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【案例解读】开发商被征收:3.6亿投资成本被收回

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-19 17:30     咨询热线:010-61057018
  【导读】
 
  贵州AL房地产公司作为投资人,通过贵阳市招商引资设立,主要实施黔春路片区整体改造。项目历经十余年,1.37公里长的黔春路道路拓宽改造和黔春大沟治理工程完工交付。但是,由于市政建设的拆迁安置户问题、片区拆迁条件艰难、协助政府治理火车北站滑坡、市规划部门数次变更规划、数次因市政项目征收的补偿条件未兑现等实际情况,贵州AL房地产公司摘牌取得的20.3093万平方米土地仅完成了86098平方米的开发量,蒙受了巨大损失。
 
  2013年,贵阳市委、市政府遵照和配合贵州省委、省政府关于贵阳2环线外移的战略而制定的市政道路建设项目。畅通工程二期主要包括优先发展公共交通,建设以1.5环为核心的道路骨干路线,建设7条连接路(贵阳市东二环、朝阳洞路西段、贵黄路、黔春大道、南垭路和朝阳洞路东段、朝阳洞路西段,全长共计约30公里)的建设,对该公司原有开发建设项目造成了不可挽回的影响。因此,根据《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》,由于出现了“情势变更”的情形,作为投资人要求政府给予整体全面补偿。
 
  本文就“情势变更”的客观情形下,作为投资人如何保障合法权益做进一步阐述。
 
  关键词:情势变更;投资人;合法权益
 
  【案情介绍】
 
  本案中,因为涉及到十余年的开发历程,因此从时间轴来表达事件进程。
 
  贵州AL房地产公司的基本情况:
 
  2003年2月17日,注册成立;注册资本1300万美元。
 
  发起股东有重庆某物业发展有限公司、香港某集团有限公司、上海某投资管理有限公司、贵州某投资有限公司。
 
  2008年,因经营不善重组;
 
  2014年12月19日,股东贵州某房地产开发有限公司、贵州某投资有限公司撤股。
 
  贵州AL房地产公司作为投资人参与黔春路片区整体改造项目进展:
 
  2003年与云岩区人民政府签订《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》,参与黔春路片区整体改造。
 
  计划整体拆迁8.16万平方米,实际拆迁10.1万平方米,剩余10万平方米;
 
  云岩区政府、贵阳市规划局以会议纪要承诺以曹家岩150亩土地给贵州AL房地产公司用于安置黔春路片区的农民房,政府未履行。该公司就地安置拆迁农民,增加了额外的成本。
 
  黔春路片区整体改造项目建设规划用地总面积25.27万平方米,道路及大沟改造建设用地4.95万平方米,建设用地面积20.31万平方米,总建筑面积31.23万平方米;该公司已建21.83万平方米,剩余建筑面积9.4万平方米未建。该公司已完成拆迁的净地共计40323.2平方米。
 
  贵州AL房地产公司总投资情况汇总:
公司投入情况   损失情况
2003-2007年,黔春路设计工程预算投入2800万,大沟设计工程预算2600万;支付实际的工程款1.2亿 《土地出让合同》〔2003〕01号1605万,取得177264平方米的建设用地使用权 摘牌土地面积88891平方米,其中净地面积30590.8平方米,已缴纳土地出让金未征收土地面积58300.2平方米
2005年,北站滑坡治理工程,投入1300多万元;其中100万用于抢险资金,810万用于支付北站滑坡处土地出让金,身故支付滑坡治理工程 《土地出让合同》〔2005〕04号,以810万取得25829平方米的建设用地使用权 影响摘牌不能利用土地17517.4平方米
2008年,因三桥南路与黔春路入口相交立交桥项目,被征收建设用地8亩,因北京西路项目,被征40亩。要求改变项目原规划,未果   影响在建工程:贵龙北园3、4号楼
2009年,黔灵山绿地保护项目,被征建设用地约30亩,未得到补偿;修建农贸市场,投资150多万   为市政建设进行的投资:黔春路、大沟共计投资1.2亿,北站滑坡抢险共计投入1300万
2012年,因轻轨2号线项目,被征收4亩,未得到补偿;开展黔春路棚户区改造,投入5000多万   前期拆迁工程投入成本:已完成拆迁量12万平方米
1.5环项目修复影响129577.3平方米,本公司剩余土地约40686.3平方米   可期待利益:若1.5环项目未实施,依申请棚户区改造项目容积率可达5.86

  【律师参与】
 
  我所律师参与后,结合贵州AL房地产公司作为投资人的情况,后面的征收因涉及到该公司参与的投资拆迁所涉及的黔春路。贵州AL房地产公司作为被征收人,已经投资改建一部分,因政府未协助履行情形,其投资建设的项目未完工。现阶段,贵阳市委、市政府响应贵州省委、省政府关于贵阳2环线外移的战略而制定的市政道路建设项目,贵州AL房地产公司积极响应,也正是因为该政策性措施,形成情势变更的现状,因此,我所律师依次法定情形,主张对贵州AL房地产公司的投资用地全部征收,充分保障该公司的合法权益。
 
  并结合贵州AL房地产公司提供的合同及协议,现场勘查后,总结出来政府对该公司为履行的承诺造成的损失:2003年,云岩区政府答应给予150亩地用于安置,实际未提供;2005年,云岩区政府按协议应返还810万土地出让金,实际未返还;2008年,批准以提高容积率补偿被征收土地面积,实际未按该溶剂率的标准建房。
 
  我所律师通过贵州AL房地产公司参与的投资影响该投资的政府行文及与政府签订的协议共计56份,贵州AL房地产公司向政府递交的函件23份,结合相关法律规定,给贵州AL房地产公司出具了详细的法律意见书。指导该公司保障其合法权益。
 
  【案件评析】
 
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第26条规定了情势变更条款:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”情势变更原则是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的事由发生情势变更而使合同的基础动摇或者丧失,若继续维持合同会显失公平,因此允许当事人通过协商或者司法程序变更合同内容或解除合同的原则。也就是说合同成立后,因于双方当事人无关的原因,发生了社会环境的异常、重大变化,在这种情况下造成当事人一方遭受重大的损害,这个时候双方当事人应该重新协商。总的来说,适用情势变更,是为了应对贵州AL房地产公司目前面临丧失最低限度实质性合同正义的情况。
 
  实践中,情势变更原则主要适用于三种情形:①对价关系障碍;②目的障碍;③共同动机障碍。贵州AL房地产公司与政府之间存在的是共同动机障碍。就该案的客观现实是,无论是2003年贵州AL房地产公司通过招商引资在贵阳落户之初,还是签订《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》之时,贵州AL房地产公司和政府都有着共同的、作为缔约基础的动机,即对云岩区黔春路片区进行整体开发改造,打造难点片区改造的样板工程。为此,该公司多年以来投入不少于2亿巨资,为该市市政建设做出了巨大贡献。
 
  但是,北京西路的黔春大桥横穿占地、黔灵山公园绿地保护线重划占地、轻轨2号线经过设站等数次变更规划,政府不但违反了《投资开发建设贵阳市黔春路项目协议书》第4条第11款约定的“甲方承诺在该开发项目完工前,不得在黔春路两边的一定范围内批准影响乙方整体开发建设的任何新建项目给其他单位”,而且规划部门一次又一次变更规划迫使贵州AL房地产公司为新建市政项目退让土地的行为,实质上否定了之前的共同动机。贵州AL房地产公司虽一直努力为黔春路片区改造进行投资建设,但是目前无法正常推进,困难重重,举步维艰。由于1.5环道路建设项目的实施,最终导致贵州AL房地产公司开发项目地块被分割,支离破碎,已无法按原整体开发的规划进行,项目停滞不前,企业的生存发展也陷入困境。在此重大情势变更的情况下,如果贵州AL房地产公司单方面继续履行合同就要面临越来越多的亏损,直至破产清算。这样不但对贵州AL房地产公司显失公平,而且不能实现合同目的。
 
  因此该案件中,请政府基于情势变更原则,建议对贵州AL房地产公司土地被1.5环项目征收一事进行妥善的全局考虑,以整体征收为佳。