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土地评估实务千问千答
42.运用收益还原法时.土地费用包括哪些？应如何准确测算？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:41
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答:土地费用依土地用途不同而不同，具体如下：
土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、土地管理费（指管人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。
房地出租中主要考虑：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
经营性企业主要考虑：不含土地摊销的销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用、经营利润等。
生产性企业主要考虑:不含土地摊销的生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、企业利润。
确定费用时，应调査周边比较实例的平均费用，且注意与收益相对应。租金中如果不含应上缴的税费就不应扣减这部分税费。广东部分城市房地产出租釆用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计给出了综合税率—应采用此综合税率，注意不同用途的房地产出租时综合税率的区别。
土地租赁中主要考虑：土地使用税（因使用和租赁而缴纳的有关税费）、土地管理费（指管人员的薪水及其他费用）、土地维护费及其他费用（例如给排水及道路的修缮费等）。
房地出租中主要考虑：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费。
经营性企业主要考虑：不含土地摊销的销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用、经营利润等。
生产性企业主要考虑:不含土地摊销的生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用、企业利润。
确定费用时，应调査周边比较实例的平均费用，且注意与收益相对应。租金中如果不含应上缴的税费就不应扣减这部分税费。广东部分城市房地产出租釆用的是“一费制”，即房产税（按年租金的12%）、营业税（按租金的5%）、城市维护建设税（按营业税的7%）、教育费附加（按营业税的3%）等合计给出了综合税率—应采用此综合税率，注意不同用途的房地产出租时综合税率的区别。
