仓库拆迁补偿有哪些？律师为您解疑惑

仓库拆迁是企业的征收拆迁里比较特殊的一种情况，具体到如何补偿的问题时，常常会被征收方单独列出来刁难，双方补偿意向差距过大，究其原因就在于仓库不同于一般企业厂房的特点。
首先是在占地面积方面，仓库的用途是存储，所以面积是其最重要的属性，因此仓库的面积往往很大，一些将仓库作为经营场所的仓储、物流公司，仓库更是占据了绝大部分的营业面积。但是同时，仓库对比生产厂房来说结构又相对简单，不会建造成多层复式的结构，室内装修附属物很少，甚至有些不需精细保存的产品，仓库只是在上面搭个棚。所以说仓库就有了占地面积大、建筑面积大、结构简单、造价低的特点。
征收单位在对企业的土地、厂房进行征收的时候，很显然是不愿意给予仓库和生产厂房同样的价格的，甚至很多征收单位抓住企业仓库是自行搭建的或者因为其他各种因素导致证照不齐全的弱点，将企业的仓库认定为违章建筑，不给任何补偿并且要求企业限期内自行拆除，以节约征收成本。正是在这种征收思想的指导下，征收双方当事人往往会因为仓库的赔偿问题闹的不可开交。
前段时间北京吴少博律师事务所接到过一个委托，某物流公司在西宁的一座大型仓库被划入当地车站的扩建计划中了，征收方在对仓库进行评估的时候，就很简单的将土地价值和地上建筑物的价值相加，得出2300万元的价格。企业自己一算，2300万元确实能买一块差不多的地块，再盖一座仓库虽然不太够但是也亏不了太多，问题是这一挪地方重新选址建房，少说也得小半年，这座仓库半年的营业额就有近千万了，这还没有考虑仓库建好以后进仓出库还得更改路线。多次磋商无果的情况下该企业负责人找到了北京吴少博律师事务所，请教吴律师仓库拆迁到底应该怎么补偿?
吴少博律师认为，仓库拆迁的补偿至少应该包含四个方面。
一、土地使用权的补偿。即对仓库占用的土地按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，这部分补偿承租企业是没有的。在企业的征收拆迁中还存在另外一种对土地使用权的补偿方式是土地置换，征收方另外划拨一块土地出来提供给企业，作为土地使用权的补偿。
二、地上附着物的补偿。这部分补偿主要是对地上的建筑物、排水设施、水电设施等不可搬迁物进行的补偿。这类补偿的主要依据是重置价格，即评估重新建造这些建筑物和设施需要多少资金来制定补偿数额。这里存在一个问题，就是很多征收单位在进行征收的时候，会借口被征收建筑证照不齐全，从而降低甚至是不支付这部分补偿，这方面具体要看各地方制定的征收补偿政策，吴少博律师事务所认为不能“一刀切”的将所有证照有缺失的企业划为违章建筑，还要充分考虑其历史因素以及建造时间是否是在现行标准法规发布之前。
三、搬迁费。搬迁费是指企业将仓库内的可搬迁的设备、原材料、库存产品及其他库存搬迁到新地址所产生的费用。
四、停产停业损失补偿。停产停业损失补偿是企业征收拆迁补偿里非常重要的部分，也是征收拆迁双方经常谈不拢的部分。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第三款规定被征收人因增收房屋造成的停产停业损失应该得到补偿。停产停业损失的意思是在征收拆迁的这段时间里，企业因为搬迁导致的无法生产经营产生的损失，主要包括三个方面：
1、预期利益的损失。比如我们前面说的物流公司，这座仓库半年营业额是1000万元，如果利润是300万元，那么这次征收的预期利益损失就是300万元。
2、违约损失。企业和客户已经签订的合同，由于征收活动无法继续履行需要支付违约金产生的损失。
3、财务成本的损失。这部分主要是银行贷款的利息，征收时企业进行搬迁无法经营，但是利息仍然需要继续支付，所以也应该记入停产停业损失当中。
仓库拆迁的补偿基本上就是这四个方面，如果大家在实务当中遇到类似问题又缺乏相关经验和专业的法律知识，律师将是您维权过程中值得信赖的伙伴。