【案例解读】直管公房拆迁维权案

【案情简介】

2009年11月中旬，北京东城区刘女士接到了一份拆迁评估单，其内容是对其承租了将近40年的公房进行了评估，评估的总价为370万，其中仅包括原有的90多平米的公房，而对其30多平米自建房，没有进行认定，自然不包括在评估单之内。刘女士在接到上述评估结果后，感觉十分不满，主要集中在两点：一：对其30多平米的自建房口头答复为违章建筑，不予补偿。其二：建筑面积单价相对很低，不符合其所在地理位置的商品房单价。于是急迫寻找拆迁专业律师提供帮助，在朋友介绍下来到了本团队，找到了主管吴律师，在介绍了上述情况后，律师有了解到其家庭的自身情况：原来刘女士一家三口，父母都已经80高龄。房屋属于原东城农机局所有，其父母原是农机局职工，所以自然拥有公房的承租权。早在70代就在这里居住，后由于居住的局限，使生活很不方便，在原单位同意的前提下，自行在原居住的房屋旁边连接建筑了30多平米的房屋。
 
【维权策略】
主管吴律师在了解了上述情况后，首先对其特殊性也就是是自管公房还是直管公房，到原有单位和东华房管所进行了调查，最后确定是直管公房，属于东城区东华房管所管理，在调查到上述情况同时，拆迁人已经失去了继续和谈的耐心，向东城区房管局申请了拆迁裁决，其想借助公权力达到目的之心昭然若揭，情况紧急，吴律师没有迟疑迅速出击。
办案第一计：一封律师函阻挡拆迁裁决进行
“凡事预则立，不预则废。”而《毛泽东选集•论持久战》中也有类似的一语成谶：“没有事先的计划和准备，就不能获得战争的胜利。”由于吴律师裁决前的细致调查，把功夫已经做在了对方的前面。其直管公房的管理人便是东城区房屋管理局，但是在裁决中其又作为裁决人而出现，便出现了运动员与裁判员同属一人的尴尬局面，这是其一。其二，刘女士仅仅是房屋的承租人而非产权人不应该被列为被拆迁人。以上两个理由要求中止裁决的进行，很快得到了区房管局的支持。
办案第二计：国有土地使用权证复议——一锤定音
由于其为土地一级开发，自然此时的拆迁人是土地储备中心，大家都知道，土地储备中心的上级主管单位是土地局，其属于利益共同体，吴律师很好的利用的这个领导和被领导的关系，就其土地使用权的行政许可行为，进行了复议，要求审查其在土地使用权许可的面积以及用途，并针对的说明了土地还未招拍挂就确定了项目名称和用途是属于本末倒置。拆迁人针对如此双重压力，无奈回到了谈判桌上，现正处于继续谈判之中。
 
【办案总结】
相较众多的拆迁纠纷维权案，吴律师办案思路凸显为单一主线模式，即以一个“点”为突破口，历经一番厉兵秣马式的穷追猛打后实现委托人的预期值！当然，这种拆迁维权模式依赖于显性违法“点”的存在。就本案来讲，这个“点”即是被拆迁人主体认定的错误——在缺乏转换条件的情况下，拆迁人误将房屋承租人直接列为被拆迁人，从而在源头上抹掉了拆除标的房屋的合法性。陷入此种境地的拆迁人才会果断地接受，以低姿态与“被拆迁人”重新回到谈判桌。
直管公房是我国社会转型期间形成的“怪诞”现象！此前房改政策在全国范围内的推行对于厘清这一产权灰色地带已卓有成效。但，疏而不漏，北京地区的直管公房依然数目可观。那么，城市化进程隽携而至的拆迁大潮必然会覆盖如此。对这类特别的房屋进行拆迁时，恰当把握主体资格对减少拆迁纠纷无疑意义颇深！