信阳市开发商变更规划拆迁维权

案例导读：
      开发商是否可以随意变更拆迁红线图范围？变更规划的法定条件有哪些？擅自变更规划承担的违法后果是什么？政府拆迁方联合变更规划我们如何维权？谁是开发商变更规划的利害关系人？
    一、案情简介
    1988年，母亲留下位于罗山县西大街下河道口的两间房屋作为遗产，何家兄弟双方协商各分得一间，房屋产权均登记在何启友的名下。1992年，何启友将自己那间房卖给了哥哥何启才和嫂子李光玲，但未办理房屋变更登记手续。2010年，罗山县建设局发布的拆迁公告，告知为建设民政中路南段项目，信阳朝阳房地产开发有限公司进行拆迁。何启才与李光玲的房屋位于罗山县滨河北路和民政中路交汇处，在拆迁红线范围内。
信阳朝阳房地产开发有限公司为规避原规划消防通道内安置补偿问题，擅自改变建设规划设计，建筑物整体向前移动三米，致使主干道路被占。开发商进行的施工建筑的基坑东侧边坡距离李光玲家房屋仅一米左右，并在不断挖掘掏空，极易导致塌方。开发商的行为已经严重威胁房屋居住人的生命安全、也侵犯了李光玲家的合法权益。信阳市朝阳房地产开发有限公司迟迟不与李光玲家协商拆迁补偿事宜，遂何启才与李光玲找到了我所，委托我们进行拆迁维权。

二、法律分析
      本所办案律师介入后，通过专业的分析，认为这个案件可以从三个角度着手。首先，从开发商方面来说，审查信阳市朝阳房地产开发有限公司本次拆迁项目时候合法，拆迁过程中是否有违法行为。第二，从政府的工作来看，是否有违规操作或放任违法行为的发生的不作为存在。最后，从当事人权利和利益的角度出发，从法律、事实上找到当事人争取自身的合法权益的依据，使其诉求能够落实。
      首先，开发商擅自变更规划设计，意图将李光玲等几户排除在拆迁范围之外，违规施工的行为显然违法。根据《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第五十九条之规定，“经依法批准的修建性详细规划不得擅自修改。有下列情形之一的，城乡规划主管部门可以依照法定权限进行修改：
（一）因控制性详细规划修改，致使无法按照修建性详细规划进行建设的；（二）因文物保护、地质灾害等原因，致使无法按照修建性详细规划进行建设的。”但实际上开发商并不属于这两种情形之一，且未依法变更规划，而是擅自违反规划违法施工。
其次，当地城乡住房建设委员会存在不作为，对朝阳开发商违法行为监管不利。县住建委、县政府在明知我委托人所有房屋的一部分本来在拆迁红线图范围内，但信阳朝阳房地产开发有限公司为了能够减少拆迁补偿，私自改变建设规划方案，却不予制止，并且还通过会议纪要形式意图后期补规划变更手续。但《河南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第六十条同时规定，”修改城镇体系规划、县域村镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划，组织编制机关应当履行下列程序：（一）组织专家对修改的必要性和可行性进行论证；(二）在本地的主要媒体上公示或者采用其他方式征求公众意见，必要时组织听证；（三）经同级人大常委会或者镇人民代表大会审议：（四）依法提出修改建议并附论证、公示等相关材料，报原审批机关审查同意。各类城乡规划经过修改后应当按照《城乡规划法》和本办法规定的程序报批，并向社会公布。”所以县政府并未实际按照上述流程进行操作，一个简单地会议纪要并不能当然的代表规划已经合法变更。
      最后，开发商意图在规划上绕开李光玲一家所有的房屋，直接剥夺了其享受安置补偿的权利。开发商实际施工现场距我当事人房屋仅一米，且施工现场未采取有效的防护措施，致使周边道路通行不畅，造成了很大的安全隐患。即使按照法定条件变更了规划，现在的建筑与李光玲一家之间也没有留出必要的安全通道及消防通道，严重威胁到了我委托人的财产安全以及房屋内居住人的人身安全。在李光玲家的平房前面不足三米的地方建立起7层的商铺楼也严重影响了其采光权等相邻权。
言而总之，规划一经审批备案后是不得擅自修改变更的，即使符合法定条件必须变更，也要走完严格的审批流程。取得新的规划许可后，申请施工许可，才可以进行施工。而本案的开发商显然没有经过规划部门许可，擅自变更规划，违法施工，且侵占道路，影响周边居民的消防通道安全。种种行为是显然违法，依法应当承担违法后果的。按照《城乡规划法》“因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”，更遑论违法变更规划的。

三、维权攻略
      为了确认开发商违法施工的事实，承办律师通过向规划部门申请政府信息公开等方式调查取证，固定证据。并将证据材料整理汇总，帮当事人梳理脉络，将举报材料递交县、市、省三级政府。在此过程中，为了不让开发商继续施工，扩大损失，造成既定事实，我委托人出言制止，却遭受开发商施工人员殴打。针对开发商施工方这一严重损害我委托人的人身财产安全的行为，我们向当地派出所报警要求予以处理。但是县政府却表示不予受理，且一直拖延解决。直到我们律师向其上级部门提起复议，当地派出所才予以调解，责令开发商进行赔偿。
通过我委托人的多方上访，且事实证据充分，法律说理清楚，2014年年底县住建局责令开发商停止施工，将违规占路的西边一侧建筑全部拆除。但2015年中旬，开发商再次开始施工，我们就这一情况向县住建局反映，住建局却告知已经处理过了。但事实却是，施工团队仍旧在违法施工，占用消防通道的问题也没有进行处理。遂办案律师向信阳市住建局申请了行政复议，要求确认罗山县住建局行政不作为违法，要求被申请人履行职责，立即制止信阳朝阳房地产开发有限公司在民政中路南段道路建设项目中的违法建设行为。然而被申请人以申请人的申请事项属于信访事项，不属于行政复议范围为由决定不予受理。遂我们对罗山县住房和城乡规划建设局进行了行政起诉等，坚决维护委托人的合法权益。
   
 四、本案小结
    通过当事人和承办律师的不懈努力，最后信阳市住房和城乡建设局责令罗山县住房和城乡规划建设局处理。罗山县住建局认定信阳市朝阳房地产开发有限公司在未取得《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》的情况下开工建设属于违法，责令其完善建设手续，并处以高额罚款。且李光玲一家仍属于拆迁范围内，按照拆迁流程走，在市政府的协调下，最后取得了安置补偿。