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北京昌平集体土地企业腾退案法律分析

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2021-04-29   咨询热线:400-155-0888

 

基本案情

2005年从一包房东承租集体建设用地建设厂房,承租土地20亩,租期20年,房面积1万平(一栋在2005年建设,一栋2007年建设,一栋2008年建设,无建设手续)。一包房东租期到2024年,我的租期到2025年。今年9月份昌平区十三陵镇政府出面提出腾退要求,没有任何通知文件,腾退后土地用做什么不清楚。镇政府提到腾退补偿要按正常拆迁补偿打对折,在没有任何补偿方案通知的情况下,我该如何维权获得合理补偿?

吴少博律师:对于这个案情我总结了它的关键词,就是以腾退方式进行实地拆迁,那么关键词是什么?

第一租赁期限的问题;第二腾退补偿的问题;第三违法建筑的问题。对此我们来进行扩展,解读一下。

第一、租赁期限问题:

次承租人在租赁期限超过原承租期限的有效吗?首先承租合同的效力问题有哪几个点是最关键的问题?第一,转租行为是否经过了原出租人的同意?第二,在租赁过程当中是否有任何的违约,实体性违约达到了可以解除租赁关系的问题?第三,承租期限是否超过了20年?承租人的租赁期限超过了原承租期间,原承租期限到2024年才是合法的承租期限的存续,如果你超过了存续期间,那么超过的这一部分,原则上无法纳入到原承租合同居住范围,所以你超过的这一年是无效的,是不受法律所约束或者保护的。如果原承租人起诉解除租赁合同,合同肯定会被解除吗?其实有解除的可能性,比如说转移给次承租人了,你并没有经过我原承租人的同意,没有认可并且也不能推定默认都不存在。这个时候我就要求有转租行为导致根本违约,解除原承租人跟出租人之间的合同。就是说出租人跟承租人可以进行解除合同,那么原承租人如果起诉解除租赁合同,合同肯定会被解除的,其实这个就不一定了。

这是原承租人,而不是原出租人,所以不一定能解除合同。因为他是中间人,如果你没有根本性违约,他原则上是无法解除你们之间的合同,但是如果他确认你们租赁合同无效,原因就在于我在租给你的时候,没经过原出租来的东西来认定我们之间合同无效,可能会这么干。我们要注意一下,所以说肯定没有办法准确表述,要根据你的事实状态来具体分析这个问题。

还有一个问题,如果原承租人和出租人一起拿了补偿,承租人还能追索吗?所谓的承租人就是次承租人,次承租人还能追索吗?是可以的,只要你在这两个合同当中都没有放弃承租利益,就是说出租人跟原承租人的租赁合同,当中原承租人没有放弃,在征拆当中的利益没有主动放弃的意思。你跟原承租人之间也没有主动放弃,这个时候两要看两层了,这两层都没有主动放弃,原则上你可以去追索补偿。但是你的追索对象只是原承租人,因为合同具有相对性,对不对?你只能追索你原有出租方,原有出租方就是原承租人。但是如果这两个协议当中有一个协议进行了放弃,现在司法裁判观点很简单,次承租人往往就拿不到相应的补偿利益。比如讲原承租合同他放弃了,这个合法利益的前提基础也就不存在了。

第二、腾退补偿问题:

腾退跟征收拆迁是一回事吗?可以这样讲,达到的目的是一样的,但是履行的程序跟操作的方法是不一样的,咱们为什么说达到目的是一样的,很简单,都是腾空土地收储,然后进行土地招拍。整个的逻辑过程,整个的利益取舍是一致的,但是他跟征收拆迁的程序方式手段是不一样的。像合法的征收,按照590号令得先作出征收决定,然后先依据前面做的十几项文件作出征收决定,然后评估,然后做征收补偿决定,然后再非诉具体行政行为执行。

那么我们所讲的拆迁,可能是旧城改造,城中村改造,也可能是旧城搬迁。它依据的往往是地方性的政策,那么我们所讲的拆违,依据的是具体的拆违性的基本法律。但是腾退他搞的是什么?它是所有权人收回自己的权益,搞的是这一套,什么叫所有权人收回自己权利?很简单,腾退往往是在村集体,搞的都是集体经济组织收回自己的合法权益。这个土地都是集体经济组织的产权,我要求收回我的所有权,那么我的所有权收回。那么这块土地所有权之上可能有两种权利在上面。第一是租出去了,有一个租赁权;第二是承包出去了,有一个承包经营权;第三如果是宅基地,可能有个宅基地使用权。一般情况是根据这不同的权利给你一定的补偿,但是不管给多少补偿,怎么给补偿,都挡不住所有权人收回自己的东西,他搞的是这一套。由村集体收回以后,再由土储中心进行实际收储。这时候土储中心只针对村集体,不针对上面的房屋、所有权人、宅基地使用权,只针对村集体,然后双方签订协议,土储中心进行征地,征完地收储。这跟征拆的方式手段方法程序还是不一样的,这是一点。

第二点是腾退行为怎么审查合法性?腾退行为的合法性,现在在最高人民法院也好,在法院系统当中其实也不太统一。它往往审查你作为集体经济组织是否履行了村民委员会中组织相应的法律法规,是否按照村民自治的法律法规的要求履行这套手续,比如开了村民代表大会,做了相应的决议,进行了公告,是不是走了这些?如果你完整的做了这些,那么他认为你腾退的合法性基础是存在,就可以往下走了。所以说在合法性审查过程当中,没有一个特别准确的统一管理。

第三点是腾退补偿不合理,怎么进行法律救济?其实我们在实际当中还是针对具体行为,具体行为跟具体身份应该这么讲,一个是身份一个是行为。怎么说呢?如果我是本村村民,我是不是有人身身份的属性存在?那么身份的属性既然存在,我就要求你进行村务公开,我就可以质疑你村民委员会或者村民代表大会作出的决议的人数不符合规定的要求得满足10个人以上。这就是基于身份产生的合法性质疑,这是一个对吧?那么第二个是什么呢?行为,比如讲谁做了什么事谁干什么事,村委会把我房屋拆除了,村委会把电给我断了,我都可以基于这个行为来启动相应的法律救助程序。所以说它本身启动是基于了一种政策范围的考量,那么就导致了我们在做事的时候,必须是基于身份属性跟行为属性两种角度进行分析切入。

第三、违法建筑的问题:

首先我们有几个问题解读一下,08年建设在集体建设用地上的房屋是不是违法建筑?其实这个也是老生常谈的问题,有很多人就谈到了以08年为限,如果08年之前建设的集体土地上它就不属于违建。准确的说法是08年之前建设在集体建设用地上的建筑必须符合土地用途的建筑属于无证建筑,排除违法建筑,正规的理解是这样的。我们国家从84年开始,就有相应的房屋建造的政策性的法律法规,所以说如果按严格来讲,你84年之前都可以,我什么手续都没有见过可以,你只要84年之后你就应该取得手续,但是08年以后城乡规划法才规定了法律后果,对集体土地才有了法律后果,08年之前并没有法律后果。那么怎么认定属于无证件房屋呢,08年之后如果你再建又没有取得建工证,原则上你就属于无证房屋。

第二就是说违法建筑的认定和拆除程序大概是怎样的,那么认定在集体土地上,除非是进行执法权统一或者转移的那种。也就是说,集体土地也有可能是城管来进行管理也有可能,但是大部分我们国家都是由乡镇人民政府来进行管理,所以说认定就是由乡镇人民政府来认定,一般它会给规划局发个函,让确认一下这块地取没取得建设工程规划许可证,如果规划局给他复个函说没有,乡镇人民政府就给认定为违法建筑,给你发出限期拆除决定书。发出限期拆除决定书,然后是强制拆除决定书,再之后是什么?是强制拆除行为。在一个违建的认定过程当中,有三个具体行政行为的存在。第一限期拆除决定书,第二强制拆除决定书,第三强制拆除行为。三种行为存在限期拆除决定书跟强制拆除决定书都必须赋予你陈述申辩的权利,这是一个法定程序性权利。

第三就是针对违法建筑认定进行复议的诉讼,能延缓拆除吗。按照行政强制法的明确规定是可以的,并且现在法院的司法裁判案例也佐证了这一点,只要在复议跟起诉期限之内,也就是说我6个月起诉期限,2个月复议期限,我不复议,但等到第6个月我去起诉可不可以?可以,那么前几个月他能够拆除吗?不能。包括你诉讼的这段期间还是不能。所以说其实是可以达到延缓拆除时间的。如果他在这段时间已经拆除了,那么现在的观点已经非常的统一了,必然就是个违法行为,现在的观点是没有一点争议了。

第四是如果被认定为违建,肯定没有补偿,这个不一定,即便你被认定成违建了。有可能是一种以拆违促拆迁的方式,有可能是一个征收过程当中的违建性认定,有可能是这种拆违的一种运动式执法,那么这些原则上都会有补偿。只有一种没有补偿的,实务当中就是那种被举报成违建的,并且单拆你这一家的,往往这个就是单纯的执法性行为,他没有补偿。

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