【案例解读】江苏南京承租集体土地企业维权案例

　案情简介

　　张某某2004年与成都市双流县东升镇双巷村村委会签订《企业用地租用合同》，承租土地6.5亩，租期自2004年2月18日至2034年2月18日。合同明确约定，在租赁期限内，如遇国家征收，地面上所有建筑物以及附着物的赔偿归张某某所有。2005年，被拆迁人与成都某公司签订《租地协议书》，承租土地2.1亩，租期自2005年11月25日至2029年11月25日，合同约定，在租赁期限内，如遇国家征收，涉及的地面附属物赔偿归张某某所有。此后，张某某花费近千万，建房和购置设备，所有建筑面积：20000余平方米，其中临街铺面约5000平方米。

　　目前，承租的土地上即将被拆迁。

　　目前面临的风险：

　　1、拟拆迁项目假借公共利益的名义，对土地进行征收，但是事实上存在拆迁前置性文件欠缺甚至未进行审批的问题。、

　　2、该项目很可能对于区划内95%左右的建筑认定为证照不齐全房屋，对于大部分的房屋下达《限期拆除通知书》，存在"以拆违促拆迁"的严重执法目的违法。

　　3、政府为以较低价格进行拆迁，会不惜使用各种违法手段促进拆迁进行，在后期调查中还可能存在使用工商、税务、消防等多种手段、多部门配合征收方进行拆迁，必然存在其他违法的情况。

　　4、可能存在通过解除《土地使用权租赁协议书》，进而达到企业不具有被拆迁主体资格，要求企业搬迁的效果，将拆迁行政法律关系，转化为简单的租赁合同关系解决。

　　5、由于目前各商家的厂房等建筑物普遍没有证照，拆迁方会以此为由大幅压低补偿价格，甚至以拆除违法建筑物的手段尽量减少补偿。对于我方来说，面对拆迁方给出的明显不合理的低报价，会因自身的证明文件瑕疵而心存顾虑，向对方答复的报价要么太低，要么漫天要价。

　　6、目前拆迁公告虽然还未发布，但是关于拆迁的较量早已经开始。对于土地上建筑物没有规划审批文件，没有证照的情况要给予足够重视，如果不通过一系列手段迫使拆迁方认可"证照不齐全不等同于违法建筑"，在拆迁补偿谈判中将陷入被动境地。

　　7、拆迁谈判是一个长期的过程，而且我们面对的是拥有公权力的拆迁方，双方的地位天然地存在不平等。要想获得满意的补偿结果，离不开充分、翔实的信息搜集调查，离不开专业拆迁律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，必要时律师直接介入谈判，以抬高我方谈判地位、谈判能力、改变双方谈判地位不平等的现状。

　　8、拆迁谈判是一个牵涉到多方面的综合性工作，绝不仅仅是一次诉讼就能够解决问题。而且，因为拆迁案件的特殊性，绝大多数当地律师不愿代理，即使承接了案件，也是以调解、协商为主，极少从被拆迁人的利益出发，勇于、善于向征收部门、违法建筑认定和执法部门提起行政复议、行政诉讼。这样就造成了被拆迁人求助无门的局面。

　　针对上述风险，以及贵方提供的现有事实，我所特提出以下承办方案。

　　承办方案：

　　一、项目的合法性审查

　　审查方式：通过信息公开等方式向政府各职能部门申请公开，调取相关证据。调取拆迁项目的立项、规划、土地使用权等批准文件，来调查拟拆迁项目的合法性。了解拆迁项目的进程。

　　审查目的：通过对项目进程的了解，来把握项目进展情况，摸清拆迁方拆迁进度的紧迫度。通过项目的合法性审查发现政府的违法点，给政府施加压力，增加谈判筹码。

　　二、出具法律意见书

　　1、根据企业提供的资料，对企业的资产情况进行梳理；对企业土地、房屋、企业经营存续的合法性进行论证；确定要求补偿的原则及内容，为自身的合理请求提供事实上的理由和法律上的依据。

　　2、目的：在拆迁前期做好准备工作，做到对企业的自身情况清楚明白。尽可能的对企业存在的法律风险进行预防和控制，在和拆迁方谈判时可以作为事实法律支持。在合理、合法的范围内争取拆迁补偿最大化。

　　三、用合法手段阻止拆迁人违法执法

　　针对拆迁人滥用行政职权进行违法执法，给企业造成心理压力促进拆迁时，要通过合法的复议、诉讼等手段阻止其违法执法。迫使对方放弃违法手段，重新回到双方平等谈判的地位中来。

　　应对方法：行政复议、行政诉讼、申诉举报

　　常用法律依据：1、无证房或证照不齐全的房屋不能简单定为违章建筑，其认定和拆除决定的做出都应符合法定程序，由有权机关和部门进行认定。2、《搬迁安置须知》等拆迁文件常存在法律层级效力以及法律依据使用错误的问题。

　　四、专业的谈判和监督手段制约配合

　　1、运用律师的法律专业知识和专业经验指导谈判，在必要的时候律师直接参与谈判。

　　2、针对项目的严重违法，采取向上级部门、上级政府和中央举报的监督方式，将问题突破黑龙江省内范围，将影响扩散到中央层面，通过上级施压迫使对方进行平等协商，配合谈判。

　　3、目的：抬高我方谈判地位、谈判能力、改变双方谈判地位不平等的现状。