【案例解读】承租户的拆迁补偿

　　案情： 马师傅是位于西固辖区的甘肃鸿安生态文化创意园承包经营户。他以年租金4万元承租此处院落，经营农家乐。合同时间为2015年5月1日到2016年5月1日尽管合同未到期，但拆迁却日益逼近。他多次去找甘肃鸿安生态文化创意园有限公司协商解决，但始终无果。拆迁不仅牵扯合同期内的租金，还有装修等方面的补偿，和他有同样情况的还有21家商户。

 

　　法律视角：由上述案情可知这是一起发生在集体土地上的拆迁征收案件，本案的焦点在于承租户马师傅有没有权利获得拆迁补偿？如果能的话，马师傅都 能得到哪些的补偿？根据《物权法》的规定我们可以得出，承包方对于农村集体土地享有的是地役权，是一种较为特殊的用益物权；而承租本村集体土地的外来企业 享有的实质是建立在承包方地役权上的次级地役权，而其依据是二者签订的租赁合同。尽管是次级的地役权，但其在征收进行时也是享有其合法的权益的，是直接的 被征收人，应当享有获得补偿的权利。这就要求承租户在拆迁开始点之时承租人在涉案拆迁地合法经营，并且在承租合同的有效期内，承租户在拆迁中也享有合法的 被补偿权益，就有权要求参与到拆迁谈判中来，但是如在承租合同中有就拆迁条款的约定的，，例如：合同中约定，如遇拆迁承租户将无条件搬走等，按合同约定处 理。根据我国《物权法》和《民法》的规定，承租户的拆迁补偿的是实际拆迁损失的补偿和可期待利益的补偿两种，因此，本案中承租户马师傅有权获得补偿，并且要求获得相关的装修损失、停产停业损失、搬迁损失的补偿等。