商品房认购协议和商品房买卖合同的区别？签订了认购协议不想买了能退钱吗？

    商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后,认购人会交付一定的定金,约定在一定期限内与开发商签订购房合同,开发商在约定期限内为认购人保留指定的房屋,不得预订、预售或销售给他人。
    商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
    一般来说，商品房认购合同是签订正式商品房买卖合同的前提，但是有时当条件成就时商品房认购合同本身就具有正式购房合同的效力。
    预约订购前提必须是开发商已经取得商品房预售许可证，未能取得预售许可证，在法律上是不能预售的，也即不能开展预约订购。所以能不能退款就得看开发商预售时有没有取得预售许可证了。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
    鉴于预约订购协议的性质仅为担保，所以对其条款内容没有太多的要求，协议条款的内容决定了其与商品房买卖合同之间的关系与区别。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容罗列了十三项，最高人民法院副院长主编的《房地产司法解释实例释解》指出“在实践中关于商品房买卖合同的主要内容的争议问题之一，就是认购书缺少上述《商品房销售管理办法》第十六条规定的几项，认购书是否可以直接认定为商品房预售合同。我们认为商品房买卖合同的标的物具有特殊性，因为房屋是消费者最主要的生活资料，买受人最直接的目的是在对房屋所有权完全有效的行使，房屋要满足人们基本生活的需要，买受人要对房屋行使完全所有权必须具备许多附加的条件，如供水、供电、装饰、产权登记等等。《商品房销售管理办法》第十六条前十项内容都是产权人行使所有权的必备条件，也是房屋作为基本生活资料应符合现代社会要求的基本内容，否则，买受人将无法圆满地对商品房实现占有、使用、收益和处分的权能。因此，原则上，对于认购书应当包含的商品房买卖合同的主要内容，除《商品房销售管理办法》第十六条后三项外，其它各项不能缺少。”在司法实践中，也并不要求全部十三项备齐，宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》“商品房买卖合同成立只需具备核心要件即可，无需十三项内容全部齐备。如当事人签订的认购书、购房意向书等协议已经具备拟购房屋的基本状况、价款数额、支付方式等合同主要内容的，应视为商品房买卖合同即本约成立，但当事人另有约定的除外。”所以就具备商品房买卖合同的主要条款的情况下，只要达成商品房预约订购协议，也即意味着商品房买卖合同成立，不存在不能签订商品房买卖合同的情形。
    在预约订购协议条款不具备商品房买卖的核心要件的情况下，即存在商品房买卖合同条款的协商的问题，合同本系协商的产物，协商既是双方的权利，更是双方义务。商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任，所谓格式合同或者备案合同均不能成为抗辩协商的理由。至于协商不成的情况下，鉴于合同不可强制签订，所以不存在协议的继续履行的问题，只能是解除协议，追究违约责任。
    所以，能不能退钱还得看开发商在预售时有没有取得预售许可证，怎么退还得看预购合同中相关定金或者违约金条款怎样约定的。