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承租户遭遇两面夹击,律师巧妙迎敌

来源:北京吴少博律师事务所  时间:2018-08-21 17:33     咨询热线:400-155-0888
  在对吴少博律所进行采访的过程中,律所主任吴少博律师给我们讲述了一个他们曾经代理过的一个案件,用他的话说,“很有意思”。经过了解,当时还是吴少博律所第一次遇到此种案件。
 
  大致案情如下。委托人某公司于2003年1月1日与北京市通州区某村委会签订了《废弃场院租赁协议》,约定由委托人承租该村村西3.05亩土地,租期共20年,自2003年1月1日始至2022年12月31日止。其后,公司在上述地块修建了房屋,取得了镇政府规划办公室核准的工业用地批文并缴纳了相关税费。
 
  2012年,区政府对包括委托人承租土地在内的集体土地实施征收。2012年6月,村委会向北京市通州区人民法院提起民事诉讼称,鉴于上述土地已经被依法征收,其已与区政府签订了《补偿安置协议》,其与委托人间的合同已经无法继续履行,要求判令解除其与委托人间签订的《废弃场院租赁协议》,判令委托人将上述土地腾空后交给村委会。案件经通州区法院一审、北京市第二中级人民法院终审,判决解除了村委会与委托人之间签订的《废弃场院租赁协议》,但称因委托人与区政府之间关于拆迁补偿的问题尚未达成一致意见,故关于腾退土地的问题,可另案解决。
 
  得知自己与村委会签订的《废弃场院租赁协议》被解除后,委托人慌了神,担心自己只能无条件的交出土地,自认哑巴亏。于是,委托人找到了吴少博律师事务所。吴少博主任对这个案件十分感兴趣,于是他亲自代理了这个案件。吴主任接手后,立刻安抚了委托人焦躁不安的情绪。吴主任首先告诉委托人,法院的判决是完全合法的。《合同法》第九十四条明确规定道:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”而征收拆迁属于典型的不可抗力,因为它不能预测,也不能抗拒。所以,法院判决解除租赁协议是完全合法的。但这并不意味着委托人只能自认倒霉。委托人作为合法的承租人,作为合法权益确实遭遇拆迁侵犯的受害方,其是有权利向拆迁方主张合理的补偿的。法院的判决也说明了这一点,虽然判决解除了租赁协议,但同时认定“委托人与区政府之间关于拆迁补偿的问题尚未达成一致意见,故关于腾退土地的问题,可另案解决”。经此分析之后,委托人悬着的心算是暂时得以放松。之后,在吴少博主任正准备根据案件事实及法律规定向区政府进行维权的时候,又节外生枝。2012年11月29日,区政府以排除妨害为由提起民事诉讼,要求委托人腾退租赁场地。
 
  委托人随即拿着起诉书副本惊恐的找到吴少博主任。吴主任看完起诉书后,当即断定,区政府的行为并不合法。吴主任说到,只有当政府作为平等主体的时候,才可以向法院提起民事诉讼。例如,在政府作为市场主体向公司采购办公物品的场合,若政府与公司关于买卖合同产生了纠纷,政府是可以向法院提起民事诉讼进行维权的。因为此时,政府并不是在行使行政职能,其纯粹是作为一种市场主体,因此与其他主体处于一种平等的地位。但在征地拆迁中,情况却并非如此。只要公民的土地或房屋被纳入了征地拆迁范围,无论公民是否愿意,其都要接受这样一种结果。这种强制性的特征,显然不应该在平等主体之间存在。所以,征地拆迁行为,本质上属于一种行政行为,是政府履行推进城市建设这一行政职能的行为。因此,在征地拆迁中产生的政府与拆迁户之间的纠纷,是不可以通过民事纠纷进行解决的。当然,有人可能有疑问,如果对《安置补偿协议》产生纠纷,政府和行政相对人都可以向法院提起违约之诉来维护自己的权益,难道违约之诉不是民事诉讼吗?当然,违约之诉是民事诉讼,这毋庸置疑。但请大家注意,《安置补偿协议》签订后,征地拆迁就已经接近尾声,此时,征地补偿的行政性质已经转化为民事性质。这话具体如何讲呢?也就是说,《安置补偿协议》签订后,政府不再有权力强制推进拆迁进程,一切行为都要按照这《安置补偿协议》的规定来操作,任何违背这个协议的行为都是一种违约行为。可以说,一纸协议将征地拆迁从政府单方强制行为转变为政府与拆迁户双方的合意行为。因此,这两者并不是互相矛盾的。具体到本案中,本案中,与区政府签订《安置补偿协议》的并不是委托人(委托人作为承租人,并不是所征收土地的所有人,是没有资格签订《安置补偿协议》的),而是村委会。因此,区政府可以对村委会提起违约之诉,但对委托人,区政府并没有提起违约之诉的基础,更别提从未在征地拆迁领域出现的所谓的排除妨碍民事诉讼了。总之一句话,本案中区政府与委托人之间的纠纷实质上是征地拆迁纠纷,而非排除妨害纠纷。可以认定委托人对涉案土地拥有合法使用权,对土地上房屋享有所有权。委托人的身份应当为被拆迁人,原告区政府应当依法对被告进行补偿安置。
 
  委托人虽然对吴少博主任的分析深以为然,但吴主任自己知道,上述分析只是基于法理基础,虽然浅显易懂,甚为明了,但是,若想仅凭此就得到法官的支持,显然有些说服力不够。作为律师,永远要从现行法律法规入手进行维权。吴少博主任在仔细分析案情的基础上,制定了两种维权方案。
 
  第一种,就是遵循上述思路,在广泛查阅法律法规的基础上,找到了这样一份法律依据支撑我方的观点,即《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释[2005]9号)。该批复明确规定,拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议,就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的,人民法院不予受理。根据该规定,本案应当裁定驳回原告之起诉。
 
  第二种,将错就错,根据《中华人民共和国合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”。但鉴于合同相对性之原则,上述权利必须由《废弃场院租赁协议》的相对方即村委会行使,本案原告区政府以排除妨害为由提起民事诉讼,请求人民法院判令委托人腾退租赁场地,其并非适格原告。这是从程序法的角度进行维权。
 
  最后,在尊重委托人意愿的情况下,吴主任将两种维权方案进行结合向法院阐释了本方的观点。该案最终以区政府撤诉告终,委托人也拿到了自己满意的赔偿数额。
 
  该案的维权过程大致就是这样。吴律师最后总结到,虽然花了大气力,但方向总是对的。其实,拆迁维权案件都是大同小异的,即使具体案情不一样,但是维权思路和维权步骤都是相似的。因此,经验很重要。
 
  我想,这也许就是北京吴少博律所为何能一直发展壮大的原因吧。因为专业,因为经验。

了解一家律所的真正实力看什么,看他的专业性,本所律师执业11年,代理的案件90%以上都是企业案件,这个从我们胜诉判决成功案例里可以看到。

本所在对过往总结累计出版了《企业拆迁维权攻略》3本和《企业拆迁征收关停百问百答》5本。

由律所主任亲自录制企业拆迁征收关停维权视频,目前已经累计超过300个。

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