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拆迁项目的合法性审查

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2016-05-05   咨询热线:400-155-0888
        无论拆迁人是开发商还是政府,相对于普通老百姓、普通的企业,双方的实力对比悬殊都是很大的,这种地位的不平等决定了拆迁中双方不可能真正按照市场价值,按照公平公开的原则去平等协商补偿价格。
       尤其是这两年新的征补条例出台以后,开发商推出拆迁环节,政府参与实施拆迁,为了控制拆迁成本,实现土地流转环节利益的最大化,政府常常利用各个职能部门的公权力违法介入拆迁,也就是我们在拆迁中经常遇到的工商、税务、公安、消防、城管等联合执法。
      在这种双方地位和实力都不对等的情况下,为了抬高我们的谈案地位,最大限度地制约拆迁人的违法、强权拆迁,尽量地促使双方在相对平等的平台上进行拆迁谈判,我们就需要对项目进行全面的调查,在调查的基础上全面审查拆迁项目的合法性。
      一个项目如果要取得合法的批准文件,通常需要取得立项、规划、国土等部门的多次审批文件,仅一个规划部门出具的就有控制性详细规划、选址意见书、规划意见书、用地规划批准文件、工程规划批准文件。有媒体的统计报道,一个用地项目如果要将全部法律要求的批准文件都办齐,需要盖六十多个章,历时两年多,所以现实中大部分的项目基本上都是和政府达成初步合作意向后,边办手续边建设,很少有项目能在拆迁开始时就取得全部的批准文件。
如果我们通过项目的合法性审查找出对方的违法点,并且对这些违法点通过投诉、举报或者诉讼的方式扩大影响,就能相对抬高我们谈判的地位,增加我们谈判的筹码,增加我们谈判的力度。
 
下面,我们就介绍一下律师进行调查的各项内容:

(一)城市房屋拆迁手续合法性审查

按照《城市房屋拆迁管理条例》,需要调查的审批文件有:
1. 建设项目的立项文件
2. 建设用地规划许可证
3. 国有土地使用权批准文件
4. 拆迁计划和拆迁实施方案
5. 安置补偿资金证明(专款专用)

(二)国有土地上征收与补偿前置程序合法性审查

按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》
1. 征收项目是否属于公共利益的需要,是否详细列明属于公共利益的哪一方面?
2. 是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划?(结合国家的和地方的综合审查)
3. 上述所谓的国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划?是否征求过社会公众意见?是否经过科学论证?
4. 对于保障性安居工程建设和旧城区改建项目,是否纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划?
5. 征收补偿方案确定之前,是否组织有关部门进行论证?是否公开征求过公众意见?征求意见期限是否少于30日?
6. 旧城区改建项目,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府是否组织过听证会,
7. 是否有被征收人和公众代表参加是否根据听证会情况修改方案?
8. 是否进行社会稳定风险评估?
9. 征收补偿费用是否足额到位?专户存储、专款专用?

(一) 企业投资项目批准性文件合法性审查

1. 根据国家发改委关于《企业投资项目核准暂行办法》,项目申报单位应当提供《环境影响评价》文件
2. 建设用地涉及农用地转用的,需提供一书四方案:
1) 农用地转用方案
2) 补充征地方案
3) 征用土地方案
4) 供地方案
5) 编制建设项目用地呈报说明书

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