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案例解读:签订了安置补偿协议后如何维护自身权益?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-18 15:54     咨询热线:010-61057018

  【导读】

  朱某与廖某系夫妻,各自名下有372.75平方米、209.5平方米的房屋。土地面积合2154平方米。在该土地上曾经建设有鱼塘、粉坊。因其所在县城旧城改造征用其所有的房屋及土地。某县政府、县城乡建设和环境保护局发布拆迁公告,后跟朱某夫妇协商并达成《征收补偿安置协议》,征收人支付了钱款并与县城乡建设和环境保护局的下属单位县城乡建设监察大队签订了划分土地自建安置协议书。因规划及建设需要,征收人县拆除了部分房屋。后朱某夫妇因其鱼塘及粉坊的补偿问题展开了信访救济。
 
  吴少博律师事务所(免费咨询:010-61057018)建议企业主,在签订《征收补偿安置协议》前,对于其土地上有停产的企业的,也应当就该问题跟征收人协商一致,不能在拆除后再救济。即使金钱救济也是需要在谈判时极力为自己的权益争取最大化。该案中,因停产多年,粉坊被认定为临时建筑,其附属设备给予相应补偿,要给予被征收人合理的补偿。

  【案情介绍】

  朱某夫妻的粉坊在征收时的现状:位于某县城滨河路北侧、县消防队南侧有家庭居住房屋和已停产的粉坊(没有经工商、税务、卫生等部门登记注册、颁发相关的生产经营许可证)。
 
  旧城改造征收公告:2010年3月13日,为了全面实施某县县城总体规划,增强县城服务功能,提升建设品位,根据某县委、政府决定对回中南侧进行旧城改造,涉及房屋拆迁,被告某县城乡建设和环境保护局发布拆迁公告(第2号),建设项目名称为滨河路北侧旧城改造工程,拆迁范围为滨河路北侧旧城改造工程规划范围内(东至公园西路,西至商贸路,南至滨河路,北至教育局家属楼)的建筑物、构筑物全部拆除,公告的拆迁期限为2010年3月13日-2010年3月28日,朱某夫妇的房屋和粉坊在拆迁范围之内。
 
  征收勘查测量阶段:2010年6月28日,某县城乡建设和环境保护局对朱某夫妇的房屋、宅基地面积、附属物和粉坊的设施进行了现场勘察登记。并经某县城乡建设和环境保护局委托某某房地产评估咨询事务所评估,登记在朱某名下房屋6处,建筑面积合计372.75平方米,估价426061元;粉坊设施及其他附属物共计17项,估价83787元;土地面积1436平方米,估价92191元,房地产总价值为602039元;登记在廖某名下房屋3处,建筑面积合计209.5平方米,估价202541元;其他附属物共计13项,估价34902元;土地面积718平方米,估价46097元,房地产总价值为283540元。
 
  《征收补偿安置协议》的内容:2013年4月25日,某县城乡建设和环境保护局作为征收人分别与朱某、廖某签订了《征收补偿安置协议》。
 
  为确保拆迁工作顺利进行,二〇一〇年三月十三日发布了拆迁公告(2号),根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、某市人民政府关于印发《某市区城市规划区内土地及房屋征收与补偿暂行办法的通知》、《某市区规划区内集体土地上房屋征收补偿暂行办法标准指导价的通知》和《某市区规划区内集体土地上构筑物征收补偿标准指导价的通知》、某县人民政府《某县县城规划区内集体土地上房屋征收与安置补偿暂行办法》及县城重点工程建设房屋征收与补偿安置方案,征收人委托评估机构,对被征收人地面上建筑物构筑物及附着物进行评估并予以补偿。征收人需拆除被征收人朱某的土地面积为1436平方米,房屋建筑面积为372.75平方米,家庭人口4人,经评估房屋建筑物补偿费为426061元,附着物补偿费为83787元,宅基地面积补偿费为92191元,搬迁补助费为10320元,临时安置费为2880元,电视电话移机费为165元,奖励性补助费为37275元,共计征收补偿费652679元;征收人需拆除被征收人廖某的土地面积为718平方米,房屋建筑面积为209.5平方米,家庭人口4人,经评估房屋建筑物补偿费为202541元,附着物补偿费为34902元,宅基地面积补偿费为46097元,搬迁补助费为320元,临时安置费为2880元,电视电话移机费为165元,奖励性补助费为20950元,共计征收补偿费307855元;货币补偿付款方式:协议签订后5日内由拆迁人付清所有征收补偿费;被征收人的建筑物、构筑物及地上附着物等在7日内自行拆除完毕;否则由征收人申请强行拆除,造成的经济损失,由被征收人负责。协议一式三份,双方签字盖章后生效。
 
  签订划分土地自建安置协议书:2013年6月9日,被告某县城乡建设和环境保护局下属的某县城乡建设监察大队与原告朱维江签订了划分土地自建安置协议书,给朱某安置点划分自建房土地使用面积224平方米,道路宽7米(该协议已履行)。协议签订后,被告某县城乡建设和环境保护局按照《征收补偿安置协议》的约定向二原告全额支付了房屋征收拆迁补偿款。
 
  2013年,房屋征收工作人员拆除了协议征收的部分房屋。2014年7月9日,朱某向被告某县城乡建设和环境保护局反映其家庭鱼塘土地、粉厂的企业拆迁补偿问题,某县城乡建设和环境保护局答复,鱼塘属八十年代政府鼓励发展个体经营(养鱼业)的政策许可,即无承包合同,也无上缴承包费,不属承包经营形式,无个人土地权属证明,且停业多年,2008年河道整治因影响行洪安全对其拆除不予补偿;粉厂属个体经营,不属企业,营业执照已过期,早已停产,在房屋征收时设备已拆卸堆放房屋,对申请的机械设备补偿费和企业停产损失不予补偿。并告知朱某可在30日内向某县人民政府、某市建设局提出信访复查,或者向人民法院提起行政诉讼。
 
  对被征收人的房屋拆除:2015年4月13日,因二原告不履行《征收补偿安置协议》约定的义务,被告某县城乡建设和环境保护局对位于消防队南侧的被征收范围内的地块进行了平整,二原告家的粉坊设施被拆除。

  【案件评析】

  1、征收主体合法依据
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,”市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作;”《某县县城规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三条规定,”县国土资源、建设行政主管部门是我县集体土地上房屋征收与安置补偿的行政主管部门(简称房屋征收部门)”。对于被告某县城乡建设和环境保护局作出的房屋拆迁与安置补偿的具体行政行为,应当由被告某县人民政府和被告某县城乡建设和环境保护局共同承担行政责任。
 
  2、对朱某夫妇的土地使用权是按集体土地还是国有土地补偿的争议。
  本案例中,朱某夫妇未能提供土地使用权证书证明其宅基地在被征收前不属集体土地,根据《某县县城规划区集体土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十一条”县城规划区范围内国有土地上房屋征收与安置补偿,参照本办法执行”的规定,在县城规划区范围内,不论是集体土地,还是国有土地,安置补偿标准是一致的;故对朱某夫妇的宅基地依据集体土地安置补偿的权利没有实际影响。
 
  3、对于停产多年的粉坊认定为临时建筑。
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》24条的规定,对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。
 
  粉厂无有效的营业执照及相关生产经营许可,且在房屋征收之前没有实际生产,对被拆迁粉坊的相关设施已经给予了相应的补偿。朱某夫妇所有的鱼塘土地原属违法开挖鱼塘,在本次房屋征收之前已被拆除多年。

  【律师建议】

  1、《征收补偿安置协议》是否在自愿、平等、合法的基础上签订是关键。本案例中,双方是在自愿合法的基础上协商一致,协议主体合法,内容真实,属有效协议并履行完毕的。
 
  2、合同履行完毕后,双方应当按照约定履行义务。根据《合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
 
  本案例中,被征收人已经接受钱款及安置补偿方案。且被征收人在合理期限内没有申请行政复议、提起诉讼,征收人有权利拆除其房屋。
 
  3、吴少博律师事务所(免费咨询:010-61057018)提醒企业主,防患于未然,应当在谈判阶段就请专业人士介入,在谈判阶段尽量争取更多的权益。吴少博律师事务所拥有丰富的实战经验,可以帮助被拆迁人积极寻求证据、保全证据,制定维护权益的方案,并理顺企业经营关系,针对补偿文件资料提出质疑,在合适的时机进行谈判。为当事人争取到了满意的补偿,成功维护当事人的合法权益。
 
  

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频,目前已经累计超过300个。

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