手续,该土地取得了国有土地使用权,此时集体土地已经变成了国有工业用地。但是土地上的建筑是在2008年以前建造的,并没有取得建设工程规划许可证。当地征收办也做了一番功课,跟企业主经过了多次交流沟通、施加压力,包括一些具体行政手段,比如吊销国有土地使用权证、要求把土地出让金退还等无所不用其极,后来根据养殖行业的环评问题下达了责令停产停业通知书,要求企业主快速处理养殖设施和鸡,并且关停关闭。征收方能用的具体行政手段都用上了,但是企业主认为自己的企业是正规的、得到当时政府许可的、有孵化专利和知名度的,如果进行征收拆迁的话,必须给出一个合适的征收补偿价格,否则就必须给企业适度的安置。征收办自然想通过付出最小化得到利益最大化,把征收补偿价格压得很低,并且明确告知他,区政府对这种相关产业目前是不予支持和认可的,也没有土地划拨,既不能给出较高的补偿价也不能进行安置。面对紧迫的境况,企业主到北京委托我们律师事务所进行实际维权。
 
  我们接到这个案件以后,发现政府的某些具体行政行为不仅不尊重客观事实,而且有很多超越了职权。比如环评问题,90年代对养殖行业并没有严格的环境评价要求,这是2000年之后才可能出现的——养殖行业必须取得相关的环评,并且进行环境设施的购置和使用。而且在拆迁前,政府对所有老边区的企业都没有这个要求。当事人感到了这种执法行为极大的不公正性。我们接到委托以后,对其给企业主造成的所有带有损害性、影响性的具体行政行为,全部纳入法定程序,包括环评、收回国有土地、认定违章建筑等,要求法院撤销或者确认违法。政府感到了紧迫的诉讼压力,想跟我们谈一谈,但这毕竟是互相摸底的阶段,双方谈不出一个真实的价位。同时,我们又及时针对政府的拆迁文件对法律程序提起了质疑,如拆迁许可证的取得、评估程序的进行和一些拆迁许可证前置文件的取得等。在质疑过程中,我们清楚地得到一些信息——政府在这方面并没有获得合法性文件,也没有所谓的被拆迁人的主体意见,甚至对国有土地收回也没有制作行政决定,都是口头形式的传达。我们得到这些信息以后,政府也快速跟我们谈判。在我记忆当中,犹记得和东北人谈判的感受:1.整体比较粗犷;2.说话办事比较随意,可能找不出法律依据和事实依据就直接把事实认定了,直接确定评估价格。征收办主任最后来跟我谈的时候说,你在你的价格上每降一万,我就在我的价格上每涨一万。他的表述显然已经没有根据了,只是想快速解决这个问题。拿出最大的诚意来降这个钱,这是比较机巧的谈判方式,因为我们大家都很清楚,降一万就涨一万得到的数字是可以算出来的,他恰恰就是想给到中间数字。他采取这种方式,好像非常痛快,非常真诚,但其实都在算计之中。这是跟东北一方进行拆迁补偿谈判的切实感觉。最后达到的效果是不错的,得到了一个非常合适的补偿价,并且在土地安置上也给予了一定的优惠政策。这个案子处理的比较合适,当事人得到的维权效果也是比较到位的。案件比较简单,充分利用法律手段获得了好的维权效果。
 
  

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频,目前已经累计超过300个。

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