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土地评估实务千问千答
50.采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率时.应该注意什么问题？
来源：北京吴少博律师事务所 时间：2019-06-19 16:44
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答：安全利率加风险调整值法又称累加法，是评估实务中采用较多的一种方法。其理论基础是投资者为了投资，须获得相应的补偿，其出发点是选择一种近于无风险的投资收益率，称为安全利率。如国外认为美国国债的利率是接近无风险的，我国则经常使用同时期的一年期国债利率或一年定期银行的存款利率为安全利率。在安全利率之上加各种劣于产生安全利率的调整额，根据风险的高低选取不同的数值，以求取还原利率。
采用安全利率加风险调整值法确定土地还原利率时需注意以下几个关键点：
（1）合理确定安全利率参考标准，如银行存款利率、银行贷款利率以及国债利率，这些目前均是业界常参考的标准，当然就这三者本身而言即存在较明显的利差，至于采用哪一种作为标准本身也存在讨论,对于估价师而言，应该对所采用的安全利率参考基准作出充分的解释和说明，这点是估价师应该做到的；
（2）风险调整值应该根据待估宗地所处地区的社会经济发展状况、土地市场状况和土地用途因素等对其影响程度来确定。一般取3-5%。
（3）确定土地还原利率还需考虑不同期限结构下利率水平的不同。
