【布局篇】企业拆迁前请做好这四项准备

　　企业拆迁前，企业主要做哪些准备？这个问题在我们《企业拆迁维权攻略》一书中做了一些简明扼要的介绍，比如法律程序和项目政策的准备，企业自身的准备，专业人员的准备，和长期斗争的心理准备。今天系统地回顾一下企业拆迁前，企业主到底应该做那些相应的准备。吴少博律师（免费咨询：010-61057018）

 

　　第一，最重要的就是心理准备。企业主一定要做好充分的长期艰苦斗争的心理准备，因为拆迁这个过程不是一帆风顺的，而是磕磕绊绊、充满波折的，所以要对困难做好充足的心理准备。企业主在拆迁前期获得的评估报告或者评估单中，所列的拆迁评估内容都非常低，离着收益法和市场比较法评估出来的市场价值相距甚远，这时一定要做好充足的心理准备，要知道这必然是一个非常折磨人的、具有对抗性的长期斗争和博弈。心理准备往往是企业拆迁当中最重要的一方面。

 

　　第二，查漏补缺，要对自己的证据进行梳理、补正和补强。首先看一看企业主有哪些错误的方面和缺少的证照能在有限的期限内补充，然后要对企业整个的生产经营状态，特别是可能遭受重大行政处罚的状态，可能会对你的人身或者财产造成重大的制约，比如很多企业在消防、安全生产、建筑合法性等方面都存在一些重大问题，一定要学会如何说明和补强。补强不一定把证据补强到最完整最充分，但是也应该对相应的事实和客观状态进行有利的梳理和补强，比如土地租赁是从村委会租赁的，当时明明说是集体建设用地，此时就需要找村委会出一份证明，证明该土地是集体建设用地，占用的是非耕地，以免到时候被基层政府扼住咽喉，认定你占用的是耕地，按照违法用地来处理。或者明明当时政府给企业主承诺函或者许诺，这个地方先盖完建筑后补办相关的证件，没有补办的责任是在政府，但是对此要进行完整证据链的梳理和补强，以免遭受重大的行政处罚，给企业主造成巨大的心理影响，这可能是对下一步拆迁博弈产生掣肘的地方。

 

　　第三，知己知彼，对拆迁方的政策、项目来源、项目合法性要做到心里有数。这是一个腾退项目还是一个关停关闭项目呢？或者是一个违法用地项目？一个正规的征收拆迁项目呢？对拆迁方是否合法要做出一个正确的法律上的判断，对它的适用政策要进行了解、梳理、核对。然后要清楚，如果拆迁方走法律程序，什么时候做征收决定，什么时候做出征收拆迁补偿决定，什么时候到法院进行司法强制拆除等等，把正确的司法程序要弄清楚，以免在法律维权的司法程序中过程中变得被动。

 

　　违章建筑拆迁的程序是什么？《行政强制法》、《行政处罚法》、《城乡规划法》怎么规定的？地方性的行政规章、禁止违章建筑的若干规定是怎样的等等，都要做到心里有数。拆迁法律程序是怎么进行的，做到哪一步会产生十足的影响，要进行实际梳理。

 

　　第四，一个好汉三个帮，要有专业人员把关。拆迁当中有两方面的人员一定要聘用，特别是大型企业。一个是拆迁评估人员，按照法律规定以及评估技术规范，按照成本法、收益法或者市场法进行评估，最后得出的市场价值到底是多少钱，企业主应该去跟拆迁方要多少钱，这就依赖于正规的评估人员。另一个是法律专业人士，必须按照法律程序一步步运作，到哪一步应该提供专业性建议，到哪一步会对企业主产生法律威胁，到哪一步应该及时地回击等这都需要法律专业人员来进行布局，给予适当的拆迁专业性帮助。

 

　　拆迁时这四个方面做到心中有数，证据十足、信心十足、法律依据十足，这样就会打一个有把握的仗，打一个将来不后悔的仗，打一个最后能获得好效果的仗。