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【视频】125期:贵州开发商征收维权案例,最终补偿额4.5亿

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-27 11:49     咨询热线:010-61057018

  2002年左右,贵州贵阳云岩区一个开发商经过注册成立,通过招投标获得了一块土地,然后分批次兴建小区。建成一部分后由于资金问题,后边迟迟没建成,计算下来大约有三分之二到二分之一的土地根本没有利用起来,也就是说当时的二分之一的土地用于了商品房开发,并且现在已经入住了将近十年。由于内部的一些股权争议,资金不到位,导致尚未建设的土地没有积极开发。2014年市政府要修五环线,恰恰经过未开发的土地,并且将其一截两半。由于贵阳多山的体貌特征,一个公路的上边和下边根本没办法施工,对于企业来讲,在这种情况下,基本的开发条件已经不存在了。本身剩余的土地就在上山的斜坡上,现在又给开发建设造成了灭顶之灾,已经不可能再进行实际的商品房规划开发建设和预售。云岩区政府提议把剩余的这块土地收回,但是作为政府而言,只想给予简单的补偿价格,即当时出让的时候多少钱,现在就用多少钱买回来,如果觉得不够,那么再加若干年的利息,相当于把钱存进了银行里。这对开发商而言非常不公平——剩余土地现在的增值效益已经非常高了,当年可能几十万一亩地,现在几百万都不一定够,还有预期利润也增长了十多倍,但是现在只退回一点利息和原值,根本就达不到正规市场交易公平的补偿价值。开发商也跟当地政府交流多次,最终无法达成协议,于是到北京求助于我们。
  开发商谈到了两点:
  第一点是预期收益。尽管没有实际开发,但是土地使用权是七十年,现在才过了十几年,预期利益的空间是存在的,并且数值是很大的。
  第二点是隐性成本。这么多年付出的贷款利息,是分批进行一次性贷款,包括社会投资、财务成本和利息(不是银行的贷款利息),是一个非常高昂的成本。作为政府而言,这个财务成本怎么预算,一个是预期收益,一个是为了拿到这块土地所付出的财务成本,这些都应该纳入到政府本次征收拆迁的赔偿范围。
  双方迟迟谈不拢,在此期间区政府形成了很多会议纪要和报告,包括一些项目整体征收问题,一直在反复相关的策略。政府表示,如果不同意整体征收,那么就只用路线之内的土地,不管对企业会造成什么影响,即便不能再进行实际开发利用,也只补偿占有的费用,其他的不管。这对企业是一种不正当的补偿方式,所以企业最后提出了三个观点:第一,必须是整体征收,不能是区段性的征收;第二,必须要考虑剩余年限的预期收益;第三,前期所付出的财务成本一直在累积增加,政府必须予以考虑。我所代企业提出这三个观点,以法律意见书的形式向企业和相关的政府部门送达,并跟当地政府协调多次,最终效果不错,得到了四个多亿赔偿款,比当时拿地的价格增值大约14倍或者15倍,而且当中还包括了企业所提的三个条件。
  由于开发商本身是拆迁主体,忽然间转变为被拆迁方,所以这种情况在实践碰到的不多。就这个案件而言,可以得到几个道理供大家做维权参考。
  第一点,一定要坚持对你有利并且在实际当中能执行的策略不动摇。这个案例中政府要用到的土地,占剩余未开发的面积恐怕连十五分之一都没有,但是造成的实际影响却是非常大的,再加上开发商自身没有实际经营这块土地,如果政府不用的话相当于闲置在那里了。所以坚持一个对自己有利并且在现实当中可操作可执行的原则至关重要。如果过程中忽然间放弃了这个原则,对企业的利益损失是可想而知的,而且剩余土地的价值损失也很大,把上坡的阶梯型土地一截两半,这块土地的利用价值几乎就不复存在了。
  第二点,跟政府进行主动交流的时候,特别是大项目、大企业、大面积的情况,一定要依靠法律途径把相关的问题解释到位,形成法律意见,要求政府对法律意见予以会议支持,并且可以进行实际交流。这点在大型企业的实践维权当中是很重要的。我所在上海做的一些大型企业占地都是几百亩,建筑面积几万平方米甚至以上,最高能达到十几万平,针对这种大企业,一定要形成自己的法律意见。政府单纯的强制利益对于你来讲可能不起作用,但是作为一个需要用法律途径解决的事情,政府要层层上报,你的每一笔费用和理由必须有科学的根据和法律事实、法律依据。
  这个案子当中总体论述了这三个问题:第一,为什么要整体征收而不是分段征收;第二,我的价值,因为如果分段征收,我的价值就会减损得很厉害;第三,预期收益要进行综合论述,这不是一个简单的法律问题,是一个综合的预期评估问题,这不是哪个评估公司能做的,只有经验丰富的拆迁评估的律师和专家能做。还有一个问题是在隐性成本上,财务成本甚至开发商不能摆到桌面上的隐性投入,以及不断增加的财务成本到底应该怎么算,这是针对大企业才有的一种状况,因为其贷款是不断循环的模式——今天贷了一百万,明天还上这一百万又贷了二百万,如此循环,财务成本就在不断地累计增加过程中。
  总而言之,一个比较大的企业在面临征收的时候,一定要有策略,有坚守的原则和充分的法律依据。根据我多年的经验总结,所有的大企业最后必然通过法律途径来解决问题,因为大企业一旦征收拆迁,审计和财务、包括上下级政府等等都在盯着,所以必须出具合理合法的文件。