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【最高法判例】被征收不动产价值应以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准进行评估

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2020-09-11   咨询热线:400-155-0888
【裁判要旨】
 
1.有征收必有补偿,无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,国家可以依法收回国有土地使用权,也可征收国有土地上单位、个人的房屋;但必须对被征收人给予及时公平补偿,而不能只征收不补偿,也不能迟迟不予补偿。通常,征收决定应当包括具体补偿内容,因评估或者双方协商以及其他特殊原因,征收决定未包括补偿内容的,征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内,及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。
 
2.国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的,市、县人民政府一般应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)规定的程序和方式进行,并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神,由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上,根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况,综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估,合理确定评估结果,并在此基础上进行补偿。
 
3.对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的,对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点,一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的,且被征收不动产价格明显上涨的,被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的,可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的,被征收人无法定正当理由拒绝领取的,征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
 
【裁判文书】
 
最  高  人  民  法  院
 
行 政 判 决 书
 
最高法行再80号
 
再审申请人(一审原告、二审上诉人)山西省安业集团有限公司,住所地山西省太原市双塔西街50号。
 
法定代表人卫宝麟,该公司董事长。
 
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)山西省太原市人民政府,住所地山西省太原市新建路69号。
 
法定代表人耿彦波,该市市长。
 
再审申请人山西省安业集团有限公司(以下简称安业公司)诉山西省太原市人民政府(以下简称太原市政府)收回国有土地使用权决定一案,现已审理终结。
 
一、二审法院查明以下主要事实:安业公司于2004年4月和2005年10月先后办理了双塔西街162号的《国有土地使用证》,并于2006年3月1日办理了《房屋产权证》。太原市政府为实施解放南路长治路改造道路建设,于2014年4月4日发布并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南,中心街以北部分国有土地使用权的通告》(以下简称《通告》),并公示于2014年4月10日《太原日报》、山西省太原市国土资源局网站收地专栏。该《通告》告知各有关单位和住户,市政府决定收回解放南路长治路道路建设所涉及87个单位776.85亩的国有土地使用权。涉及的单位和住户自通告发布之日起15日内带有关土地手续到太原市国土资源局办理土地使用权注销手续;逾期不交回的,将予以注销。《通告》载明所涉安业公司两幅土地的面积分别为7.77平方米、741.73平方米,共749.5平方米。安业公司对《通告》不服提起本案诉讼,请求依法撤销太原市政府收回其国有土地使用权的行为。
 
再审申请人安业公司在向本院提出的再审申请中请求撤销山西省高级人民法院终审判决。理由有:第一,太原市政府在补偿事宜均未落实的情况下,直接作出收回土地使用权的决定属于程序违法;第二,国有土地使用权收回的主体是人民政府的土地行政主管部门,太原市政府作为地市一级的人民政府直接作出收回国有土地使用权的决定,属于滥用行政权力;第三,收回国有土地使用权必须符合土地利用总体规划和城市总体规划,同时规划手续的办理须经论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见,修改规划的应当依法办理审批程序报批。本案中,太原市政府在道路改造的规划手续未经法定程序办理的情况下即直接决定收回国有土地使用权,属于程序违法;第四,《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规均规定,土地使用权在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回。太原市政府的收地行为显然与法律规定的“特殊情况”不符,收地决定作出至今已有两年之久,而道路改造项目并未开工建设,显然与我国依法行政、合理行政的基本原则相违悖;第五,根据正当程序原则以及相关法律规定,国家行政机关在作出涉及公民、法人或者其他组织切身利益的决定前,应当告知相对人决定的事实、理由和依据,并听取当事人的陈述和申辩,作出行政决定后,应当将该决定书面送达行政相对人。太原市政府自始至终没有向安业公司送达收回国有土地使用权的书面决定,也没有告知收回国有土地使用权决定的任何事实、理由和依据,更没有听取安业公司的陈述和申辩,取而代之的是仅仅在太原市国土资源局网站收地专栏以通告的形式公示了收回安业公司土地的面积共计749.5平方米(具体四至范围不清)。综上,太原市政府的行政行为明显程序不当,属于违法行政。原审法院判决驳回安业公司的诉讼请求不当,应依法予以撤销。
 
再审被申请人太原市政府答辩称:根据《土地管理法》第五十八条的规定,为公共利益需要使用土地的,土地行政主管部门经有权机关批准,可以收回国有土地使用权。太原市政府作出收回国有土地使用权的决定,主体适格,系在法定权限内作出。太原市政府对收回道路改造区域内的土地使用权作出通告,并在媒体进行了公示,作出收回国有土地使用权的决定,事实清楚,程序合法。根据《土地登记办法》的规定,依法收回的国有土地可以直接办理注销登记,太原市政府要求包括安业公司在内的有关单位及住户自通告发布之日起15日内办理土地使用权注销手续,逾期不交回的,将予以注销,符合法律规定。请求驳回安业公司的再审请求。
 
在本院对本案的听证审查和庭审中,双方当事人对原审判决认定的主要事实均无异议,本院予以确认。但在本案再审庭审中,再审被申请人太原市政府表示,原审判决认定“2014年4月10日《通告》公示后,即于5月7日决定并公告该项目暂缓实施”,系一、二审法院根据相关证据认定的事实,目前虽然相关报纸已经公开报道过暂缓实施该项目,但太原市政府及相关职能部门并未作出暂缓实施的书面决定。
 
本案审理过程中,根据本院要求,双方当事人曾多次协商解决本案纠纷,但未达成一致意见。
 
本院认为:有征收必有补偿,无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,国家可以依法收回国有土地使用权,也可征收国有土地上单位、个人的房屋;但必须对被征收人给予及时公平补偿,而不能只征收不补偿,也不能迟迟不予补偿。通常,征收决定应当包括具体补偿内容,因评估或者双方协商以及其他特殊原因,征收决定未包括补偿内容的,征收机关应当在征收决定生效后的合理时间内,及时通过签订征收补偿协议或者作出征收补偿决定的方式解决补偿问题。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。国家因公共利益需要使用城市市区的土地和房屋的,市、县人民政府一般应按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征补条例》)规定的程序和方式进行,并应根据《国有土地上房屋征收评估办法》和《城镇土地估价规程》等规定精神,由专业的房地产价格评估机构在实地查勘的基础上,根据被征收不动产的区位、用途等影响被征收不动产价值的因素和当地房地产市场状况,综合选择市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法对被征收不动产价值进行评估,合理确定评估结果,并在此基础上进行补偿。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的,对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点,一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的,且被征收不动产价格明显上涨的,被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人对征收补偿决定或者征收补偿协议所确定的补偿金额和其他内容有异议的,可以依法提起行政诉讼。征收机关依法办理相关提存等手续并书面告知被征收人领取补偿款项、使用安置房屋等内容的,被征收人无法定正当理由拒绝领取的,征收机关对诉讼期间被征收财物价格上涨而形成的损失不承担补偿责任。
 
本案中,因实施道路建设改造工程的需要,太原市政府与相关职能部门可以依法收回国有土地使用权,但应当遵循法定的程序和步骤并应依法及时解决补偿问题。在本案中,太原市政府收回安业公司拥有使用权的749.5平方米土地时,既未听取安业公司的陈述申辩,也未对涉案土地的四至范围作出认定,尤其是至今尚未对安业公司进行任何补偿,不符合《土地管理法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条以及《征补条例》第八条、第十三条、第二十七条等规定的精神,依法应予以撤销。但考虑到相关道路建设改造工程确属公共利益需要,因此根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项规定,对太原市政府以《通告》形式收回安业公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为应确认违法。今后如因道路建设改造实际使用安业公司相应土地,安业公司有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿;安业公司也有权要求先补偿后搬迁,在未依法解决补偿问题前,安业公司有权拒绝交出土地。综上,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、第八十九条第一款第二项及《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第七十八条之规定,判决如下:
 
一、撤销山西省高级人民法院(2015)晋行终字第50号行政判决和山西省太原市中级人民法院(2014)并行初字第43号行政判决;
 
二、确认再审被申请人山西省太原市人民政府并政收告〔2014〕018号《太原市人民政府为实施解放南路长治路改造道路建设涉及收回迎泽大街以南,中心街以北部分国有土地使用权的通告》中有关收回山西省安业集团有限公司749.5平方米国有土地使用权的行政行为违法;
 
一、二审案件受理费共计100元,由再审被申请人山西省太原市人民政府负担。
 
本判决为终审判决。

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