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【解读】被征收人如何能在谈判中占主导地位?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-18 15:29     咨询热线:010-61057018
【导读】
本案当事人云南某线路器材有限公司(以下简称某公司)系依法设立并具备相应经营资质的公司。该公司成立于2002年11月19日,营业期限自2006年12月30日至2037年11月18日。2017年9月29日,云南某县发改局作出批复文件,文件中载明批准在该企业所在地范围内修建大道。因此,某公司正面临着被征收。此时,某公司应如何在与政府的征收谈判中占据主动地位?
 
【案情简介】
2002年11月26日,某公司与云南某镇政府以及某村委会(于某镇政府管辖范围内)签订了一份《征地协议书》。该协议书上载明某镇政府与某村委会同意以410000元征地费为代价使得某公司征用该村委会集体土地50亩。
2003年3月4日至2003年9月15日,云南某县国土局为该公司颁发了《国有土地使用证》。
2004年10月14日至2007年11月,云南某县房管所为该公司颁发了《房产证》。
2017年9月29日,云南某县发改局作出批复文件,批准该县住建局修建大道,而某公司正好位于该项目所覆盖范围内,故需要进行搬迁。
2017年10月17日,该县政府作出会议纪要,会议决定所涉项目于11月30日前需取得实质性进展。
2017年11月6日,该大道建设项目指挥部向该县政府发出通知,要求2017年11月30日前完成对该公司的搬迁,否则将上报市政府追责。
【律师分析】
1、依据法律规定,行政机关要进行征收应经过何种法律程序?
自《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以来,行政机关对国有土地及房屋的征收需严格依照法律规定,一切违反该法律规定的征收行为属于违法征收。那么经过哪些程序的征收属于合法征收呢?为此北京吴少博律师事务所根据相关法律规定,简单列明以下几种程序:
(1)发布预征收通知书。
(2)公布征收补偿方案,征求公众意见。
(3)公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。
(4)公告房屋征收决定。
(5)出具载列社会评估机构的告知书或通知书。
具体到本案,某公司在与政府的征收谈判中可以围绕着政府的征收程序违法来占据主导。
2、某公司作为“外来人员”,为何可以在某村集体土地内进行非农业建设并设立公司?
根据《土地管理法》第43条与第63条规定,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。即某公司作为该村集体组织之外的成员,原则上是无法在该村土地上合法建设并设立公司。
但是《土地管理法》第43条第二款接着规定,依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
根据上述规定,本案中的某公司虽使用的是农民集体所有的土地,但最终政府通过征收该地并颁发给某公司“国有土地使用证”,故某公司在该土地上的的非农业建设系合法。
故具体到本案,某公司在与政府的征收谈判中可以已具备《国有土地使用证》和《房产证》,系合法建筑的优势来主张自身的合法权益。
 
【总结】
根据相关法律规定,相关行政机关可以以公共利益的需要为由征收行政相对人的土地以及房屋。因此,行政机关与行政相对人之间的矛盾在征收领域内有为明显。
现实生活中,有些行政机关为了节约征收成本,在进行征收之前,会先进性对“违法建筑”得认定与处罚。正是这一“违法建筑”的认定与处罚,导致很多手续不齐全的行政相对人,获得了“不公平”(注:指与原先预期有很大的差距)的待遇。
因此北京吴少博律师事务所建议:当涉及到使用土地、房屋建造等情形时尽量按照国家要求把手续尽量办全,或许短期内办理手续会增加当事人的一定负担,但这对瞬息万变的“未来”来说是最好的“防御”。

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频,目前已经累计超过300个。

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