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农村集体土地上房屋征收流程22步(完整版)

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2020-09-08 13:01     咨询热线:400-155-0888
【1】编制年度计划
 
住建部门会同发改委、自然资源局、住房保障局等部门,按照区、县的改造规划、城镇总体规划和土地利用等规划,编制每年度的征收计划。这个征收计划编制好了之后,需要提交同等级别的政府来审批。
 
【2】确定征收项目
 
年度征收计划,经政府审批之后,一般由实施单位(乡镇、街道办或者是开发区)来组织居委会或者村委会召开村民(代表)大会。经到会村民(代表)50%以上同意改造,就可以开始办理手续。办理的手续包括项目立项、选址规划、环境影响评价和用地规划许可手续。
 
这里需特别提醒注意的是,在召开村民(代表)大会的时候,建议确定每户的代表,以便由每户代表将来签署一系列文件。最好在开之前把确定代表的这个事通过一个授权书,让每户能签字都签上字,确认一下。
 
【3】确定征收范围
 
住建部门根据规划意见,会同发改局、自然资源局,提出房屋征收范围,确定征收范围。确定之后,报同级政府审查确定。
 
【4】提出征地申请
 
由自然资源部门根据相关规定,向同级政府提出征地申请。
 
【5】发布证书告知书
 
政府审查确定了房屋征收项目和征收范围后,自然资源部门应当在征收范围内发布征地告知书。告知书应当明确告知征收项目范围,暂停办理相关手续的要求。
 
【6】房屋摸底调查
 
建部门会同自然资源、行政执法以及街道办或乡镇,对拟征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行摸底调查,并进行登记。
 
对没有登记的房屋,应当进行调查、认定,并作出处理。
 
调查结果,应当在拟征收范围内,向被征收人进行公布。
 
对于有争议的建筑,需要有关部门,甚至包括律师参与,进行是否违法的认定,以免将来发生争议,或者是为我们将来一旦产生风险,比如说诉讼,做出应对。
 
各个街道办或者乡镇应当提供征收范围内的房屋现状平面图。
 
【7】选择评估机构
 
房屋征收范围确定后,需要从拆迁办或者是领导小组办公室选定的,或者入库的评估机构名单中,选择评估机构。
 
选择方式为,通过发布招标公告,或者电话通知评估机构参与评选,评选应当由政府来组织,选择权是在被征收人。
 
能够协商确定的就协商确定,协商不了的可通过抽签、摇号等方式来确定。
 
确定评估机构之后,由房屋征收部门告知评估机构,并且签订书面的房屋征收评估委托合同,也可以由作为征收实施单位的被征收人所在的集体经济组织来签订,或者是乡镇、街道办来签订。评估机构确定后,不得转让或者变相的再委托其他的房屋征收评估机构来评估这个业务。
 
【8】开展预评估
 
房地产价格评估机构选出之后,可以要求评估机构依据相关法律规定,开展预评估工作,预评估还需要为制定征收补偿方案提供预评估单价作为参考。
 
【9】拟订征收补偿方案
 
征收补偿方案一般由作为实施单位的村委、街道办或乡镇来拟定。拟定之后报政府论证,并在征地范围内公布,征求公众意见。
 
公众根据各自的情况,对征收补偿方案提出各自的意见。如果意见较大,应当召开听证会进行听证。
 
征收补偿方案的征求意见时间不得少于5日。
 
【10】社会稳定风险评估
 
乡镇、镇街道办或者开发区应会同信访以及村委进行社会稳定风险评估,制作评估报告,并把评估报告及时上报政府备案。
 
社会稳定风险评估也可以由中介机构协助来做。
 
【11】补偿资金保障及安置房源保障
 
对于补偿资金,应当由财政部门会同有关部门落实征收补偿费用,确保征收补偿费用到位、专户存储、专款专用。
 
安置的房源可以由房屋征收部门组织新建,或者购买,确保征收产权调换。安置房源的落实,如果要签署新建或者购买房屋的协议,可以约定协议自国务院或者省级人民政府批准征收之日起生效。
 
【12】评估结果公示
 
参照国有土地上房屋征收与补偿管理办法的规定,初步评估报告出来之后,应当向被征收人公示,具体由作为实施单位的乡镇、街道办,或者开发区甚至是村委来负责办理。公示还需要安排负责评估的评估师现场做出解释说明。
 
对于初步评估结果确定的房屋价值有异议,可以向评估机构申请复核。对复核结果还有异议,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
 
【13】送达评估报告
 
初步评估结果公示期满后,根据公示过程中对被征收人的异议以及复核还有鉴定结果,修正评估报告,形成了最终的评估报告和分户评估报告。评估报告应当送达给乡镇、街道办、开发区和村委。送达之后,由这些实施主体向被征收人分别送达评估报告。
 
送达办法适用《民事诉讼法》关于送达的规定。应当送达到本人手里。如果本人拒收,可以留置送达。也就是说送达的时候,尽量的要求村委或者街道办、开发区、镇政府的人在现场作为见证。如果遇到被征收人不签字,可以留置送达。对于找不着人的,经过多方核实确实找不着,可以采用公告送达。
 
【14】公布征收补偿安置方案,签订补偿安置协议
 
征收补偿方案征求意见期满后,需要公布征求意见情况和听证会情况,根据相应的意见修改征收补偿方案。此后由被征收人根据补偿方案确定的签约期限,由作为实施单位的镇政府、街道办、开发区政府与被征收人签订补偿安置协议。
 
补偿安置协议的内容应当包括补偿方式、补偿金额、支付期限,用于产权调换的房屋地点、面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式、过渡期限等事项。
 
签署补偿安置协议的主体应当是户的代表人。
 
【15】申请征收土地
 
市、区县人民政府作为征收主体向有权批准的上级政府提出申请。具体负责业务的部门应当是政府的自然资源主管部门。
 
申请需提交的材料应当包括上面十四步所形成的材料。接收的部门自然资源部或者是省级人民政府的自然资源主管部门。
 
部分被征收人没有签订征收补偿安置协议,不影响征地的申请,但需要在申请材料里说明。
 
【16】作出征地决定,发布征地公告
 
土地征收获得批准后,区县政府自然资源主管部门应当自收到之日起10日内发布及时发布征地公告,还应当根据规划、调查登记结果和征收补偿的方案,作出征地决定并对外公布。
 
【17】做出征地补偿决定
 
征地的批准文件生效后,关于安置房屋的建设协议或者是购买协议生效,拆迁补偿安置协议生效,开始履行。
 
在补偿方案约定期限内未达成补偿协议的,可以由所在的居民委员会或者是集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,依据《土地管理法》第六十六条收回土地使用权,收回土地使用权需要依法作出补偿决定。
 
从村委会或者是集体经济组织申请收回土地使用权到政府作出收回土地使用权决定,以及补偿决定期间,遵守法定程序。根据行政强制法的规定,村委会或者是集体经济组织在申请收回土地的时候,应当先向乡镇或者街道办以及开发区提出申请材料,由乡镇或街道办转交区县自然资源局。自然资源局收到后,需要调查核实,并向被征收人发出调查手续,也可以同时要求及时签署协议,办理拆迁补偿事宜。如果被征收人,没有在通知规定的时间内与征收实施主体签署征收补偿安置协议,自然资源主管部门应当将材料报区县人民政府,由区县人民政府作出决定。在决定之前,区县人民政府,还可以再通知被征收人及时签署征收补偿协议。如果被征收人还是不能与征收实施主体签署拆迁补偿安置协议,区县人民政府应当及时作出收回土地的决定及补偿决定,并依法送达被征收人。送达的程序参照民事诉讼法送达的规定。
 
【18】申请强制执行
 
征收补偿决定送达后,被征收人可以在法定期限内申请行政复议或者提起行政诉讼。如果被征收人,没有及及时提起行政复议或者行政诉讼,又没有在补偿决定规定的期限内搬迁的,区县政府应当催告10日内履行。被征收人不履行的,可以由作为实施单位的集体经济组织依法申请人民法院强制执行。
 
【19】强制执行
 
人民法院收到强制执行申请后全面审查补偿安置是否合法,责令交出土地是否符合法定条件。法院审查的范围包括:是否依法征收,被征收人拒绝合理补偿是否合理,申请是否符合法律规定,补偿款是否提存。
 
人民法院进行审查之后,会给被征收人发出通知,要求提供说明、陈述或者申辩,要求被征收人限期办理及履行补偿决定。如果被征收人没有履行,法院最终做出裁定,强制执行补偿决定。根据裁执分离的原则,法院裁定后应当由政府也就是自然资源主管部门组织实施。
 
【20】拆除征收房屋
 
征地申请被批准后,征地补偿安置协议生效。被征收人就应当根据补偿协议的约定及时的完成搬迁。在搬迁之前,该支付的费用都需要支付给被征收人。完成搬迁以后,由作为实施单位的乡镇或者街道办或者开发区委托具有法定资质的拆除机构拆除被征收房屋。
 
如果是由法院裁定的强制执行,则也是由实施单位委托具有法定资质的拆除公司拆除房屋。在拆除之前,需要依法提存补偿费用,还需要保障被征收人的人身安全。
 
【21】移交征收土地
 
征收范围内,所有的房屋、建筑物、构筑物及附属物拆除完毕后,清理完毕建筑垃圾,平整土地形成净地,修建完安全墙后,由作为实施单位的乡镇或者街道办、开发区,将被征收的土地移交有关部门,并完善相关移交手续。
 
【22】审计并公布结果
 
移交土地后,由审计部门对征收补偿费用、征收补偿工作经费的管理和使用情况进行审计监督,并及时地公布审计结果。
 
【法律依据】(包括但不限于):
 
《土地管理法》及其《实施条例》
 
《城乡规划法》
 
《农村土地承包法》
 
《村民委员会组织法》
 
《行政诉讼法》
 
《行政复议法》及其《实施条例》
 
参照法律法规:
 
《国有土地上房屋征收与补偿条例》

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