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北京吴少博律师事务所多年来专注于企业征收,厂房拆迁,环保关停禁养等维权的法律实践工作,代理了上千件企业维权案件,其中包括大型房...

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【案例解读】北京来广营承租土地自建厂房维权案,最终获得合理补偿

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-07-18 17:35     咨询热线:010-61057018
【案情简介】
     1998年,北京A公司与北京B公司签订《《场地租赁协议》》,协议约定由A公司承租B公司的三块土地,租赁期限为30年。协议签订后,A公司在承租土地上进行了大规模的资金投入,逐步建造了大量的厂房、仓库、住宅等房屋及相应的配套设施。其中,仓库用于A公司自身经营使用,厂房、住宅等用于租赁。因房屋位置适中、交通便利、设施齐全,在协议签订后的十多年中,A公司发展顺利,不仅与国内多家企业建立了长期合作关系,而且与国际性公司也开展了合作。但是在2013年,B公司突然以《《场地租赁协议》》中约定的三块土地另有利用规划为由,要求解除协议,同时要求A公司腾退场地。B公司的行为不仅造成A公司要承担与众租户之间的承租协议违约的恶劣后果,而且严重影响了A公司的正常经营,对A公司的发展形势造成了阻碍。因此,A公司的法定代表人C先生联系本所吴少博律师,希望吴律师可以就其面临的严峻形势给予法律上的帮助。

【法律分析】
针对A公司面临的情况,吴律师结合具体的事实和相关法律的规定,作出了如下分析:
一、B公司的行为构成合同违约,应当承担由此对A公司造成的损失进行赔偿的责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
本案中,B公司的行为已经明确表示其不再继续履行《《场地租赁协议》》,而协议尚未到期,显然B公司的行为构成违约。由此导致A公司的经营受到损失,其可以通过诉讼的方式,要求B公司对其所受的损失进行赔偿。
二、B公司的行为涉及征收,应当就A公司对承租场地的相应投入进行补偿。
如前文所述,A公司在承租涉案场地后,对土地进行了大规模的资金投入,建造了大量的厂房、仓库、住宅等房屋及相应的配套设施,B公司在收回土地的同时,也应当对A公司的上述投入进行补偿。A公司应当获得的具体的补偿内容如下:
1、房屋价值的补偿。
A公司现在所使用的房屋多是其在1998年承租涉案场地后建造起来的,其对房屋享有所有权,在B公司收回土地的同时,A公司对房屋享有的所有权将难以实现。再加上A公司对于涉案场地仅是承租关系,没有土地的使用权。因此,B公司应当就A公司建造的房屋仅以房屋的重置成新价进行补偿。
2、停产停业损失的补偿。
A公司在B公司提出解除《《场地租赁协议》》后就逐渐停止了正常的经营活动,这必然导致A公司营业收入的直接减少和市场份额的间接损失。因此,A公司可以就其在停产停业期内的营业损失获得补偿。
3、搬迁费用和搬迁损失的补偿。
A公司拥有大量的重型机械设备,一旦进行腾退,必然需要将这些机械设备搬离承租场地,这部分搬迁费用也应当由B公司进行补偿。在机械设备中有相当一部分的专业性机械,需要原安装厂家进行专业的拆卸操作,否则将对机械的使用寿命造成重大影响,机械设备的价值会受有重大贬损,该部分机械设备的价值贬损也应当计算到B公司给予的补偿范围内。

【维权策略】
吴律师在了解案件基本情况后,经过充分思考,结合具体事实和拆迁方的具体态度进行了维权设计,并迅速实施:
办案第一计:通过政府信息公开,确认涉案场地上不存在征收项目。
C先生委托律师时,告知吴律师A公司面临政府征收,因此吴律师就安排向涉案场地所在地的当地政府部门——国土资源局、规划局、发改委和人民政府——分别寄送了政府信息公开申请,申请公开有关涉案场地上存在建设项目的有关审批文件,但是经对各部门回复的材料审查得知,涉案场地上并不存在政府的征收行为。因此,吴律师认定A公司面临的并不是政府的征收行为,而是B公司借用政府征收的名义,与A公司解除《场地租赁协议》。
办案第二计:向法院提起违约诉讼,维护自身的合法权益。
经过上述政府信息公开的工作,确认了涉案场地上是B公司一方假借政府征收的名义,单方面违反《场地租赁协议》的约定,试图以此逼迫A公司搬离涉案场地。因此,吴律师建议A公司向法院提起违约诉讼,请求法院责令B公司继续履行《场地租赁协议》,并就其单方违约行为对A公司造成的损害进行赔偿,以此向B公司表明A公司坚决维护自身合法权益的态度。法官在审理当中,也对A公司的诉讼请求予以支持。
办案第三计:积极与B公司展开磋商,在谈判中稳步提高补偿。
在诉讼程序进行的同时,吴律师进一步分析了B公司的态度,认为B公司在明知违约需要支付大量违约金的情况下,仍执意单方面毁约,表明其无意再继续履行《场地租赁协议》。既然如此,A公司可以利用B公司急于获取场地的心态,与其展开法庭之外的谈判,并在谈判中将A公司应当获得的补偿逐步地提升至合理的水平,而不是按照B公司最初提出的极低价格进行补偿。
最终,在法院作出有利于A公司的判决之后,B公司明知自己假借政府征收名义的做法无法继续下去,只得与A公司在谈判桌上达成了补偿协议。
【承办总结】
    本案中,当事人由最初的茫然无措,到最后获得合理补偿,不仅仅在于向法院提起的诉讼,同时还有律师对项目合法性的审查以及对对方当事人心理的评估。由此可见,案件的复杂性使得案件需要更多的诉讼之外的工作加以辅助,才能提高案件得到实质解决的可能性。   
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