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一个加油站要千万拆迁补偿?—吴少博律师:合理合法

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2017-11-07   咨询热线:400-155-0888
  为了达到京津冀交通一体化的目标,河北省交通运输厅今年年初决定,要在2017年年底前将京津冀高速公路,包括京秦高速公路在河北省境内的三段“断头路”打通。工程范围内的相关征收拆迁工作面临的情况很复杂。
 
  其中,当地征收方评估公司对燕郊镇某一加油站地上附着物的评估价格为28万元,到谈判接洽时,加油站承租人提出的赔偿金额高达1000万元。这引起了征收方的不解,中间差价这么多,企业主到底是胡乱报价还是有理有据的合法报价?
 
  【律师焦点】
  资深中小企业拆迁律师吴少博吴少博律师(免费咨询:010-61057018)根据自己多年的维权经验,对这个问题发表了自己的看法:加油站要价千万,是完全有可能合理合法的——如果只按照地上附着物来计算,可能只需要几十万,但是按照加油站的预期收益来说,可能就是上千万的利益。
 
  我们律所曾经承办过和该加油站征收拆迁较为相似的案例。当地征收方给出的征收补偿价款是130多万,加油站企业主表示这与自己的损失严重不符,我们按照经营年限、折现率和现有净利润的运算周期得出的评估价值应该在2000万以上。最终,我所律师团队为当事人争取到了1700多万的补偿款和原址500米之外的土地安置。
 
  加油站作为一种特殊行业,在审批营业经营许可的时候要取得特殊行业经营许可证,需要取得危险化学品经营许可证,比一般生产加工行业的手续更加复杂。
 
  特殊行业在面临征收拆迁的时候,评估问题是一个非常大的问题,这种加油站进行土地和房屋评估、进行预期收益评估的时候应该适用什么?按照2011年《国有土地征收补偿条例》及建设部的征收办法,应该按照收益法。现实中的征收拆迁项目比较常用的评估方法有四种:成本法、市场法、假设开发法、收益法,再加上一种不经常使用的土地修正系数法。加油站的附属物和附属设施不是很多,经营的设施也比较简单,但是它所蕴含的附加值和预期收益特别高,在选择评估方法的时候,就应该选择收益法。关于收益法在加油站拆迁评估中的思路,如何确定加油站剩余经营年限,预测各方的净利润和折现率等问题有大量对加油站的土地评估、市场预期收益评估的方法的研究。不论是在理论上还是从实践上,都应该按照经营年限、折现率和现有净利润的运算周期得出评估价值。
 
  像上述的加油站,不能因为补偿价值数额差距大就直接否认了它的合理性,征收方可能会说,从未碰到过用收益法来计算价值评估的情况,但是收益法完全是合理合法的,特别在特殊行业的征收拆迁工作中,收益法才能最大程度地保障企业主的应得利益。
 
  反过来不妨问问相关部门,上述加油站之所以会成为“违法占地”,这其中是不是有一些历史渊源?确定违法占地的法律依据是什么?征收拆迁行为是否按照法律法规来实施?如果征收方认为以收益法来进行评估是前所未有的,那么请按照评估知识、评估经验和评估技术法律规范对收益法的评估挑错,如果没有发现错误,是不是就证明收益法完全可行?那么要价千万又有哪里不合理?
 
  

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