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国有土地上房屋征收流程25步(完整版)

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2020-09-08 13:00     咨询热线:400-155-0888
【1】编制房屋征收计划
 
房屋征收部门,根据上一级房屋征收部门《关于上报本年度国有土地上房屋征收计划的通知》编制上报国有土地上房屋征收计划。
 
上报内容包括:项目名称,项目地点,项目用途,征收非住宅建筑面积及户数,征收住宅建筑面积及户数,征收补偿资金,提供产权调换房屋面积(要区分住宅和非住宅)
 
建设项目是保障性安居工程建设、旧城区改建的,在每年召开同级人民代表大会前,应当将保障性安居工程建设、旧城区改建纳入国民经济和社会发展计划,报同级人民代表大会批准。
 
【2】启动房屋征收程序
 
项目建设单位需要拿到建设项目符合国民经济和社会发展规划的审查意见。
 
项目建设单位需要拿到建设项目符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划的审查意见。
 
项目建设单位根据房屋征收部门对房屋征收补偿相关费用的预算结果向财政部门发函,要求财政部门出具征收补偿专项资金足额到位的证明(附银行出具的专户存储证明)。
 
建设项目是保障性安居工程建设、旧城区改建项目的,项目建设单位需要拿到项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。
 
房屋征收部门根据征收部门的要求可能还需要提交其他材料。
 
【3】房屋征收部门审查资料
 
房屋征收部门收到项目建设单位提交的征收申请及材料后进行审查,出具是否符合《国有土地上房屋征收补偿条例》第八条规定的审查意见,报同级人民政府审查并确定房屋征收范围。
 
【4】确定房屋征收范围
 
人民政府审查后确定房屋征收范围,并在房屋征收范围内发布确定房屋征收范围的公告,确定房屋征收范围四至,要求不得实施增加补偿费用的行为(包括新建、扩建、改建房屋,改变房屋用途;办理房屋所有权、国有土地使用权买卖、交换、赠予、租赁、抵押、析产;办理工商登记、事业单位登记、社会团体登记等)。
 
公告应抄送同级民政部门、自然资源部门、住建部门、事业单位登记部门、市场监管部门、不动产登记中心等。
 
房屋征收部门应当及时通知有关部门暂停办理相关手续,暂停期限不超过一年,通知内容大体与公告一致。
 
【5】房屋征收实施单位
 
房屋征收部门与房屋征收实施单位(一般是街道办、居委会)签订房屋征收委托协议。房屋征收实施单位根据委托事项参与房屋征收与补偿的有关活动。
 
【6】房屋和土地情况调查摸底
 
房屋征收部门或房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、租赁等情况进行摸底,并查阅房屋权属登记资料。
 
自然资源部门对房屋征收范围内的土地权属、面积、用途等情况进行调查摸底,并会同城管等部门对房屋征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理,并出具处理意见。
 
房屋征收部门汇总房屋、土地调查摸底情况,将调查结果在房屋征收范围内公布。
 
【7】征收补偿费用预算和划拨
 
房屋征收部门委托房地产价格评估机构对被征收房屋和土地调查结果进行预评估,取得预评估结果报告,进而对房屋征收补偿费用编制预算,还需会同建设单位落实房屋产权调换房源,根据需要提请市、区县政府与建设单位签订产权调换房屋建设合同。
 
财政部门对房屋征收补偿相关费用预算进行审核后,将费用足额汇入银行专户存储。
 
【8】上报征收补偿方案
 
房屋征收部门拟定征收补偿方案,上报同级人民政府提请征收委员会对方案进行论证。
 
【9】征收补偿方案论证
 
市、区县人民政府房屋征收委员会听取各成员单位意见,对征收补偿方案进行论证和修改。
 
【10】公布征收补偿方案,征求公众意见
 
房屋征收部门将房屋征收委员会讨论和修改的房屋征收补偿方案,在房屋征收范围内公布,征求公众意见,并通过召开代表座谈会、入户了解等形式,就产权调换房屋的地点、建设标准、户型面积等问题广泛沟通交流,做好意见的收集和整理工作。需要说明的是,征求意见的期限不得少于30日。
 
【11】依法召开听证会
 
旧改建项目超过50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《国务院房屋征收条例》和《山东省房屋征收条例》的规定的,市、区县人民政府应当组织被征收人和公众代表召开听证会;当事人、利害关系人主动申请听证,房屋征收部门认为确有必要的,应当提请市、区县政府组织听证。
 
听证会由人民政府组织,由房屋征收部门、街道办事处、被征收人代表、公众代表(人大代表、政协委员、专家以及其他公民)参加,参加人员发言应当文明用语,不得进行人身攻击,听证程序按照《山东省行政程序规定》第五章第四节的规定进行。
 
房屋征收部门应当根据听证会情况修改征收补偿方案。
 
【12】公布征求意见和补偿方案修改情况
 
征求意见期限届满后,房屋征收部门应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时进行汇总整理,上报同级人民政府及时公布。
 
【13】开展社会稳定风险评估
 
房屋征收是重大项目,应当由项目的主管部门组织社会稳定风险评估,出具社会稳定风险评估报告,评估的主要内容包括合法性、合理性、可行性、可控性、安全性、征收补偿费用保障,还需要就风险评估中发现的风险问题及化解措施、突发群体性事件应急处理预案落实好,评估结论可以包括:实施的评估意见、暂缓实施的意见、不予实施的评估意见。
 
【14】决定房屋征收并公告
 
基于公共利益的需要,在具备房屋征收条件后,由市、区县政府做出房屋征收决定,并收回国有土地使用权。房屋征收决定应当在同级人民政府网站上发布,并明确:如对房屋征收决定不服的,可以自公告发布之日起60日内向上一级人民政府申请行政复议,也可以自公告发之日起六个月内向人民法院提起行政诉讼。房屋征收部门应当通过明白纸、召开动员会、咨询会、答疑会等形式做好征收补偿方案的宣传和讲解工作。
 
房屋征收补偿方案作为征收决定公告的附件。
 
房屋征收决定涉及被征收人数量超过1000人或者被征收房屋建筑面积超过十万平米的,应当经政府常务会议讨论决定。
 
【15】选定评估机构
 
房屋征收决定公告发布当日,房屋征收部门应当同时公布房屋征收评估机构选定方案和协商选定房屋征收评估机构的通知,由被征收人在公告发布之日起十日内,从房屋征收部门审核确定的2至5家候选评估机构中书面选定房屋征收评估机构,协商选定房屋征收评估机构的书面意见,经被征收人过半数以上签字认可,视为共同协商选定,一个房屋权属证书记一票。
 
被征收人自公告发布之日起十日内未能协商选定评估机构的,由房屋征收部门通过组织被征收人以投票的方式选定房屋征收评估机构。房屋征收部门应当通过固定投票点、流动票箱等方式要求被征收人选择征收评估机构,候选评估机构获得超过半数被征收人选票就作为项目的房屋征收评估机构。两个候选评估机构得票相同的,通过抽签或摇号方式选定评估机构。
 
候选评估机构未获得超过半数被征收人选票的,由房屋征收部门通过摇号或抽签方式确定房屋征收评估机构。房屋征收部门应当提前三日在房屋征收范围内公告摇号或抽签的时间、地点、候选评估机构名单。摇号或抽签时,需要邀请街道办、居委会和被征收人代表现场见证。
 
房屋征收评估机构选定后,房屋征收部门应当在征收范围内公告,并向房屋征收评估机构出具委托书,与评估机构签署书面的房屋征收委托评估合同。评估时点是房屋征收决定公告之日。
 
【16】对被征收房屋价值进行评估
 
评估开始,注册评估师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍照、录像反映被征收房屋内外的状况,做好实地查勘记录,妥善所获得的材料。
 
查勘记录由房屋征收部门、被征收人、注册房地产评估师签字或盖章确认。被征收人拒绝签字盖章的,由房屋征收部门、注册房地产评估师和无利害关系的第三人签字或盖章见证,并在记录和报告中说明。
 
评估机构应当依法评估被征收房屋及其附属物、装饰装修的补偿价值,出具分户评估结果,并将分户评估结果交房屋征收部门,在房屋征收范围内向被征收人公示七日。公示期间,评估师应当在公示现场进行解释说明。
 
公示期满,评估机构向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋整体评估报告和分户评估报告,对被征收房屋的位置图、内部装修状况照片、外部装修照片、实际勘察记录应当作为分户评估报告的必备附件
 
房屋征收部门应当向被征收人送达分户评估报告,保留送达回证。
 
【17】对产权调换房屋价值进行评估
 
产权调换房屋及其附属物的价值,由同一评估机构按照同一评估时点选用相同的方法评估确定。
 
评估住宅的,如该区位或该区域有已建成该类商品住宅房屋的,应当依据其销售均价确定该区位的新建商品住宅房屋市场销售价格;没有该类新建商品住宅房屋的,可以根据拟新建项目立项、规划、用地批准文件以及施工图、建设标准、配套设施标准,推算该项目的商品住宅房屋的市场销售价格。
 
评估非住宅的,应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对各类评估方法进行适用性分析后,选用两种及以上评估方法,对被征收房屋价值进行评估。只能选择一种评估方法,需要在评估报告中说明理由。同时选用两种以上评估方法评估的,应当对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后,合理确定评估结果。类似房地产已形成交易的,应当选用市场比较法评估;类似房地产有经济收益的,应当选用收益法评估;是在建工程的,应当选用假设开发法评估。
 
产权调换房屋为待建期房、在建工程、已竣工尚未办理房屋权属证书的,评估机构应当向房屋征收部门提供以幢为单位每层价的单价评估报告。已办理房屋权属证书的,评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。
 
房屋征收部门应当将产权调换房屋的初步评估结果与分户的初步评估结果在征收范围内,同时向被征收人公示七日,公示期满,评估机构依法出具评估报告。
 
【18】评估报告的复核与鉴定
 
房屋征收部门和被征收人对评估结果有异议的,在接到评估报告之日起十内提出书面复核申请,评估机构在收到复核申请之日起十内出具书面复核报告,当事人对复核结果有异议的可以在收到复核报告之日起十内向市级评估专家委员会申请鉴定,专家委员会选派三人以上单数专家组成鉴定专家组,对符合结果进行鉴定,并在十内出具书面鉴定意见。
 
【19】住房保障
 
征收个人住宅,房屋征收决定公告发布前,被征收人符合申请经济适用住房、限价商品住房、廉租房、公共租赁住房等住房保障条件,且房屋被征收后提出申请的,作出房屋征收决定的人民政府应当优先给予住房配售、配租,被征收人不再等待轮候。
 
淄博市范围内被征收人仅有一套住房,且建筑面积低于45平米,房屋征收部门应当按照45平米对被征收人进行货币补偿或者产权调换,45平米之内所增加的费用,由房屋征收部门承担。房屋征收部门应当将享受最低住房标准的被征收人在被征收范围内进行公示,接受社会监督,公示期不得少于十日。淄博市范围以外的其他地市,以实用面积不低于34平米计算,或根据各地规定办理。
 
【20】房屋征收补偿协议的签订及履行
 
房屋征收部门或征收实施单位与被征收人核算被征收房屋补偿费用后,在征收补偿方案确定的签约限内与被征收人就货币补偿或产权调换签署征收补偿协议,同时收回被征收人的房屋权属证书。
 
市、区县政府对被征收人给予补偿(包括但不限于房屋货币补偿、装修补偿、地上附着物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、签约奖励、搬迁奖励等等),被征收人在协议约的搬迁期限内完成搬迁,向房屋征收部门或实施单位交付被征收房屋。
 
未在房屋征收补偿方案规定期限内签约的,房屋征收部门或征收实施单位应当与未签订征收补偿协议的被征收人就补偿事宜进协商,并做好协商记录存档。
 
补偿协议订立后,被征收人不履行补偿协议约定的义务,房屋征收部门可以依法提起诉讼,由法院作出裁判,并根据裁判履行。被征收人拒绝履行的,房屋征收部门可以依法申请人民法院强制执行。
 
【21】拆除被征收房屋及其附属物
 
房屋征收部门委托具有相应资质等级的施工单位承担被征收房屋及其附属物的拆除工作,双方依法签署委托协议,施工单位按时拆除被征收房屋及其附属物,并落实安全生产措施和扬尘防治措施。
 
委托协议等相关资料应当报送住建局备案。
 
房屋征收部门在被征收房屋拆除后30日内,按照规定办理房屋权属注销登记手续。
 
【22】强制执行
 
达不成征收补偿协议或者房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请同级人民政府作出征收补偿决定。补偿决定应当说明货币补偿的项目及明细、产权调换房屋的情况,由被征收人在限定期限内以书面方式选择,还应责令被征收人限期搬迁、交付房屋,告知被征收人可以自决定送达之日起60日内申请行政复议,也可以自送达之日起六个月内提起行政诉讼,逾期不申请复议、也不提诉讼的、又不在规定期限内搬迁的,政府将申请人民法院强制执行。
 
征收补偿决定应当送达被证书人,并在房屋征收范围内公告。
 
被征收人在补偿决定送达之日起60日内未申请复议,也未在送达之日起六个月内提起诉讼,又没有履行补偿决定的,作出房屋征收决定的市、区县人民政府自期限届满之日起三个月内向房屋所在地基层人民法院申请强制执行。申请强制执行前,人民政府应当催告被征收人十内履行征收补偿决定,被征收人逾期未履行的,人民政府才可以申请人民法院强制执行。申请强制执行,应当提交强制执行申请书(说明强制执行申请的事实、理由、依据)、征收补偿决定书及其依据和送达材料、催告履行证据材料、被征收人意见说明和强制执行标的说明、社会稳定风险评估报告等材料。人民法院在申请材料齐全后五日内立案,并于立案后30日内作出准予执行的裁定,裁定做出后五日内送达申请执行人和被执行人。法院裁定不予受理或裁定不予执行的,申请人可以向上一级人民法院申请复议,上一级法院应当在收到申复议申请之日起30日内作出裁定。法院裁定准予执行的,由作出房屋征收补偿决定的市、区县人民政府组织实施。
 
被征收人在征收补偿决定送达之日起60日内向省或市政府申请复议的,由接受复议申请的政府在收到申请之日起五日内决定是否受理,于决定受理后七日内送达被申请人,要求被申请人自收到受理通知之日起十日内提交答辩状和证据。受理申请的政府应当自受理之日起60日作出复议决定书,并送达申请人和被申请人。被征收人对决定不服的,可以自决定送达之日起15日内提起诉讼。被征收人逾期不提起诉讼,又不履行行政复议决定的,作出房屋征收决定的人民政府可以依法申请人民法院强制执行。
 
被征收人在行政复议决定送达之日起15日内,或者在房屋征收补偿决定送达之日六个月内向所在地中级人民法院提起行政诉讼,复议机关维持补偿决定的作为共同被告,法院应当在五日内将诉状送达被告,被告在收到诉状之日起15日内提交证据材料和答辩状,法院收到答辩状之日起五日内送达原告,并择期举行证据开示、开庭,法院应自立案之日起六个月内做出判决并送达。被征收人可在收到判决之日起15日内、裁定10日内提起上诉。被征收人上诉的,二审法院应当自立案之日起三个月内作出终审判决。被征收人逾期不上诉,或者法院做出了二审判决,法院判决或裁定维持补偿决定或驳回被征收人诉讼请求的,作出房屋征收决定的人民政府可以依法申请人民法院强制执行。
 
【23】公布分户补偿信息,建立补偿档案
 
被征收人全部签订征收补偿协议或者同级人民政府作出征收补偿决定之日起20个工作日内,房屋征收部门在房屋征收范围内向被征收人公布分户补偿情况,包括房屋货币补偿分户数据和房屋产权调换补偿分户数据。
 
房屋装修部门还用当依法建立房屋征收补偿档案,对征收活动全过程形成了所有纸质载体、电子载体及时归档
 
【24】审计与决算
 
房屋征收项目完成后,房屋征收部门向审计机关提交房屋征收补偿费管理使用情况的文件资料,审计机关对征收补偿费管理和使用情况进行审计,公布审计结果,审计部门审计后三个月内,房屋征收防部门会同项目建设单位向财政部门申请项目结算。
 
【25】产权调换房屋建设与交付
 
房屋征收部门负责协调产权调换房屋建设,保障建设资金到位,督促建设单位按时开工,保障进度,按时完工,并在房屋竣工验收后,根据协议约定向被征收人交付产权调换房屋,计算结清所有费用,协助被征收人办理产权调换房屋权属证书。

(转自 行政复议决定与行政诉讼案例)

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