【导读】：2011年5月6日，徐州NSWK装饰材料有限公司正式更名为徐州LZ木业有限公司，2003年9月1日，徐州NSWK装饰材料有限公司与原拾屯街道办事处签订《租赁协议》，承担原拾屯镇波浪瓦厂的生产车间、办公平房用于生产经营，2010年8月30日，徐州NSWK装饰材料有限公司与原拾屯街道达成购买协议，徐州NSWK装饰材料有限公司根据评估公司的作价，一次性购买原拾屯镇波浪瓦厂，2014年9月，徐州市三环北路高架快速路工程项目，需占用徐州LZ木业有限公司的经营用地。
本文即通过对徐州装饰材料公司市三环北路高架快速路工程征收项目的法律分析，系统阐述我所律师在接受徐州NSWK装饰材料公司委托后，严谨分析，深挖相关法理法条依据，为受委托企业争取合理合法的损失补偿，并最大限度的维护了受委托企业的合法权益。
关键词：徐州NSWK装饰材料有限公司、《租赁协议》、一次性购买
[案情简介]
1、企业成立及更名过程。2003年4月28日，徐州NSWK装饰材料有限公司依法成立，并领取营业执照，法定代表人王某。2011年5月6日，徐州NSWK装饰材料有限公司正式更名为徐州LZ木业有限公司，注册资本260万元人民币，法定代表人为张DY。
2、厂房来源，从承担享有使用权到一次性作价购买具有所有权的过程：
2003年9月1日，徐州NSWK装饰材料有限公司与原拾屯街道办事处签订《租赁协议》，承担原拾屯镇波浪瓦厂的生产车间、办公平房用于生产经营，租赁期限为2003年9月1日至2010年9月1日。
2010年8月30日，徐州NSWK装饰材料有限公司与元拾屯街道达成购买协议，徐州NSWK装饰材料有限公司根据评估公司的作价，以32.9614万元一次性购买原拾屯镇波浪瓦厂，包括生产车间、办公平房及地面附着物。厂房面积为4903平方米。购买价款以徐州NSWK装饰材料有限公司多支付给原始屯街道的47.4万元租金折抵，对原拾屯街道超出购买价款14.4386万元的欠款，徐州NSWK装饰材料有限公司同意不再索要。
3、土地权益，从转租继受享有原拾屯镇波浪瓦厂的土地权益到直接与李屯村五组签订《土地租赁协议》，享有土地权益的过程：
自2003年9月1日徐州NSWK装饰材料有限公司与原拾屯街道办事处签订《租赁协议》起，徐州NSWK装饰材料有限公司继受享有原拾屯镇波浪瓦厂与李屯村五组签订的《土地租赁协议》的土地权益，租赁期限截止2005年8月24日。
2011年1月1日，徐州NSWK装饰材料有限公司与徐州市鼓楼区九里街道办事处李屯村民委员会（五组）签订《土地租赁协议书》，承租土地面积为14亩，租赁期限12年，自2011年1月1日起至2022年12月31日止。《土地租赁协议书》对征收情况，双方补偿的分配做了明确约定：“在租赁期内如遇国家机关或相关部门征用该厂土地，租赁协议自行终止。土地补偿款归李屯村所有，地面附着物及徐州LZ木业资产归其所有”。
4、2014年9月，徐州市三环北路高架快速路工程项目，需占用徐州LZ木业有限公司的经营用地。
（1）徐州市三环北路高架快速路工程项目，是徐州市交通运输局为缓解徐州市北部城区交通拥堵状况而实施的项目、项目东起三环东路，西至三环西路，全长10.098公里，总投资44.22亿元人民币。2014年9月2日，徐州市发展和改革委员会根据徐州交通运输运输局的请示及徐州市规划局、国土局、环保局提交的文件，作出《关于徐州市三环北路高架快速路工程项目可行性研究报告的批复》。
（2）徐州LZ木业有限公司收到徐州市苏北惠民房地产评估有限公司作出房屋征收评估分户报告、征收补偿测算表、房屋征收附属物评估明细表。
[案情分析]
关于被征收企业租赁后购买，因一次性购买获得房屋所有权，土地价值应该如何补偿，其是否属于合法的被拆迁主体并获得合理的征收补偿的问题。我所律师在接受企业授权委托后，针对案件所涉相关法律问题进行了如下分析：
首先，涉案企业成立之初是集体所有制企业，后由企业主一次性购买了房屋产权，即继受取得了企业厂房及地面附着物的所有权。根据《物权法》第42条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”在本次征收拆迁中，涉案企业具有合法的被拆迁主体资格，其有权要求房屋价值补偿，且我所律师认为可以把土地价值折算到房屋价值中按照市场价值进行补偿。其次，根据中纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（2011年3月17日中纪办[2011]8号）明确规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。这一规定为涉案企业在本次征收拆迁项目中要求参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行产权调换、进行合法合理评估补偿提供了法律依据。
[法律分析]
1、徐州LZ木业有限公司，是房屋所有权人，具有合法的被拆迁主体资格，其有权要求在本次拆迁中获得合法合理的拆迁补偿，补偿应当包括评估报告认定的“非正规”建筑面积175平方米。
根据《物权法》第42条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
2010年8月30日，徐州LZ木业有限公司通过与原拾屯街道签订购买协议，并支付32.9614万元价款的情况下，即继受取得上述厂房及地面附着物的所有权，本次拆迁中，具有合法的被拆迁主体资格，其有权要求房屋价值补偿。根据法律规定，在未经市县人民政府规划、国土有关部门作出认定之前，评估报告认定的175平方米建筑属于“非正规”建筑，其评估认定是不符合法律程序的。
2、企业补偿要求参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的法律依据。根据中纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（2011年3月17日中纪办[2011]8号）明确规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。这一规定为徐州LZ木业有限公司在本拆迁项目中要求参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行产权调换、进行合法合理评估补偿提供了法律依据。
3、徐州LZ木业有限公司，针对拆迁补偿其有权选择房屋置换或者一次性货币补偿。
（1）选择房屋置换的法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”徐州LZ木业有限公司作为合法的被征收人，是可以进行货币补偿和房屋产权调换的选择的，而这种选择应当是依据企业的现实需要进行的。
（2）企业要求置换的现实需要。徐州NSWK装饰材料有限公司自2003年4月28日成立以来，一直从事装饰材料、木质产品的初级加工与销售，合法经营，不断发展壮大，目前在徐州市的装饰材料市场内具有一定的经营规模和经济效益。虽然进行了企业更名、改制，但根据企业多年积累的供需链条关系和客户群体分布状况，徐州LZ木业有限公司根据现实需要，优先选择产权调换。
（3）企业选择一次性货币补偿可以获得的补偿项目具体包括：房屋价值补偿、装饰附属物补偿、停产停业损失补偿、不可移动附属物补偿、搬迁费用和搬迁损失补偿，以及各种搬迁奖励补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、徐州市政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实际意见规定，被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。
4、企业要求重新评估的事实理由和法律依据：
（1）事实理由。徐州LZ木业有限公司收到徐州市苏北惠民房地产评估有限公司作出房屋征收评估分户报告、征收补偿测算表、房屋征收附属物评估明细表。因该评估程序存在众多问题，徐州LZ木业有限公司对评估结果提出异议。首先，该评估机构并未经被征收人经商选定，评估前，也未对被征收房屋进行调查并公布调查结果；其次，房屋征收估价分户报告，没有评估师的签名或盖章；最后，房屋征收附着物评估明细表所列项目，存在少项漏项情况，如柜式空调、牛石槽数量少于实际情况，遗漏挂壁空调三台，对砖混结构房屋的面积认定少于实际情况。
（2）要求重新评估的法律依据。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4、8、9条，徐州市政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施意见规定，徐州LZ木业有限公司有权要求征收部门严格依据上述法律规定程序进行重新评估，并根据评估结果和结合企业的实际经营情况予以补偿。
【相关法律法条依据】
1、《物权法》第42条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”
2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”
3、中纪委监察部《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》（2011年3月17日中纪办[2011]8号）。
4、《土地管理法》
5、《土地管理法实施条例》
6、中央纪委、监察部联合发布的要求集体土地上房屋拆迁参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》精神贯彻实施通知。
