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【依据篇】为什么企业面临拆迁很难选择产权调换或安置?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2017-11-02 09:59     咨询热线:400-155-0888

      无论是旧的拆迁法律法规,还是2011年实施的《国有土地征补条例》,都明确规定了被拆迁人(被征收人)对于被拆迁(征收)房屋的补偿,既可以选择货币补偿,也可以选择产权调换。但是在实践中,一般是住宅房屋产权人有权选择货币补偿或者产权调换,而非住宅也就是企业类的权利人通常都只有单一的货币补偿,很难要求产权调换或者回迁安置。根据本团队多年的经验总结,造成这一局面只要由以下几个因素决定:

1.土地资源稀缺 

      随着城市建设的不断发展、不断扩大,政府可开发利用的土地越来越少,土地正慢慢成为最稀缺的资源,大量的土地置换会增加政府的拿地成本。被拆迁企业一般占地面积比较大,如果选择产权调换的话,往往只能重新划定一个地块,进行厂房的建设后重新投入生产,而不可能用多层或者高层的住宅对其进行回迁安置。政府如果对征收后的土地进行招拍挂,按照市场价值对外出让的话,土地的增值空间是相当大的。从这个角度看,政府可以获得的利益比置换给企业是明显合算的,所以政府从利益的角度考虑也不希望把土地置换给企业。
  因此,如果一个企业或拆迁范围内的企业大多都选择产权调换的话,意味着需要很多土地对其进行置换,在土地资源稀缺的今天,大量的土地置换会增加政府的拿地成本,降低土地开发的利润空间。

2. 城市规划不允许

      八九十年代的时候建一个企业,随意性很大,有的企业甚至是建在耕地上或者是农用地上,只要土地的持有方不追究, 即便是属于违章建筑,地方政府出于税收及解决就业的考虑,也不作过多干涉,很多地方还把土地作为招商引资的优惠条件。但近十多年来,不管是在集体土地还是国有土地, 对企业建设用地都有着较为严格的约束。尤其是人口众多,污染问题严重的大中型城市,对工业用地的规划审批非常严格。
      目前大的形势以及政府对整个土地的管控,已经到了特别严格的时候了,想让政府给一个民营企业进行土地或者厂房置换,是相当困难的。有的地方政府出于地方经济发展的需要,也会划出一个工业园区,但是企业必须纳税到一定数额,每年的年产值达到一定数额,对地方经济贡献较大,且无重大污染等问题,才可能取得这样的一片地,这对于中小型的民营企业来说是几乎是不现实的。

3.相关土地手续繁琐,成本高

      如果让政府给你进行土地置换,中间涉及的手续是非常复杂的,比如要用集体土地,必须是转化为集体建设用地,或者必须先征地,征为国有土地,经过招拍挂后协议出让给企业。这中间需要的履行国土、规划、招拍挂等一系列手续。作为政府而言,确实比较麻烦,需要考虑各方面的因素,如果每一个企业都要求土地置换,将大大增加政府的工作难度。
 
 

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