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土地收储后,征拆补偿如何认定?

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2020-04-21 16:12     咨询热线:010-61057018

一、基本事实:
当事人的土地在2012年被收储,2000年1月当事人和乡政府签订协议,乡政府通过企业改制,和当事人签订协议,约定由当事人全面接受乡政府的资产并且承担全部债务。2014年经征收周边集体土地变成了国有土地,且批准成为了商服住宅用地,收储之前乡政府以当事人没有办证为由,拒绝支付补偿款。
 
二、律师说法:
从法律层面来讲,这里存在一个法律的延续和解释问题。《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日实施,才有了不动产物权登记主义的问题。物权法实施之后在进行不动产交易的时候必须办理过户手续,只保有一个买卖关系,不动产物权没有发生变化。而在2000年没有该规定,买卖关系已经生效,取得了土地使用权,这是法律逻辑和事实结合的问题,未登记的不动产,只存在买卖性的转让关系,不存在物权变动关系。但是本案买卖行为是发生在2007年之前是成立的,只要有买卖协议且支付了对价,但是针对这个对价只是进行了资产一次性买卖,它背后的原因是集体企业改制,一次性买断承接过来的债务债权,而并不是买过来的土地,但仍然是一种对价关系,需要从法律适用上来解释。
也可能是不想补偿或者压低补偿,有这个目的作为前提。从法律角度确权来说可以,使用权确认一下,这是法律理论来讲,实际理论来讲无法确权。由于2012已经收储,使用权的性质主体已经发生变化,如果这块土地还是登记在以前的乡镇企业名下,即使是集体建设用地也仍然可以确权。但是收储之后土地的主体已经不是以前的乡镇企业。这里存在两个问题,第一,房屋没有权属证明;第二,确权走不通,以此来刁难你。律师建议土地收储完成以后可以走国有土地征收,适用国务院第590号令,在征收补偿决定过程中由区县级人民政府来进行内部确权,从法律来讲可以获得土地所有权补偿。
收储后对土地的定性为商务住宅用地了,现在享受什么性质土地的补偿呢?以前国有土地的征补条例规章中有相应规则,收储已经变国土,司法认定时候2年内,没有对地上物进行征拆,就按照现有土地的性质和适用相应补偿政策,可以适用国有土地。收储后性质已经变了国有土地,土地性质和用途(商业工业住宅仓储等)的问题,价值怎么判定呢,根据原有土地使用权的价值用途来实际判定,本案土地真实用途还是原有的工业性质,实践上来讲,是倾向商业补偿,可以这个方向去争取,但是没法律依据,停产停业损失这个单项补偿序列当中增加一些是可以的。综合性的像住宅和门市房,法律上还是证载用途给你评估,有些即便没有证载用途也要结合他的实际用途类和实际状态,但是没有法律条文来支撑,谈判的博弈过程中来实现利益最大化,不能说是违章建筑,08年之后未取得的才是违章建筑,不能用有证无证,无证建筑不等于违章建筑。

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

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