【案例解读】家具厂遇拆迁，承租人最终取得满意补偿

　　【案情介绍】

 

　　河南省洛阳市某拆迁项目在二期企业拆迁公告里，对于项目区域内企业，按照每平方米一次性补偿1000元的标准给予拆迁补偿，我所当事人王先生的家具厂被列为拆迁范围之内。王先生是2003年与村委会签订20年的土地租用合同，并自建厂房6000平方米，在此地已经经营了14年，厂房经过两次扩建，如今已经达到了11000平方米。按照王先生的计算，每平方米1000元的拆迁补偿费用，根本不足以支撑自己的家具厂搬迁并重新购置厂房和生产设备，想要继续经营，就必须得取得更高的拆迁补偿。王先生自然不愿意看到自己14年的心血毁于一旦，多次找到拆迁方谈判，但是对方表示这已经是最高的补偿标准了，若是再不搬迁，拆迁方将对王先生的家具厂实施强制拆除。

 

　　无计可施的王先生连夜赶往北京，经过详细沟通之后，决定把自己家具厂拆迁此事全权委托我所主任吴少博企业拆迁律师团队代理。

 

　　【律师策略】

 

　　吴律师在接受委托后，对王先生的情况进行了仔细的分析梳理，确定了办案的思路。

 

　　首先，致函拆迁方和村委会，要求在企业的损失评估和补偿协议签订前，不能擅自对厂房进行强制拆除。

 

　　第二，发起民事租赁合同继续履行的诉讼，要求村委会继续履行与王先生签订的土地租赁合同。这样做的好处有两点，一是加强承租人在拆迁中的主体资格，用司法判决来确定王先生土地使用权的有效性；二是拖延拆迁方的拆迁进度，以确保我方有更多的时间来争取补偿。

 

　　第三步，发起针对拆迁许可证的行政诉讼，要求法院审查拆迁文件的合法性，拆迁补偿标准的合法性，以此对拆迁方施加压力。

 

　　第四步，拆迁方在意识到王先生用法律手段争取补偿之后，主动与王先生联系谈判拆迁事宜，吴律师授意王先生一边与拆迁方谈判，另外一边不要停止诉讼程序。数论谈判之后，拆迁方眼见拖延之计难以奏效，在开庭前一天与王先生达成一致，最终给出我们当事人合理且满意的拆迁补偿，案件圆满结案。

 

　　【律师说法】

 

　　很多承租企业在遇到征收拆迁的时候，因为土地或者厂房是租赁来的，往往面临的是极低的拆迁补偿报价，如果按照拆迁方的这个报价执行，企业将会承担巨大的损失，甚至会因此倒闭。所以，承租企业可以获得哪些补偿项目就成了很多企业主最关心的问题，吴少博律师认为主要有五点：

 

　　一、厂房、建筑物价值补偿

 

　　如果企业的厂房是自建的，或者部分是自建且不属于违章建筑的，以相关房产部门登记证明的建筑面积为标准补偿。因为历史原因没有产权证明的，可以与拆迁方一起共同委托评估公司评估其价值。

 

　　二、装修和附属物补偿

 

　　对于装修附属物的补偿，各地都有装修和附属物的各项补偿标准的实施细则，由评估机构根据标准评估价值。企业主要注意评估的全面性，以防存在遗漏事项。

 

　　三、停产停业损失补偿

 

　　停产停业损失是指企业因征收拆迁而不能进行正常的生产经营活动产生的损失。根据我国2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，提出了补偿应根据房屋被征收前的收益、停产停业期限等因素来确定，综合考虑企业拆迁前营业规模、业务规模、客户资源以及正在履行的合同预期收益。虽然各个企业营业额不同，盈亏状况也不同，但是停产停业损失无疑是补偿项目里可操作性最大的一项，企业应该予以高度的重视。

 

　　四、机器设备搬迁、折损费用

 

　　企业搬迁，不仅仅是换个地方重新营业，还要将机器设备等生产资料进行搬迁，在搬迁的过程中产生的损失、折旧等费用，企业也要实现做好评估与预算。

 

　　五、员工安置处理

 

　　企业进行搬迁，势必会产生一段的停产停业时间，这段时间内员工的安置，以及搬迁后部分员工因为工作距离等因素离职遣散费用，企业搬迁后当地的就业问题等，也应该得到拆迁方的充分考虑和足够重视。

 

　　【律师提醒】

 

　　企业征收拆迁是一场艰难的战役，不论遭遇什么样的艰难险阻，企业主在争取权益的过程中，都要有临危不乱的“大将之风”，一是不能慌乱妥协，被拆迁方恐吓之下匆忙签订补偿协议；二是相信法律、使用法律。法律和专业律师始终是您维护权益最好的保障，进则化身利剑为您争取补偿，退则以身作橹保厂免遭强制拆除。