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警示!律师介入补偿数额仍缩水,企业拆迁维权万勿这样做

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2018-11-27   咨询热线:400-155-0888


前言:这是一起因土地性质争议引起的拆迁补偿纠纷案件,实践中企业面临征收时常常会在评估和补偿数额谈判阶段遭遇同样的困惑;这也是一起少见的,在律师介入后仍出现补偿数额缩水的非典型维权“反面案例”。
 
案起

郭先生和杨女士是北方某一线城市一家中型企业(以下以A企业代称)的负责人。被划入拆迁范围时,该企业正处于自20世纪90年代第一次改制之后的第二次重要转型期关口。
为了这次转型升级需要,A企业投入了大量的人力、物力、财力,做足了前期准备工作。对企业来说,此次的搬迁一不小心就会成为“灭顶之灾”,故而,郭先生和杨女士对拆迁补偿的数额抱有极高的期待。

然而经过一期评估和谈判后,企业负责人最担心的状况出现了:拆迁方给出的补偿数额远远低于企业的预期损失,一旦接受了这样的补偿条件,就意味着A企业几乎要重新“出生”一次,并且这次还将担负着因突然搬迁而产生的一堆烂摊子。

维权

我所律师介入时,正是两位负责人尝试与拆迁方进行二次协商碰壁时。

拆迁方在协商过程中主张,A企业虽然在上世纪90年代经过改制由集体所有制企业变更为私营企业,但企业厂房所用土地是向当地村集体经济组织租赁的集体土地,因而给A企业的补偿只有地上附着物部分,不包括土地使用权损失部分。

此时该案存在两个非常明显的纠纷症结:其一是企业土地性质究竟是国有土地还是集体土地;其二是对于土地使用权部分,企业是否有主张获得相应补偿的权利。

为了解决这两个争议,我所律师对A企业的相关资料进行了深入了解和分析。

对于本案中的A企业来说,其在上世纪90年代初进行企业改制,由集体所有制变更为私营企业时,直接征用并补办了相关出让手续,并对土地原集体经济组织给予了一次性买断的征用土地费用,其时A企业所用土地已经由集体所有变更为国有土地。

结合实践经验可以得出的结论是,尽管企业只享有国有土地的使用权而无所有权,但土地区位、面积等对于企业的潜在价值和影响是巨大的,企业搬迁、重置也需要将土地投入部分考虑进去。大量企业拆迁案例表明,对于企业来说,能否争取到合理土地使用权补偿,对企业在搬迁后能否良性生存和发展有着深远影响。

在这一基础上,我所律师围绕相关法律规定和市场价值调研结果,针对A企业的补偿评估价格做了专业分析,并针对该案例制定了详细的维权方案。经过我所律师的多方运筹,以及与拆迁方的多次谈判,最终我们将补偿数额由原来的两千多万提高到了八千万。其中绝大部分的补偿都是由土地使用权补偿而来。

转折

在补偿数额由两千万提高到八千万后,我所律师与A企业负责人进行了一次内部讨论。按照当时该一线城市的市场价格来说,八千万的补偿价格并不算价格范围内的最高标准,但结合A企业本身的情况以及市场变动趋势,A企业拖得越久,最终得到执行的补偿数额价格区间的变化越不利于企业。

结合双方的谈判情况,我们建议A企业接受这一补偿价格,同时就A企业搬迁后的一系列政策扶助问题进一步与征收方进行细化沟通,避免征收方为了加快拆迁工作进度借查税、拆违等做文章向A企业施压。

听取我所律师客观分析以及专业意见后,负责人杨女士接受了我所律师的建议,表示愿意就目前的谈判成果与拆迁方签订协议,但另一位负责人郭先生认为,企业本就在转型升级关口,如果加上搬迁重建的费用投入,负荷将会过重,希望补偿价格能够超过八位数。

根据A企业自身情况,结合对周边企业及同类企业的征收价格实例分析,我所律师客观指出,郭先生的补偿价格预期超过了合理范围,恐怕难以实现。但郭先生出于过于乐观的形势判断回拒了律师的专业意见,坚持不过八位数不签字搬迁。

郭先生提出该条谈判意见后,征收方的态度很快发生了改变,谈判陷入僵持。A企业无法再在原厂区进一步进行建设扩张,企业经营也一度陷入僵局。

最终当郭先生顶不住压力松口时,征收方接手谈判的人员将补偿价格由原来的八千万压低到五千七百万,补偿数额严重缩水。然而这时A企业由于各方面原因正面临严重的资金缺口,已经负担不起拉锯战所需要的时间和机会成本,最终在谈到六千多万时,就与拆迁方签订了协议。

律师说法

补偿数额的缩水不但给A企业上了代价沉重的一课,也给我所律师留下了深刻的印象。我们常说,一位认真负责的好律师,不会在给委托人下任何“指令”,而是会出于法律专业分析和职业素养帮助委托人理清案情并给出专业建议。

但实践中我们发现,如果企业分不清“我想要的”和“我能争取的”这两个不同概念,很有可能会像A企业一样,因缺乏法律依据和事实支撑的诉求,不但保留不住维权的胜利成果,反而“赔了夫人又折兵”。

该案例最开始只是围绕土地性质而产生的“补”与“不补”的争议,在律师的介入和帮助下,A企业成功解决了这一法律专业性极强的难题,补偿数额得到了飞跃性的提升。然而可惜的是,企业主未能把握住自己的准确定位,最终将唾手可得的胜利成果“弄丢了”。

借这个案例,我们也希望更多正面临拆迁维权难题的企业主能够明白,我们所说的高补偿,是要在有法律依据和事实支撑的基础的情况下,通过律师的专业运筹一步一个脚印扎扎实实去争取的。只要企业和专业企业拆迁维权律师能够打好配合战,在合理合法范围内争取企业权益最大化就不是空想。

但企业拆迁维权最忌强建空中楼阁,企业主一定要把握好和拆迁方谈判的“度”,多听取律师的专业分析和建议,不要因为超出合理范围的过高期望,将谈判推向悬崖。毕竟,企业的生存和发展才是最重要的,经不起漫长的拉锯战。

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