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多户业主房屋因开发商破产面临被执行 律师介入历经三十次庭审成功过户维权

来源:北京吴少博律师事务所  更新时间:2024-04-03   咨询热线:400-155-0888

本案代理律师 北京吴少博律师事务所 陈明诚、张银辉

案情简介:

2014年,山西省某市的冯某与亲戚赵某及其他两位股东合资成立了开发公司,共同开发建设当地的新楼盘。同年,赵某从楼盘开发项目中撤出,分得了已经建设完成的部分房产,随后赵某又将取得的房产下发至冯某抵扣其先前债务。但是,赵某却发现撤资后分得的部分房产已向当地银行申请了抵押,无法进行网签备案登记手续。在赵某的一再要求下,开发商对该部分已抵押房产予以置换,并签订了《补充协议》。
2019年,冯某在顺利取得案涉房产后,以赵某的名义根据其先前的《补充协议》,将房产转卖给多位业主,并以开发公司的名义签订了《转让协议》。但他没想到的是,2020年开发公司在其出卖房屋后面临破产清算,卖出的房屋有一部分未完成过户手续,即将被列为破产财产要进行破产清算。时至2023年,在该楼盘居住多年的业主们收到了开发商破产管理人的《告知书》,载明业主们购买的房产已被列入开发商财产序列,要求三十日内返还房产。而被列为破产清算序列的业主,不仅只有冯某作为上家转卖房屋的业主,还有其他几名由第三人转卖房屋的业主,商品房交易的中间人众多,逐个维权困难极大。多位业主认为,开发商破产清算将自己居住多年的房产划归于清算范畴,严重侵犯了其合法权益,因案涉房屋已在被执行的边缘,业主们对当前市场上专职处理商品房纠纷案件的律所进行了逐一考量,最终决定委托北京吴少博律师事务所陈明诚、张银辉两位律师代理案件进行维权。

律师介绍:

陈明诚 | 主办律师
从业以来办理了大量的征地拆迁、买卖合同纠纷等民商事及行政类案件,积累了丰富的工作经验,擅长将法律与委托人的实际问题相结合,以事实为基础,以法律为准绳,为当事人争取最大的合法利益。
张银辉 | 主办律师
曾在某全球顶级托管银行国内子公司任职,后从事律师职业,服务过的客户有中石油等大型国企、海航航空等大型航空公司以及某些上市公司、新三板挂牌公司等。张律师同时具备合规、金融、财务、税务方面专业知识,已通过美国加州律师资格MPRE考试,持有高级企业合规师证书、证券从业资格证书、基金从业资格证书、期货从业资格证书、金融分析师CFA一级。曾在威科先行数据库、北京律协公众号发表过专业文章。曾做客上海人民广播电台第一财经广播栏目普法

办案历程:

第一时间立案中断时效 组织会议取证研讨案件问题核心
两位律师介入案件后,先与委托人群体取得了沟通,初步获取了案件信息。意识到案情紧急,案涉房屋已濒临被执行的边缘,两位律师当即赶往当地。抵达后,两位律师考虑到时间问题,先行向当地人民法院申请立案中断时效,根据案情提起了确认房屋所有权之诉,随后组织多位业主委托人召开会议。根据会议中委托人群体提供的文书材料,形成了完备的证据链,经过对文书材料的分析,两位律师发现,与大部分业主签订的《转让协议》主体均是开发公司,而之所以会被列为破产债权清算的范畴,系因未及时办理房地产过户手续。除此之外,两位律师在与售出房屋的冯某取得联系后,经冯某同意,将其列为案件第三人,开庭之日如期而至。
开展群体诉讼 多户多诉力证房屋权属
针对数量庞大的委托人群体,两位律师在进行充分的前期准备后,开庭之日如期而至。在多达三十次的庭审过程中,两位律师多次主张,委托人已给付相应购房资金对于案涉商品房享有所有权,且与委托人群体签订《转让协议》的主体均是被告开发公司,被告有义务配合业主办理商品房过户登记手续。但由于被告的原因,直至公司破产,仍未完成不动产登记手续,导致业主的权益受到侵害,购买的房产被划归为破产债务清算范畴。综上所述,开发公司破产管理人将委托人群体的个人财产列为开发公司财产范畴不应予以支持。
被告则认为,案涉房产的业主们并未与开发商直接签订《商品房买卖合同》,而是与赵某签订了《转让协议》,虽然签订合同的主体系开发公司,但根据其他几次诉讼的判决书可以证明,赵某对案涉房屋并不享有所有权,房屋的实际所有权人仅为开发公司。除此之外,业主群体所说明的案涉房产无法过户系基于开发公司原因。开发公司无义务协助业主群体办理过户登记手续,业主需自行缴纳各项税款,由出卖房屋的相对方依次进行办理。最后,被告开发公司表示,院方如若支持业主群体诉请,可能会间接损害其他债权人的合法权益,故本案应当驳回。

最终结果:

最终,历经三十次的庭审,其间院方与两位代理律师多次研讨。经过对涉案证据的逐个分析,细致了解案情后,院方认为,开发公司将名下商品房出售给案涉第三人群体系基于真实意思表示,虽然第三人群体未交付房款,但开发公司认可房屋来源于赵某,可以认定为以房抵债,应认定双方已经履行了交付房款和交付房屋的主要义务。且业主群体在居住期间,支出了必备的生活所需费用,其签订的《转让协议》成立并受法律所保护。院方最终判定开发公司及第三人限期协助业主群体办理不动产转移登记手续。

维权关键:

本案在陈明诚、张银辉两位律师的代理下成功维权,从接入案件到拿到结果至第一批委托人过户成功历时四个月。两位律师在较短的时间内,整合了大量的证据文书类材料,对于其执业素质有着极大的考验,且由于案件涉案人数众多,涉案主体复杂,在历经三十次开庭审理后最终得到了令委托人满意的结果。两位律师以他们的敏锐观察力,深入挖掘了案件的本质,为当事人提供了具有实际操作性的法律建议。通过细致审查各种文书资料,明确了双方的权利与义务,充分体现了律师在解决复杂纠纷中的关键作用,展现了高度的职业责任心和敬业精神。

判决书:



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