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山东企业维权案例:面对拆迁方乱拳,企业不要轻易言弃

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-10-16   咨询热线:400-155-0888


前言:企业拆迁维权的难度之高是业界公认的,关于这一点已经无需更多讨论验证。除了法律专业性方面的难题,还有相当一部分难度来自于权利与权力的博弈,以及企业之间不同的抗压能力所造成的内部矛盾。在北京吴少博律师事务所代理企业拆迁维权案件的过程中,也曾有不少企业畏于地方政府的施压而动摇决心,如本文即将与大家分享的这则案例。幸运的是,本案中的诸位企业主最终稳住了阵脚,在我所律师的帮助下取得了维权胜利。
 
案情简述

本案涉及的企业大大小小共有七家,均是于2000年前后响应地方政府号召,并在政府的大力扶持下,在山东某镇租赁集体建设用地建厂经营的企业。其中规模最大的企业仅一家的厂房占地面积就达到了万余平方米,为当地经济和实业发展做出了重要贡献。

2015年,地方政府忽然发布征地通知,将七家企业所在地块全部纳入土地征收范围,并直接向企业作出了《限期拆除通知》,告知企业必须马上搬迁。而在这个过程中,地方政府和拆迁方并无任何人员前来就拆迁补偿安置等重要事宜与企业进行具体交涉。

眼看企业已处于被强制拆除的悬崖边缘,几名企业主经过讨论协商,经人介绍辗转联系到了我所专业企业拆迁律师,并第一时间到所与律师进行面对面的沟通,委托我所律师为其代理维权。

办案掠影

在律师的细心沟通和引导下,几名企业主将企业从建厂、经营生产到现状各方面细节,以及接到拆迁消息前后的事情经过都一一做了梳理。该案中的两个关键点在于,征地拆迁行为本身是否具有合法性,以及是否能够对被拆迁企业进行合法合理的补偿和妥善的安置。

了解具体案情后,我所律师当机立断做了两项重要工作:第一,对企业进行评估,并出具专业的、具有权威性的法律意见书;第二,向相关部门申请政府信息公开,弄清拆迁项目的真实性和实际性质。

通过信息公开申请我们发现,该征收拆迁项目并无相应的征地批复文件,而仅有一份2014年作出的《先行用地复函》。也就是说,该项目属于“先行用地”。

根据《土地管理法》的相关规定,建设用地需要依法申请使用国有土地,征收集体土地需经严格的征地审批,涉及农用地的还需办理农用地转用审批手续。

又根据《土地管理法实施条例》的相关规定,抢险救灾等急需使用土地的,可以先行使用土地。其中,属于临时用地的,灾后应当恢复原状并交还原土地使用者使用,不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的,建设单位应当在灾情结束后6个月内申请补办建设用地审批手续。

另根据《国土资源部关于进一步改进建设用地审查报批工作提高审批效率有关问题的通知》(国土资发〔2012〕77号)关于先行用地的规定,对于已通过用地预审、项目批准立项并完成初步设计的国家重点建设项目,属于控制工期的单体工程,以及因工期紧或受季节影响确需动工建设的其他工程,可申请办理先行用地。

需要明确强调的是,根据以上规定,未办理相关征地用地审批手续先行用地的合法情形确实存在,但条件相当严苛,且对永久性用地建设项目来说,须在6个月内补办相应的征用地审批手续,并非仅有一份《先行用地批复》就可以随意占地的。

在本案中,该份《先行用地批复》的作出显然已经超过了6个月之期,然而该项目仍旧未有任何相关的用地审批手续,足见该项目是欲借“先行用地”之名,行未批先占之实的违法占地行为。

在这个过程中,本案委托人及我所代理律师的一系列行动显然是引起了拆迁方的注意,征收方此时主动联系到本案被拆迁企业,提出将对案涉被拆迁企业进行一定补偿,但由于被拆迁企业的厂房属于无证违建,企业能够得到的拆迁补偿数额非常有限。

企业在签订土地租赁合同并进行厂房建设时,当地政府并无任何用地和建设施工登记审批相关规定,且当时为了鼓励企业在当地建厂并帮助附近乡民安排就业,地方政府和街道村委都给企业提供了不少便利条件。种种因素综合作用下,相关的土地房屋产权证书或证明确有缺漏。但这并不意味着企业就一定是法律规定中严格意义上的违建,更不代表企业就要接受明显过低的不合理补偿。

但在地方政府的施压下,部分企业主不免开始担心,如果自己将来还想继续在这片土地上经营企业,少不了要和地方政府打交道,此时将关系闹僵,对企业生存发展可能会造成阻碍。

面对委托人的退缩,作为代理律师,我所律师并没有强行向委托人灌输自己的思想,而是充分尊重企业主自己的意见,仅从法律角度出发为企业主分析了各方面利弊,建议企业主出于自身需求做出选择:对于不介意退一步少拿些补偿的企业主,可以与政府签订拆迁补偿协议配合搬迁;对于想要通过法律途径继续维权,为企业争取合理补偿并讨一个公道的企业主,将按照之前制定的维权方案进行下一步维权工作。

几名企业主经过短暂的犹豫和协商,最终选择同进同退,继续在我所律师的帮助下进行维权。

得到委托人的坚定意见后,我所律师随即针对《先行用地批复》和《限期拆除通知》提起了行政复议,对拆迁方明显存在违法漏洞的两个关键点进行精准打击。

拆迁方的违法破绽太过昭然,根据相关法律规定和案件处理经验,我所律师分析认为,复议结果与预想的不会存在太大出入。但复议过程中律师并未仅是等待,而是以委托人的名义与征收方进行了进一步交涉,希望征收方能够认识到此前试图通过《限拆通知》向企业施压,以图压低甚至不予补偿的作为的荒诞无稽。

征收方显然也明白自己的土地征收行为以及违建认定和处理行为的违法性,主动撤销了案涉违法《限期拆除通知》,并积极提出愿与被拆迁企业就补偿安置条件问题进行公正平等的沟通协商。

最终,在我所律师的帮助下,几家被拆迁企业尝到了选择依法维权所结出的胜利果实,为企业争取到了合理的补偿安置条件,并获得了地方政府的政策扶持福利,为企业继续良好经营发展打下了坚实基础。

律师说法

实践案例表明,往往拆迁方的征收拆迁行为越是缺乏合法性,拆迁方的行为才越激进。如本案中,地方政府未经正常的征收和拆迁补偿谈判协商程序,就直接向企业做出《限拆通知》要求企业搬迁,就是因为其明知自己是在违法实行“先行征地”行为。

对于这种情况,我所律师建议被拆迁企业,一定要稳住阵脚,拿出在生意场上锤炼出的处变不惊的泰定,在投降之前先弄清楚征收项目是否真实合法,有必要的可以通过启动相应的法律程序进行维权,抢夺主动权,尽可能在专业企业拆迁维权律师的帮助下制定详实可行的维权方案,避免掉进拆迁方布置的重重陷阱。

当维权遭遇挫折时,被拆迁企业也不要太早放弃,多听取专业律师的分析和建议,为企业选择最有利的前进方向。

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